La flèche n’atteint pas toujours sa cible

La flèche n’atteint pas toujours sa cible

Article repris de l’infolettre #146

Saviez-vous qu’entre 1924 et 1950, l’Association des banquiers canadiens a joué un rôle de premier plan en ce qui a trait aux avis de recherche? Elle aurait versé 253 203$ (environ 5 millions en valeur d’aujourd’hui) durant cette période pour l’arrestation de voleurs de banque 🤠. Il faut dire que durant le 19e et le 20e siècle, c’était monnaie courante d’offrir une récompense à un avis de recherche. 

Autres temps autres mœurs… Aujourd’hui, on s’entend pour dire que le #1 most wanted au pays est l’inflation. Eh bien, la banque y jouera encore un rôle de justicier. Comme quoi certaines choses demeurent les mêmes (lol), sauf peut-être pour la “récompense”. Mais ce n’est pas comme si nous ne le savions pas!

En fait, il s’agissait probablement de l’un des secrets les moins bien gardés au Canada: Les taux allaient monter ce mercredi. C’était tellement prévisible que 56% des répondants de ce grand sondage sur le groupe Facebook du Banc de l’immobilier ont visé juste en prédisant de combien serait l’augmentation. 

La Banque du Canada a en effet augmenté de 0,75% son taux directeur il y a deux semaines. Le taux s’élève désormais à 3,25%. Il faut remonter au mois d’avril de 2008 pour voir un taux directeur d’au moins 3%. Aucune coïncidence avec une certaine crise ici…  

Mais le bout le plus important du communiqué de la Banque centrale et qui accompagnait l’annonce de la hausse est qu’il faudra s’attendre à d’autres hausses encore. Oui, dans les pronostics de nos dirigeants, nous sommes encore loin de l’inflation cible de 2%.

Les hausses se font déjà ressentir

Les grandes instances restent rigides alors qu’on voit pourtant les effets des dernières hausses s’amplifier. Déjà, les prix ont baissé de 9% dans le marché de la maison résidentielle depuis avril dernier. Si l’on compare le mois d’août 2022 avec celui de 2021, on parle d’une…

Baisse de 20% des ventes en général;

Baisse de 36% du nombre de transaction pour les plex;

Hausse de 37% des inscriptions par rapport à l’an dernier.

Malgré tout, les valeurs demeurent 5% plus élevées en août 2022 qu’à pareille date l’an dernier. L’effet baissier sur les prix devrait définitivement continuer de s’exercer par contre. Surtout qu’on est actuellement dans une situation où l’inventaire disponible est plus grand alors qu’il y a moins d’acheteur. Oui, la conclusion est plutôt facile à deviner.

Comme on le relatait la semaine passée, beaucoup de gens ayant acquis récemment une propriété regrettaient déjà leur acquisition. Une augmentation fulgurante (37%) des mises en vente nous rappelle à quel point l’équilibre entre l’offre et la demande est fragile et volatile. Même un domaine aussi stable que l’immobilier n’y échappe pas.

Un autre effet observable (et majeur) face à la hausse des taux d’intérêt est la baisse des mises en chantier. On en parlait justement dans cette infolettre.

Disons que ce n’est rien pour favoriser une offre soutenue de nouveaux logements… La tendance était déjà baissière depuis 3 mois avant l’annonce de la première hausse du taux directeur, le 2 mars dernier. Mais on s’entend pour dire que ça ne fera que prolonger, voire accentuer la tendance.

Déjà, selon les statistiques de l’APCHQ, 6 mois sur 7 sont marqués d’une baisse de mises en chantier comparativement à 2021. Plus globalement, on a estimé à 12,23% la diminution des mises en chantier pour les 7 premiers mois de 2022.

Qu’en est-il des loyers ?

Sans voler le punch, disons que tout ça n’est pas indifférent a une poussée actuelle des loyers dans le marché. On vous prépare un dossier à cet égard, mais le prix des logements augmente actuellement à cause de l’inaccessibilité grandissante de la propriété (on parle de qualification hypothécaire ici plus que de prix). Du côté de l’offre, le contexte actuel pousse les ménages à se tourner vers un logement locatif ou les condos. Par contre, l’ajout de nouveaux logements est au ralentit comme on vous l’explique ci-haut.  

La seule bouée de sauvetage qui peut possiblement donner un second souffle à la construction de logement, serait APH-Select. Reste à voir si le programme sera en mesure de réellement renverser la vapeur en jouant en quelque sorte au “Robin des bois”. Assurer le maintien à plus bas prix des logements ordinaires en ciblant des loyers plus élevés n’a d’autre choix que de nous rappeler ce héros aux collants verts ! 

Tout ça nous fait penser au Sommet de l’Habitation d’il y a quelques semaines. C’est bien beau de vouloir stimuler l’offre, mais dans un contexte de surchauffe de l’économie, c’est un peu contradictoire. Plusieurs partis politiques en font mention; est-ce que la solution ne se situerait pas ailleurs ?

D’accord, mais où ?

Avouons-le, on aime regarder des modèles étrangers et s’en inspirer. Si, durant le Sommet, nous avons eu droit à une présentation du modèle Viennois, cette fois-ci, ça semble être la Suisse qui revient dans l’actualité.

En partant, notre premier ministre en a cité l’exemple dans son désir de voir le Québec rester un “petit pays”. C’est que la Suisse, ayant une population semblable à celle du Québec, est un pays riche offrant une belle qualité de services à ses citoyens.

Mais est-ce à cause de sa taille que la Suisse doit sa richesse et ses services? Selon ce site, ce serait plutôt à cause de sa proportion élevée de locataires. Imaginez-vous donc que 58% de la population suisse est locatrice. Ce n’est pas sans rappeler le ratio sur l’Île de Montréal quasi identique

On vous invite à lire l’article pour en apprendre plus sur les impacts d’une population locatrice. Ce qu’on retient plus particulièrement, c’est que le marché locatif du pays est somme toute assez réglementé, un peu comme ici. Et étrangement, il y a une distorsion entre le loyer dans les baux et celui offert sur le marché, tout comme au Québec. On dit ça et on ne dit rien…

Toujours en Suisse, de récentes recherches militent pour des logements plus petits afin de réduire l’impact énergétique des habitations. Il faut comprendre que la tendance pour la superficie des logements est croissante dans le pays européen, tout le contraire d’ici.

Les « microcondos » torontois

En effet, dans un autre article de La Presse, des courtiers hypothécaires Torontois relataient que certains prêteurs exigent maintenant une grandeur minimale pour les condos (400 à 500 pieds carrés). Les Canadiens qui désirent acheter une telle habitation, vu le prix plus attrayant, se butent maintenant aux critères des souscripteurs. Imaginez ce que ce sera lorsqu’on voudra vivre dans des PODS pour pleinement profiter des Metaverses lol ?

M. Friesen, cité dans l’article, mentionnait à la défense des institutions qu’une “personne qui achète un « microcondo » a tendance à être un premier acheteur. Elle n’a donc pas une énorme quantité d’actifs ou un effet de levier avec sa banque.” Comme on dit : “Y’en aura pas de facile”. 

