La pandémie de Covid-19 a frappé le Québec, en mars dernier, au plus fort de la période de renouvellement des baux.

Bien que les termes et échéances puissent varier face au logement, la très grande majorité des ententes entre propriétaires et locataires se font pour une période renouvelable d’une année à compter du premier juillet de chaque année. 

Aucune loi ne prescrit une date butoir pour reconduire et fixer les termes d’un nouveau bail. C’est plutôt par coutume et tradition que les Québécois et Québécoises se sont entendus pour respecter cette date. 

L’encadrement législatif stipule que les avis de modification pour fin de reconduction, incluant l’ajustement du loyer, doivent être acheminés de 3 à 6 mois avant la fin du bail, pour les ententes de 12 mois ou plus. C’est sans coïncidence qu’au Québec, les mois de mars, avril et mai sont historiquement ceux où le nombre de logements mis en marché est le plus élevé. D’ordre général, les propriétaires envoient leurs avis fin janvier/début février, et les locataires ont 1 mois pour prendre leur décision et y répondre.

Bien qu’on fasse état d’un nombre record de Montréalais ayant quitté l’île en 2020, nous croyons qu’une deuxième vague d’exode frappera la métropole en 2021, et ce, suivant la présente période de reconduction des baux. Rappelons qu’environ 65% des ménages montréalais sont locataires.

Le décret d’urgence sanitaire, déposé le 13 mars 2020, est venu freiner drastiquement les activités en vue de louer un logement, surtout dans les grands centres. Le confinement est donc survenu au moment même où une grande proportion de locataires faisaient face à leur délai de 1 mois pour décider s’ils demeurent ou quittent leur logement. Beaucoup ont dû choisir de rester, voire remettre leur décision de déménager, considérant l’incertitude face à un retour à la normalité. On note dans le graphique qu’une reprise des activités s’est mise en œuvre au début de mai, ce qui explique pourquoi la courbe de 2020 semble décalée vers la droite.

Pour 2021, nous anticipons une hausse des déménagements, engendrée d’une part, par les locataires qui avaient repoussé leur décision de déménager, et d’autre part, par ceux qui reconsidèreront la nécessité de demeurer dans la grande ville. La poussée du télétravail, le désir de s’évader, le “lifestyle” inexistant de la ville et les faibles taux d’intérêt sont tous des facteurs valables pour justifier ce constat.

Les propriétaires devront donc considérer cette probabilité, et se préparer en conséquence. D’ailleurs, résultant d’une demande réduite et d’une offre gonflée, entre autres, par les locations court terme et les celles pour étudiants ne trouvant pas preneur, les délais de location sont demeurés en hausse à Montréal. C’est ce qui explique pourquoi la courbe de 2020 (voir le graphique ci-haut) demeure relativement élevée en 2e portion d’année. Nous croyons que la situation perdurera pour le 1er semestre de 2021, voire jusqu’à la réouverture graduelle des frontières et de l’immigration.

Une production de Zipplex et du Centre Technique de Recherche sur le Logement

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