Bref, est-ce que le Québec deviendra une “province locatrice” comme la Suisse? On en doute, tout comme on doute que ce sport traditionnel suisse devienne populaire ici. Mais qui sait! 

Alors, est-ce mieux ailleurs? Parfois, il serait plus simple de vivre dans un compte pour enfants… Avec un peu de magie, ou encore mieux, en tirant quelques flèches !

Contrairement à APH-Select, la ressemblance à Robin des bois est pas mal plus directe dans le cas de GND. On s’est toutefois gardé une petite gêne, car il y a en pas mal des memes qui circulent dernièrement… #LOTR (elle est peut-être là aussi la magie !) 

Question d’ajouter une dernière corde à notre arc (GND en aurait bien besoin sur la caricature 🥴), concluons notre tour d’horizon… Puisqu’on a voyagé jusqu’en Suisse, pourquoi ne pas continuer le voyage avec une bonne vieille rafale ? On se lance…

La bonne vieille rafale

Un salaire 40 fois plus élevé que le loyer pour se loger en appartement

Oui, vous avez bien lu. À New-York, les propriétaires demandent à ce que les locataires aient 40 fois le loyer en salaire comme gage de sécurité. Et pour un endosseur, son revenu doit être 80 fois plus élevé ! Les loyers ont si augmenté la dernière année dans la ville de la grande pomme, que certains locataires ont reçu des avis d’augmentation allant jusqu’à près de 2000$ !

Comme quoi notre cher Robin des Bois ne peut pas toujours atteindre la pomme à l’aide d’une flèche. Pour la petite histoire, ce n’est pas le voleur aux collants verts qui est à l’origine de cette analogie, mais bien Guillaume Tell, héros national suisse. Bin oui, encore la Suisse !

Des tours détruites à cause d’un surplus de logement!

Alors que nous avons absolument besoin de logement, en Chine, ils en détruisent car ils en ont trop! Pourrait-on leur acheter leurs logements en trop à la place, ou les faire transporter sur le dos du frère Tuck 🥴? Sans blague, l’immobilier va de moins en moins bien en Chine

Une immigration mal contrôlée à l’origine d’une criminalité qui explose?

En Suède, la criminalité est en forte hausse depuis les 10 dernières années. Et à quoi on attribue ça ? Voici la réponse de la première ministre, Magdala Andersson : « Trop d’immigration et trop peu d’intégration ont créé des sociétés parallèles où les gangs criminels ont pris racine et progressé ». Voilà peut-être l’inspiration derrière la déclaration de François Legault d’hier. Avec autant de monde qui viendront s’installer ici, vaudra mieux pouvoir compter sur tous les Héros disponibles… Quoi que 🙄.

Comme toujours, bon succès !

C’est la rentrée… des solutions !

C’est la rentrée… des solutions !

Article repris de l’infolettre #145

Ça y est !

Techniquement, l’été n’est toujours pas terminé. Mais avec la rentrée, disons qu’on sent que la saison froide est à nos portes. Si la température tend à refroidir quelque peu vos ardeurs, les valeurs immobilières qui risquent de chuter dès 2023 pourraient elles aussi contribuer à ralentir vos élans.

En effet, ils sont plusieurs experts à prévoir une baisse à ce chapitre. Tout ça dans un contexte de contrôle de l’inflation. N’oublions pas aussi qu’on doit ajouter rapidement plus de 620 000 logements à ce qui était déjà prévu. L’objectif ici:  Que l’offre de logement soit « au bon niveau » en 2030. 

Même si Charles Braunt, analyste à l’APCIQ, se veut rassurant, y’a pas a dire, winter is coming dans tous les sens du terme (sur cette affirmation bien connue, on avoue avoir été inspiré par GOT qui renaît avec House of dragons). Bon, par chance ou par besoin de se divertir pour plusieurs parents, le retour en classe peut être aussi synonyme du début des « vraies vacances » haha !… Attention tout de même avec une reprise du plein contrôle de la télé et de vos séries favorites 🥴. 

Plus sérieusement, peu importe l’industrie, septembre marque indéniablement le dernier push vers l’atteinte des objectifs annuels. Et l’immobilier n’échappe pas à cette réalité ! Pas pour rien que l’offre de formation inonde nos fils d’actualités ces jours-ci. C’est un peu la même chose avec l’offre de « 5 à tard » à saveur du logement ou encore mieux, les événements de JP Jalbert. On vous invite d’ailleurs à son prochain tournoi de poker, axé surtout sur le réseautage. Plusieurs passionnés d’immobilier se donneront RDV pour une cause nous tenant tous à cœur : les enfants. Et ne vous en faites pas, vous n’avez pas besoin d’aimer les cartes 😜.

Mission solutions

Concernant l’agenda immobilier, nous sommes à peu près certains (🥸) que ce n’est pas anodin que le Sommet de l’habitation organisé par les villes de Laval et Longueuil sur le logement abordable fût inscrit à l’horaire d’un beau vendredi de la fin d’août. Oui, un moment quasi parfait, juste avant les élections et surtout, au tout début de cette période stratégique en vue de la fin d’année. Nous y reviendrons puisque nous avons excessivement apprécié cette journée 😯.

Tout ça pour dire que cette année, septembre sera définitivement à saveur de « solution ». Parce qu’avec l’approche des élections, disons que ce n’est pas ça qui manque dans la presse médiatique ! On fait bien sûr référence aux programmes des partis qui sont maintenant disponibles. 

À vous de vous forger votre propre opinion sur ce que chacun propose. On doit toutefois admettre qu’on a eu un petit sourire en voyant le volet sur le logement du PCQ. Tsé, ça fait longtemps qu’on prône l’approche de la subvention au loyer… Ce serait bien que tous les partis s’en inspirent aussi ! 

Bon, on le sait tous, c’est le même refrain à chaque 4 ans. Par contre, l’emphase sur les solutions et plus particulièrement celles qui touchent le logement semble être beaucoup plus importante actuellement. On ajoutera du logement abordable coute que coute. Avec chacun des engagements pris par les plus grandes villes du Québec à la conclusion du Sommet de l’habitation, nul doute là-dessus !

Avec tout le contenu et les propositions qu’on a reçues durant cette journée, il y aurait lieu d’écrire plusieurs infolettres ! Mais on retient tout particulièrement cette citation de la mairesse de Sherbrooke, Mme Évelyne Beaudin  : « C’est bien beau d’avoir le droit de préemption, mais sans argent, on ne peut pas faire grand-chose ».

Quelques propositions

Le nerf de la guerre restera toujours l’argent. Et ça, on l’a bien senti à travers les idées partagées vendredi dernier. Que ce soit une refonte de l’impôt foncier ou une taxe sur la spéculation immobilière, il manque d’argent dans les coffres des villes pour financer leurs projets à vocation sociale ! … On n’a pas fini d’en entendre parler. 

D’autres suggestions étaient orientées sur l’ajout de logement, plus particulièrement sur le zonage ou sur l’habitation accessoire. Les villes sont unanimes sur le sujet, il faut prôner la densification. En fait, on est tous d’accord pour densifier les villes… Mais évidemment, tant que ce n’est pas dans notre cours haha ! 

Ça va un peu à l’encontre du « pas dans ma cour », mais le logement accessoire semble avoir séduit plusieurs de nos élus municipaux. Il ne s’en est construit que 9000 entre 2010 et 2020, mais cette option pourrait bien devenir à la mode.

C’est un peu la preuve que toutes les manières de se loger seront bonnes. En fait, c’est en multipliant celle-ci qu’on atteindra (ouin ?) les chiffres mirobolants d’unités supposément nécessaires pour enrayer les pénuries de logements, bien entendu, une niche à la fois.

Est-ce une coïncidence que l’on voit tranquillement une offre de POD montréalais mis en marché ? Bien que ce soit plus coutume au japon, ce nouveau genre d’hébergement arrive tranquillement dans certains hôtels depuis 2 ans. Si pour certains, ça ne semble pas si pire que ça, pour d’autres, c’est moins le cas 😅. De toute manière, nous sommes loin d’une crise du logement qui se résorbera par l’ajout de « Pods », du moins, jusqu’à ce qu’on vive dans les métavers lol.

Avez-vous bien digéré l’annonce de la semaine passée ?

L’arrivée de septembre rime aussi avec taux d’intérêt. En effet, le 7 septembre dernier, la Banque du Canada a fait une annonce sur le taux directeur. Parce que ça aussi, c’est vu comme une « solution » aux pressions inflationnistes que nous vivons actuellement.

Par contre, à quel point étions-nous prêts, les investisseurs et les banques, pour cette annonce ? Entre deux études de loyer, on a eu envie d’analyser les états financiers des 6 plus grandes banques Canadiennes. Cela nous a permis de constater que 25 % de leur portefeuille de prêts hypothécaires arrivaient à échéance d’ici 2 ans (outch!). 

C’est le quart de leur portefeuille ! Ça fait pas mal de gens qui devront renouveler à un taux supérieur et se serrer encore plus la ceinture. Comme quoi l’inflation est une lame à double tranchant : hausse de valeur peut-être, mais hausse du coût de la vie assurément…

D’ailleurs, un récent article stipulait que 72 % des acheteurs récents d’une maison regrettaient leur acquisition aux États-Unis. Ce n’est pas peu dire ! De même, cette semaine c’était au tout de la Banque TD de prévoir une baisse de la valeur des maisons de plus de 25 %. Coup donc, le chiffre « 25 » revient pas mal !

Des garanties qui écopent théoriquement

La question intéressante à se poser ici est, dans quelle mesure la qualité des garanties des prêts sera soutenable pour celles-ci ? Avec un ratio prêt-valeur (ou Loan to Value) moyen de 45 % du portefeuille total canadien des banques, une réduction de 25 % se traduirait par un nouveau LTV de 60 %. Sans ajouter que les plus récents prêts accordés et non assurés ont un LTV de 65 %, qui ultimement se traduirait par un ratio de 87 %.

Relativisons un peu, la dernière grande baisse de valeur immobilière est survenue dans les années 90. Pour la période qui nous préoccupe, on parle d’une chute de 20-25 % suivant une hausse de près de 50 % des valeurs. On ne devrait pas parler de baisse, mais simplement de correction. Sur le plus long terme, cela continuera de monter, vous le savez bien.

« Il est bien beau d’émettre des solutions, mais ça vaut surtout si on a les connaissances et la bonne information pour prendre des décisions… Sinon, pas le choix, on mise tout sur la crème glacée molle jusqu’à ce que les crémeries ferment pour l’hiver ! » 

– Dany Di Vincenzo, 1er septembre 2022.

On termine cette infolettre en vous parlant un peu de nous. Car oui, nous aussi sommes en mode « solution » pour cet automne ! Comme vous le savez déjà, si vous nous lisez régulièrement, un calculateur fera bientôt son arrivée sur Zipplex. En fait, d’autres nouveautés verront aussi le jour prochainement. Nous vous dévoilerons tout ça dans les prochaines infolettres.

Important !

On tient également à avertir tous les développeurs immobiliers ou les investisseurs intéressés par ce créneau. Faites attention lorsque vous choisissez votre emplacement et le type de logement à bâtir. 

Beaucoup de projets de style « haut de gamme » ont vu le jour dans certains secteurs. S’ils se louaient très bien au départ, ce n’est plus vraiment le cas plus le marché devient saturé de ce type de bien.

C’est pourquoi plusieurs investisseurs ne nous mandatent pas uniquement pour connaître la valeur future de leurs unités, mais aussi pour connaître l’absorption de telles unités dans leur secteur. 

Si vous avez un projet d’optimisation majeure ou de développement immobilier, nous vous encourageons à tenir compte de la demande future de vos secteurs. N’hésitez pas non plus à nous présenter vos projets, il nous fera plaisir de vous aider quant à leur réussite.

Bon succès, et soyez vous aussi en mode « solution », mais surtout en quête de bonnes connaissances et informations cet automne ! L’hiver n’en sera que moins rigoureux.

Le café est-il plus corsé chez le voisin ?

Le café est-il plus corsé chez le voisin ?

Article repris de l’infolettre #144

Cette denrée rare qu’est le logement ne fait pas qu’attiser les passions chez nous. Les défis pour se loger sont présents partout sur la planète. Une image récemment publiée sur Twitter a justement percolé dans les médias sur la scène internationale. On y présente une file interminable de gens faisant la queue pour avoir la chance de louer une unité en Irlande.

Le tweet original provient d’un certain « Conor » et fait allusion à la situation difficile du logement au pays. Peut-on dire que le logement irlandais est un Lucky Charms ? Regardons de plus près l’état du marché locatif de Dublin, un milieu qui ne semble pas très « Landlord Friendly ».

Plusieurs initiatives ont été mises en place afin de réglementer la location sur ce marché. La ville a identifié certaines zones dans le Grand Dublin étant plus « bouillantes » pour le logement. Pour contrer les hausses de loyer et protéger les locataires, elle a limité les hausses accordées dans ces secteurs au niveau de l’inflation, et ce, jusqu’à un maximum de 2 %.

Rappelons que même si la cible inflationniste reste un idéal à 2 %, il se peut qu’on atteigne parfois des niveaux records. Sans trop vouloir s’attarder sur la législation irlandaise du logement, il faut savoir que les propriétaires doivent respecter une certaine prescription afin de cesser toute location. Mais ils peuvent tout de même le faire sans trop de « heurts » :

« A landlord is required to give a notice period to the RTB and to their tenant when they want to end a tenancy, ranging from 90 days if the tenant has lived there for less than six months, to 32 weeks if the tenant has lived there for 8 years. »

Un couteau à double tranchant

En lien avec ci-haut, vous avez peut-être vu passer dans l’actualité ces proprios forcés de verser 33 000 $ après avoir essayé d’évincer un locataire. Bien honnêtement, les magouilles pour sortir un locataire ne sont jamais une bonne idée. Mais cela démontre tout de même qu’on va loin ici avec le TAL concernant le droit d’occupation.

Revenons à nos propriétaires irlandais. Qu’advient-il lorsqu’ils voient leur propriété en location prendre autant de valeur tout en étant restreints pour leur hausse de loyer ? Disons que c’est tentant de vendre au prix du marché et fêter ça à grands coups de scotch. Toutefois, cela réduit les d’opportunités de location. C’est ce qu’on peut appeler les effets pervers de la législation.

Le marché se resserre

En fait, c’est quasiment comme un trou de beigne. Si on prend le Québec, les proprios achètent parfois à des prix exorbitants des projets à faibles revenus, ce qui cause une contraction des TGA*. La seule option viable pour eux est d’optimiser. Surtout en considérant le parc vieillissant et le manque d’investissement dans certains plex. Comme on le sait, la rentabilité ne s’achète plus, elle se crée.

Ils vont donc viser à leur tour des prix élevés s’ils doivent vendre pour justifier leur investissement. Ceci entraîne une fois de plus une contraction des TGA. En effet, ils ne vendraient pas à des TGA plus élevés que ceux auxquels ils ont acheté au départ.

* Contraction des TGA : diminution du coût d’acquisition par rapport au revenu net effectif.

Si le refinancement était jusqu’à récemment le mot d’ordre pour tout investisseur voulant faire le « boomerang » avec ses mises de fonds, il y a tout un bémol dorénavant…

Tout d’abord, la SCHL limite les usages des surplus de refinancement pour conserver l’argent dans le parc immobilier. Ensuite, les banques sont de plus en plus réticentes aux refinancements de projets d’optimisation. Elles vont même jusqu’à couper le financement de certains types de projets. L’incertitude économique et la nécessité d’avoir une plus forte gestion du risque interne les poussent naturellement dans cette voie.

Les banques sont-elles toujours gagnantes ?

En parlant des banques, la majorité de celles-ci ont publié leurs résultats du 3e trimestre il y a 2 semaines. On pourrait croire que des taux d’intérêt plus élevés leur fassent engendrer de meilleurs profits. Pourtant, plusieurs d’entre elles se sont fait malmener en bourse récemment.

Les marges de profits s’amincissent et les réserves pour les mauvaises créances s’alourdissent. Sans ajouter que la valeur de leurs actifs détenus rétrécit par le fait de l’augmentation des taux. Ceci vient réduire l’équité attribuable aux actionnaires. Donc non, augmentation de l’intérêt ne rime pas avec profit.

La Banque Royale et la Scotia ne furent malheureusement pas épargnées par les mauvaises nouvelles. Depuis une semaine, elles ont perdu respectivement près de 3 % et 7 % de leurs capitalisations. 

Il n’en demeure pas moins que certains créditeurs s’en sortent mieux que d’autres. C’est le cas de la Banque National et de la TD qui atteignent les attentes des analystes. Il faut croire que réduire le débit du robinet des prêts a eu un effet positif alors que l’inflation s’enflammait en début d’année.

Ayant traversé la crise financière de 2007-2008 sans trop d’égratignures, notre système financier fut pendant longtemps vu comme l’un des plus solides au monde. Mais aujourd’hui, avec l’augmentation du ratio d’endettement du Canadien moyen et la tendance haussière des taux dans un contexte économique ralentissant, ce n’est plus trop le cas. Comme quoi les banques ne gagnent pas toujours. Vont-elles devoir troquer la pause café pour la pause RedBull ?

La force d’un groupe

Contrairement aux banques, ça va prendre plus qu’un stimulant pour résoudre la problématique du logement abordable au Québec. Le Black bull est peut-être à l’origine du miracle du petit Jésus, mais il ne le sera pas pour le nôtre…

En fait, susciter l’intérêt d’un maximum d’acteurs clés du milieu locatif est peut-être la voie à privilégier. 

Justement, nous avons été conviés au Sommet de l’habitation 2022 —Notre avenir en tête (sommethabitation.ca). Il s’agit d’une initiative des nouveaux maires de la Ville de Laval et de Longueuil, qui s’est déroulée le 26 août dernier. On y reviendra dans les prochaines infolettres… Mais ce qu’on peut déjà vous dire, c’est qu’il y a eu une absence majeure.

On disait qu’il était stratégiquement favorable pour le logement « social » d’y avoir le point de vue de l’ensemble des instances qui tiennent à bout de bras l’immobilier locatif au Québec…  

Eh bien, il n’y a pratiquement pas eu d’acteur du domaine privé. Seul le président de l’IDU y était pour représenter les promoteurs immobiliers. Pourtant, le privé est celui jongle avec la réglementation en vigueur tout en offrant des logements de qualité.

D’autres modèles locatifs

On a aussi eu la chance d’avoir une présentation du modèle locatif viennois (on parle bien de la ville autrichienne ici). Dommage, ça l’aurait été « concept » de nous y servir des viennoiseries pour accompagner le café (ou le RedBull). On le dit souvent, « marketing is everything » lol. 

Soyons tout de même bons joueurs. Même si on prône un modèle où l’état se sort au maximum de l’équation en subventionnant ceux qui en ont besoin, peut-être que nous resterons pantois face à ce que les intervenants auront à proposer. 

Reste que si vous avez lu l’article qui fait état du modèle viennois pour le logement social, vous aurez probablement remarqué qu’il faut avoir une « mise de fonds » pour accéder au programme. Ce serait quand même ironique de vouloir offrir des logements moins chers à des ménages à plus faible revenu, mais de leur demander un montant d’argent en partant ! 

Imaginez si le fameux Cash for keys devenait la nouvelle norme afin de garnir les poches des locataires. Oui, nous sommes ici à des années-lumière de Dubaï où les locataires doivent payer le loyer d’avance. À suivre…

Bon succès, comme toujours !

Le timing dans la peau

Le timing dans la peau

Article repris de l’infolettre #143

Laisser du temps au temps… À une période de l’humanité où tout se passe si vite ? L’information, l’interaction, nos achats, bref, c’est comme si tout devait se faire à vitesse grand « V ». 

Toutefois, pour faire son œuvre, certaines choses nécessitent du temps, pas le choix ! Que ce soit pour la sortie de la dernière saison de Stranger Things, une demande de permis à la ville, ou de nouvelles données démontrant une inflation sous contrôle… wow là ! Naturellement, on aimerait que ça se passe plus vite pour certaines choses. Mais comme le dit le proverbe, chaque chose en son temps (mais SVP, rapidement tout de même 😫 !). 

Puisqu’on a abordé le sujet de l’inflation, la fameuse cible du 2 % va se faire attendre aussi. Selon plusieurs économistes, ça se pointera en 2024. C’est d’ailleurs ce qu’on peut lire dans cet article nous annonçant au passage que le coût du bois d’œuvre est en chute libre sur les marchés. Est-ce synonyme d’un rabais juste à temps pour nos rénos ou nos nouvelles constructions ?!

Pas si vite ! 

On pourrait croire que le coût du bois sur le marché des matières premières à un impact direct sur les prix d’achat en magasins. Ou au pire, comme le laisse sous-entendre l’article, avec un certain décalage (un peu comme les stations d’essence).

Par contre, la majorité des grandes surfaces n’achètent pas leur bois ou autre matériel directement des marchés financiers. De même, les distributeurs de ces magasins contractent la plupart du temps directement avec les scieries qui, elles, font affaire avec les producteurs. 

La dynamique des marchés financiers

Initialement, les marchés financiers agissent comme tiers avec les entreprises. Ils leur fournissent des instruments permettant de couvrir leurs risques, comme des contrats à terme ou on vient garantir un prix pour une marchandise. Inversement, un producteur qui veut se protéger contre une baisse drastique vendra un contrat à terme afin de « geler » son revenu à une certaine date.

Entre les deux, on y trouve évidemment les spéculateurs. Ils essaient de timer le marché en anticipant l’offre et la demande, et surtout, le surplus d’offres ou de demandes qui pourrait impacter le prix d’une marchandise. C’est là qu’on trouve les grands gagnants ou les grands perdants qui ont le timing dans la peau😜. 

On vous en faisait part dans une infolettre passée. Une baisse de prix sur les marchés des matières premières ou tout autre marché peut être expliqué de deux façon. Soit à cause d’un surplus d’offres, soit à cause d’un manque de demandes. On vous le répète fréquemment ces temps-ci, mais ce qui se passe avec le bois d’œuvre n’est encore une fois qu’un présage au ralentissement économique. Ça l’annonce aussi une baisse des profits des entreprises exploitant les ressources naturelles au Canada. Bon, ça se peut tout de même que ça se répercute dans les grandes surfaces (on le souhaite tous). Par contre, c’est le Big Picture derrière tout ça qui devrait soulever des questions.

Et qu’en est-il de l’IPC ?

Les nouveaux chiffres sont sortis le 16 août dernier, avec une note intéressante par rapport à l’immobilier locatif. Merci spécial à Olivier Doucet Desilets pour nous avoir inspiré via sa publication sur le groupe du Banc de l’immobilier

Lentement, mais assurément, on se dirige vers un ralentissement de cette hausse ahurissante de tout ce que l’on consomme… En statistiques, qu’est-ce que ça donne pour l’immobilier ?

Pour juillet 2022, l’indice des prix pour le logement* au Canada a augmenté de 7 %. Au Québec, on parle de 5.7 %. En comparaison avec 2021, les chiffres étaient de 4.8 % et de 4.4 % (dans le même ordre respectif).
*ce qui en coûte en moyenne pour se loger à titre de proprio et locataire

Au Québec, le locatif a pour sa part subi une augmentation de 2.1 % et le logement en propriété de 6.3 %. À l’échelle nationale, les augmentations furent plutôt de 4.9 % et de 6.3 %. Uniquement pour les mois de juin à juillet, on constate au Canada une augmentation de 0.7 % pour le locatif et de 0.1 % pour les propriétaires.

L’augmentation des taux a donc refroidi les acheteurs canadiens et a augmenté la demande de logements locatifs. Au Québec, bien que ça ne soit pas encore suffisamment significatif, cette tendance semble se profiler à l’horizon. On va suivre ça de près.

Allons plus loin

Concernant le coût de remplacement par le propriétaire (les grandes réparations), la croissance de ce poste est passée de 17.1 % en juillet 2021 à 9.8 % en 2022. Il s’agit d’une belle diminution année sur année, mais tout de même très élevée pour le Québec. Surtout si l’on se compare à l’ensemble du Canada qui s’établit à 7.4 % pour 2022. Pour sa part, le coût d’entretien et réparation a augmenté de 6.9 % comparativement à 2.7 % pour 2021 au Québec. 

Autre point chaud, le coût de l’énergie et de l’eau a grimpé de 11.3 % au Québec. Au Canada, on obtient plutôt 14.5 % (merci Hydro-Québec). On remarque tout de même une accélération du coût si l’on se compare à l’an passé qui était nettement plus bas.

Pour l’IPC en général, on note un léger ralentissement de l’indice par rapport au mois de juin. Nous sommes passés de 8.1 %, pour une période de 12 mois jusqu’à juin à 7.6 %, pour la période de 12 mois jusqu’à juillet.

Ça semble rassurant, mais comme nous l’avons relaté dans notre dernière infolettre concernant les États-Unis, la grande majorité de la baisse est due aux prix des matières premières qui ont perdu du terrain. Si on substitue les dépenses liées à l’essence, on obtient une accélération de l’indice, soit de 6.5 % à 6.6 % pour juin et juillet respectivement. Hé misère !

Parmi les autres domaines qui ont connu une accélération, on note les prix à l’épicerie, les vols d’avion, les chambres d’hôtel et la restauration. D’ailleurs, l’actualité nous a rappelé qu’il était important de bien réfléchir où faire nos emplettes. Disons qu’il y a encore beaucoup de travail à faire avant de retrouver un équilibre.

Il ne faut pas oublier…

Peut-être qu’un retour dans le temps avec la bannière Zellers, qui va renaître de ses cendres, pourra nous donner un coup de main. Là où le prix fait loi, wow !

Envie d’être nostalgique avant l’heure ? Quand on prendra le temps de comparer les prix en 2024 et qu’on criera victoire avec un possible retour de l’inflation à 2 %, souvenons-nous que l’ensemble de tout ce que nous consommons aura gravi de 30-35 %😵.

Et dire qu’il y en a un qui attend toujours pour briller…

Bull versus Bear Market !

S’il y a peu de gens qui trouveront qu’un taureau c’est mignon, c’est tout le contraire pour les ours. On ne tentera pas ici de statuer sur la plus puissante des deux bêtes, mais il y en a définitivement une des deux plus cute que l’autre.

En même temps, si la direction d’un « bull market » ne peut avoir qu’une seule trajectoire (vers le haut) et est donc plus facilement attribuable au taureau, comment a-t-on fait pour attribuer les marchés baissiers à l’ours ? Ce serait simplement de par sa façon d’attaquer en donnant des coups de patte vers le bas

Tout le contraire des toréadors moins habiles qui se font plutôt propulser vers le haut 😮. Mais lorsqu’il est question de marché, l’idée est de prendre les positions qui nous feront faire une « ride » sur le dos d’un « bull », plutôt que de se faire ramener au plancher par le « bear »… 

On comprendra tout de même que la volatilité des marchés boursiers n’a pas grand-chose à voir avec l’immobilier. SVP, oubliez cette courte période folle des surenchères 😅. C’est simplement que les marchés boursiers sont des baromètres et nous révèlent des indices de ce qui aura un impact sur l’immobilier.

Il y a et aura toujours des défis ! Qu’on s’appelle la Caisse de Dépôts et de Placements, Trigone ou qu’on veuille s’acheter un bateau.

Le temps, c’est de l’argent

Terminons avec une dernière nouvelle venant mettre en perspective à quel point notre temps est impacté également face à celui des autres. On fait référence ici à ces locataires endettés à leur insu. Bon, le titre est vraiment clickbait (pas comme si on faisait ça nous aussi lol). Mais c’est ce qui se passerait actuellement dans les HLM alors que les agents de location à l’Office Municipal de l’Habitation de Montréal ont engendré des délais interminables pour la reconduction des baux.

AVERTISSEMENT : À l’exception d’un seul ménage (et ça semble louche), aucun locataire n’aurait été évincé. 

Les loyers sont calculés à partir des revenus des bénéficiaires. Donc, un écart entre le prix payé et le prix qui aurait dû être payé est plus que possible. Un peu comme lorsqu’on obtient notre financement et qu’on passe 1 mois plus tard au notaire. On a parfois de belles surprises en matière de taux (surtout dans le contexte actuel).

Mais dans le cas des HLM, on ne parle pas juste d’un mois d’écart. Certaines personnes ont su le loyer qu’elle aurait dû payer presque 1 an plus tard.

Ceci engendre une facture rétroactive, qui elle, ne prend définitivement pas de temps à rentrer. N’en faut pas plus pour créer un stress immense sur les locataires qui tentent par tous les moyens de communiquer avec l’office. Mais ils sont occupés à traiter un maximum de demandes 😵‍💫.

Vous aurez compris que ça vient engendrer encore plus de frustration et par conséquent, vient engorger encore plus le système. Pas le choix de rappeler à quel point le propriétaire privé est le meilleur gardien du parc locatif. 

En bref

Le temps est un beau levier qui peut amplifier une bonne comme une mauvaise situation. Le problème, c’est qu’on n’a pas toujours le contrôle sur cette métrique.

Par contre, une chose sur laquelle vous pouvez avoir le contrôle, c’est sur la réussite de vos projets locatifs. Et nous, on est définitivement un bon levier pour ça. Nous aidons un nombre important de développeurs et redéveloppeurs via nos activités du Centre Technologique de Recherche sur le Logement. N’hésitez pas à nous joindre, on adore discuter de vos projets ! 

Bon succès et merci de nous lire en grand nombre !

Ce qui monte fini par redescendre

Ce qui monte fini par redescendre

Article repris de l’infolettre #142

Des baisses de prix allant jusqu’à 68 % pour des terrains… 

Des volumes de transactions qui se replient à la hauteur de 90 %

Eh oui, des investisseurs ont acheté au sommet et seront forcés d’attendre longtemps avant de revoir leurs mises… 

Mais voyons ! Ça se passe ou tout ça ? 

Nulle part ailleurs que dans les Métavers. Ouin, tout un éboulement !

Le problème, c’est que dans le monde bien réel où l’économie se contracte, l’appétit pour ce type d’investissement spéculatif n’est pas une priorité. Et ce n’est pas près de changer. 

Qu’on le veuille ou non, les placements à haut risque ont surtout la cote lorsque tout va bien. Vous percevez tout de même une opportunité et cherchez à embarquer dans des montagnes d’émotions ? Vous aimerez assurément consulter cet article : comment le Web3 va-t-il transformer l’immobilier ?

On va se le dire, on est quand même bien les deux pieds sur terre à pouvoir palper la brique bien droite et bien solide comme bons nous semblent lol ! Surtout lorsqu’il est question d’immobilier locatif bien entendu. Et disons que ça va bien pour nos blocs présentement malgré tout.

Si tout le monde est à même de constater qu’il y a actuellement un changement de dynamique en immobilier, les plex semblent encore une fois tirer leur épingle du jeu. On ne peut toutefois ignorer les conséquences des hausses répétées des taux d’emprunts sur le marché immobilier.. 

En effet, malgré un recul de 38 % face à la demande pour ce type de bien, lorsqu’on compare à juillet 2021, leur prix médian dans la RMR de Montréal connaît une stabilité depuis plusieurs mois à 776 000 $. C’est à se demander si l’immobilier locatif est inébranlable 😇.

Poursuivons avec nos brèves économiques…

Du côté de nos voisins du sud, Bloomberg titrait cette semaine pour le marché américains :

« Home Inventory Soars at Record Rate With US Buyers Pulling Back »

Traduction : « L’inventaire des maisons à vendre augmente à un rythme record avec le recul des acheteurs américains ». Comme quoi les taux d’intérêt ont un impact direct sur le pouvoir d’achat des ménages. D’ailleurs, plusieurs constructeurs ont rapporté être pris avec un inventaire. Cette situation nous laisse croire que les acheteurs auront un plus grand poids de négociation face aux vendeurs.

Un autre aspect touché par les mouvements des taux d’intérêt est l’indice des prix à la consommation (IPC). Toujours au pays de l’oncle Sam, la croissance de l’IPC fut nulle de juin à juillet. Depuis les 12 derniers mois, l’indice a crû de 8,5 %, en dessous des attentes qui s’établissaient à 8,7 %

La grande question : Est-ce vraiment les taux d’intérêt qui en sont responsables, ou n’est-ce pas plutôt la baisse du coût du pétrole sur les marchés et l’augmentation de l’emploi ? Néanmoins, plusieurs croient encore possible un atterrissage en douceur de l’économie. Le 16 août dernier, Statcan a publié l’état de l’inflation au Canada. 

On abordera cet élément dans la prochaine infolettre ainsi que les perspectives en matière de direction des taux en septembre. Plusieurs s’attendent à quelques hausses pour la fin d’année, mais avec une baisse au début de 2023. 

À quoi s

À quoi s’attendre pour les taux en septembre ?

Vous vous souvenez de l’effet « bullwhip » et de son application ? Il ne faut pas oublier que les commerces aux détails sont présentement en surplus d’inventaire et que les prix affichés seront nécessairement revus à la baisse afin d’écouler les stocks. Rien de bon pour les entreprises si l’on considère que les coûts fixes et variables n’ont pas changé. 

Ceci se résume par une réduction des profits des entreprises, tant au Canada qu’aux É.-U. et partout où ce problème fut soulevé. Il serait important d’en tenir compte dans la stratégie d’ajustement des taux d’intérêt !

On mentionnait plus haut que la chute du prix du pétrole avait grandement contribué à la baisse de l’IPC. Si l’on considère que l’offre de l’or noir n’a pratiquement pas changé (selon les décisions prises par l’OPEC), cela veut donc dire que la chute de prix est attribuable à une diminution de la demande. Ceci signifie indirectement une baisse de la vigueur économique au niveau international.

Alors, est-ce qu’il faut toujours s’attendre à des hausses continues des taux d’intérêt ? Disons qu’avec un risque imminent de récession, les projections en matière de taux d’emprunt devront possiblement être revues au cours de la prochaine année.

Et ceci est une bonne nouvelle pour tous ceux qui ont acheté récemment ou qui se sont fait construire une belle grosse maison (comme celle-là qui fait de l’ombre à tous ses voisins), ce l’est également pour le développement ou le redéveloppement de projets immobiliers. 

De véritables montagnes russes

Notre ami Bob qui était en vedette à CASA le 16 août dernier, n’aura plus le choix : il devra enfiler les acquisitions hahaha ! On espère qu’il est déjà prêt pour une 2e saison de Les rois du bloc 😜 ! Ce n’est pas comme si l’immobilier nous faisait vivre des montagnes russes d’émotions… 

Justement, vivent les émotions fortes… pour les propriétaires. D’ailleurs, une grande enquête parue le 4 août dernier abordait le niveau d’inquiétude face à l’inflation et la nécessité de hausser les taux hypothécaire. Cette même enquête indiquerait, selon le VP de la firme SOM, que c’est une affaire de propriétaire (on s’en doutait tous).

Les locataires étant en quelque sorte protégés face aux hausses de loyer (tant qu’il ne déménage pas), ils sont évidemment moins préoccupés par le vertige associé au financement. Il est tout de même intéressant de constater comment tout ça vient affecter le québécois moyen. Au moins, selon Éric Girard notre ministre des finances, le sommet de la montagne aurait déjà été atteint côté inflation.

Qu’ont en commun Robert Richard, Rocky Balboa et Marc Andreessen ? Les Oeufs ! Rocky mange des œufs crus le matin, Bob est un gars qui comprend qu’on ne peut faire d’omelette sans casser des œufs, et pour sa part Marc a littéralement une tête d’œuf 😵 (vous comprendrez en cliquant sur son lien). 

« Je déteste la montagne, ça cache le paysage »

Mais qui est Marc Andreessen ? C’est un milliardaire de la Silicon Valley… Il a donc, dans tous les sens du terme, une « méchante » tête ! Mais il pourrait être aussi la figure emblématique (toute une vous en conviendrez 😜) de l’expression « Pas dans ma cour ». Une expression de plus en plus populaire, et surtout contraire à l’étalement urbain hautement encouragé. 

L’ironie dans son cas, c’est qu’en 2020, il avait publié un essai concernant la nécessité de construire des habitations et avait exprimé l’intérêt de la mentalité du « Oui dans ma cour ». Cependant, l’homme d’affaires a changé d’avis depuis. Il se trouve que l’urbanisme de la municipalité où réside M. Andreessen a changé le zonage afin de permettre la construction de multilogement et condos (WOW !).  

Une lettre signée par celui-ci fut dernièrement publiée et communiquait son « immense objection » aux projets et demandait le retrait de ce zonage… Comme quoi ce qui est bon pour les autres ne l’est pas nécessairement pour soi. Une belle preuve d’humanisme et de résilience ici. Disons qu’il ne sera pas un lauréat pour faire graver sa tête sur une montagne.  

Peu importe le pic à gravir, comme toujours, bon succès et n’hésitez pas à communiquer avec nous pour tous vos défis du logement !

Enfin les 52e vacances de la construction

Enfin les 52e vacances de la construction

Article repris de l’infolettre #139

Ça y est, les vacances de la construction sont en cours au Québec !

C’est la fête pour un nombre incroyable de Québécois qui travaillent directement ou indirectement dans l’industrie. En fait, c’est tellement gros que c’est pratiquement la province tout entière qui est mise sur pause. 

Et dire qu’il y en a comme Dany qui en ont profité pour revenir alors que tout le monde part lol. Timing is everything comme on dit…

Bien que l’ambiance devait déjà être festive vendredi dernier, en principe, c’était dans 54 heures que débutait la 52e édition des vacances de la construction au moment de publier cette infolettre (jeudi dernier à 18h).

On ne sait pas si vous vous en rappelez, mais on vous avait déjà parlé de la fameuse année de 1971. Le site https://wtfhappenedin1971.com/ y est même dédié pour vous exposer le tout… Mais pour le Québec, c’est cette même année que ces deux mythiques semaines ont pris effet pour la première fois.

Bon, 52e édition, 54h avant les vacances… pas de coïncidence cette fois-ci… À moins que l’on considère le 52 + la durée de 2 semaines des vacances (okay, calmos Stevy) !

Il est vrai qu’on a été pas mal assidu sur les chiffres dans les dernières infolettres. Disons qu’on y voit bien l’empreinte du cadet du duo ;). Mais comme on le mentionne plus haut, le grand vacancier est de retour des contrées de l’Oncle Sam. Il paraît qu’il aurait plusieurs péripéties à raconter, dont certaines liées à des pneus crevés 😅.

Fidèle à ces bonnes habitudes

Revenons à Stevy (et à sa manie des chiffres). Pour sa défense, l’inspiration ne manquait pas dans l’actualité immobilière !

Quand on voit des articles comme celui-ci sur la densification, disons que « ça titille en dedans »… Surtout quand on garde en tête le rapport de la SCHL. Ah la la, c’est comme si on faisait exprès !

On scande haut et fort qu’il y a un manque de logement abordable, qu’il faudrait plus de logements pour remonter les taux d’inoccupation. Pour ça, il faudrait d’abord se pencher sur la chaîne de production et sur les réglementations trop strictes et non adaptées des villes. Quand c’est rendu que même les entreprises tentent de créer du logement…

Bon, on n’est pas à plaindre lorsqu’on regarde la crise immobilière qui se passe en Chine actuellement. Il faudrait tout de même faire attention à comment sera gérée notre situation.

Ça y est, Stevy est parti…

Depuis le 2e trimestre de 2015, le nombre d’appartements en construction a augmenté en moyenne de 3,54 % par trimestre. Pour vous donner une idée, on se situait à 0,96 % en moyenne par trimestre entre le dernier trimestre de 2003 et celui de 2014.

Pour les mises en chantier, les taux sont respectivement de 2,73 % et 0,29 %. C’est très simpliste comme analyse, mais n’en demeure pas moins que plus on construit, plus les coûts de production augmentent, plus les délais augmentent et plus les stocks en construction augmentent.

Des chiffres, encore des chiffres

Ouais, ce cher Stevy ne peut se contrôler quand c’est une question de chiffre ! 

Et rien pour calmer ses ardeurs, le Canada a dévoilé le 20 juillet dernier les chiffres concernant l’évolution de l’IPC pour juin. L’indice a grimpé de 0,7 % en juin, et s’élève à 8,1 % pour les 12 derniers mois. Lorsqu’on vous disait que la hausse plus relevée du taux directeur était possiblement annonciatrice d’une hausse de l’IPC…

S’il y a une mince lueur d’espoir, c’est que l’IPPI ou l’Indice des Prix des Produits Industriels tel qu’expliqué dans la dernière infolettre disponible sur notre blogue, a baissé de 1,1 % en juin, première baisse depuis août 2021. Sommes-nous en voit de voir l’IPC redescendre ? Le prix du pétrole a commencé à diminuer, donc il ne serait pas surprenant.

Bon okay, c’est les vacances pour plusieurs d’entre vous. On (Stevy) va arrêter ça là pour les chiffres. Après tout, une pause est toujours salutaire !

Attendez là, on parlait d’une pause pour vous, par pour nous ! Une pause des chiffres ? Eh non, lorsqu’il est question de chiffres, c’est difficile de prendre du repos ! D’ailleurs, notre équipe regorge de passionnés d’analyse. Et on est justement tous frais et dispos pour estimer les valeurs marchandes de vos divers projets locatifs.

Notre équipe est prête

Il s’agit effectivement d’un bon autre bon timing pour tous ceux qui ont des projets dans le radar ; pendant ces deux semaines de quasi inactivité, quoi de mieux que de planifier et préparer le terrain pour un retour en force ? 

Ne vous inquiétez pas, vous pourrez siroter votre pina-colada, vous lancer à la conquête des meilleurs cocktails pour l’été ou donner une chance à l’acerum (il paraît que c’est « l’or du Québec »). Vous pourrez même vous lancer dans un périple américain (pourvu que vos pneus n’y laissent pas leurs « gommes », n’est-ce pas Dany ?), ou profiter des chalets sur le bord de l’eau et des espaces de détente 100 % québécois. 

Vous pourrez faire tout ce qui vous tente, et laissez vos estimations locatives, vos stratégies en matière d’offre de logement et tout type de besoin lié au logement aux bons soins de nos trippeux du loyer.

Bon succès, mais surtout, bonnes vacances !

L’arbre est dans ses feuilles…

L’arbre est dans ses feuilles…

Article repris de l’infolettre #138

Et puis, comment s’était passée votre gueule de bois jeudi matin dernier ? 

Bon, certains avait peut-être pris un coup pour célébrer la Fête nationale française (qui était le 14 juillet). Mais ce n’est définitivement pas ce à quoi nous faisons allusion ici…

Disons qu’une bonne partie de la population québécoise a eu une belle surprise il y a une semaine. La Banque du Canada a annoncé, non pas une hausse de 75 points de base comme on l’anticipait, mais bien de 100 points de base ! Disons qu’on peut aussi appeler ça « prendre un coup » !

Après tout, c’est la hausse la plus importante en 24 ans… Mais plus sérieusement, est-ce si surprenant ? 

L’origine de la poussée ?

Nous apprenions le 13 juillet que l’indice des prix à la consommation (l’IPC) a bondi de 1.3 % depuis le mois passé et de 9.1 % depuis le mois de juin 2021 aux États-Unis. La FED avait déjà augmenté son taux de 75 points de base le 15 juin dernier, un sommet depuis 1994. 

On n’a pas besoin d’être prophète pour affirmer qu’une prochaine hausse sera annoncée le 27 juillet. Surtout en considérant que la Réserve fédérale a annoncé vouloir doubler ses taux directeurs d’ici la fin 2022.

De notre côté, on attendait avec impatience la sortie de l’IPC hier, le 20 juillet. Pour rappel, l’indice avait cru de 1,4 % en mai 2022 seulement, et de 7,7 % depuis mai 2021

Une hausse plus élevée qu’attendu du taux directeur est possiblement annonciatrice d’une hausse de l’IPC. On vous laisse le plaisir de le découvrir par vous-même avec les résultats de juin 2022. Pour ceux qui croyaient qu’on avait atteint le « peak » inflationniste, on n’est peut-être pas sorti du bois comme on dit ! 

Un autre argument ?

Mais comme la forêt n’est pas seulement composée de bouleau jaune, il n’y a pas que l’IPC qui est intéressant à regarder.

Il y a aussi l’Indice des Prix des Produits Industriels (IPPI, ou PPI pour les É-U). Ce dernier indique le coût de production pour les manufacturiers. Beaucoup d’économistes le qualifient de précurseur, car bien entendu, la production vient avant la consommation.

Il est par contre difficile d’affirmer avec conviction que l’IPPI est annonciateur de mouvement dans l’IPC. N’empêche qu’une hausse de ce dernier a de bonnes chances d’entraîner une hausse des prix de consommation un peu plus tard.

Et encore ici, le Canada a enregistré une hausse mensuelle de 1,7 % en mai dernier, et de 15 % depuis mai 2021. Aux States, une hausse du PPI de 1,1 % en juin 2022 (0,9 % pour mai dernier) et de 11,3 % depuis juin 2021 vient tout juste d’être annoncée. Un autre signe que l’on n’a peut-être pas encore atteint la cime de l’IPC. MISE À JOUR : les données de juin sont tout juste sorties sur le site de Statistiques Canada.

Et si ça s’avère exact (l’est-ce?), attendez-vous à ce que la Banque du Canada aiguise sa hache et continue les montées considérables de son taux directeur. Il est d’ailleurs possible qu’on dépasse ce qu’on visait initialement d’ici la fin 2022…Parce qu’il vaut mieux guérir que prévenir dans ce cas si on dirait, on a une solution pour vos prochains After Interest rate raise.

L’arbre élevé attire le vent

Quand on parle de hausse de taux d’intérêt, on pense souvent à la hausse des paiements hypothécaires en premier. Avec la croissance de l’endettement hypothécaire des ménages canadiens de 9 % et une progression de 400 milliards de dollars en prêt hypothécaire, c’est normal.

Mais il y a d’autres effets liés à une montée du taux directeur. 

Par exemple, l’augmentation du coût d’emprunt des entreprises, qui se transpose indirectement dans le coût de production. 

Un autre élément important est la demande de permis de construction.

Historiquement, presque chaque hausse importante du taux directeur a entraîné une diminution du nombre de permis demandés. Les mises en chantier ont d’ailleurs déjà ralenti cette année de 4 % entre juin 2021 et mai 2022 comparativement à la même période l’année précédente.

En bleu : variation des permis de construction En jaune : variation des taux d’intérêt

Il sera intéressant de voir comment le secteur de la construction se comportera cette année ainsi que l’an prochain. En 2021, les heures travaillées ont crû de 21 % par rapport à 2020. Le nombre d’emplois aussi a connu une croissance, notamment grâce à l’adoption de 8 mesures temporaires par la CCQ pour favoriser l’intégration d’employés.

Un véritable bras de fer ?

À l’autre bout du spectre, on milite de plus en plus en faveur de la densité. Cet article, paru le 9 juillet, présente très bien les problèmes principaux causant la fameuse crise du logement. On retiendra surtout la mention des lois trop strictes des villes vis-à-vis les projets proposés. 

Un drôle d’adon, puisque le maire de la ville de Laval a présenté son premier plan d’urbanisme récemment, et prévoit beaucoup de changements législatifs. Il faut dire que la ville n’avait pas apporté de modifications notables depuis les années 70… ça n’aura pris que 52 ans, ou deux vies de Stevy 😅.

On y promet plus d’espace vert, plus de facilité à construire et moins de stationnements, entre autres. La ville se basera sur l’adaptation d’un bâtiment dans son quartier plutôt que la segmentation de plusieurs zones selon le type de secteur (industriel, résidentiel, etc.). Elle prévoit aussi de réduire le nombre de stationnements exigés dans les projets.

Pour avoir étudié les espaces de stationnement dans le cadre d’un mandat avec le CTRL, on est bien placé pour affirmer que les villes peinent à s’adapter. Il s’agirait donc, dans le cas que le plan de Laval soit accepté, d’un vent de fraîcheur pour la ville. 

On ne serait pas surpris de voir d’autres municipalités emboîter le pas, afin de favoriser la densification et le développement durable. 

Ce sera donc de voir si une mise à jour de la réglementation des villes pourra renverser la pression exercée par la hausse des taux… un véritable bras de fer !  Non, pour garder la thématique, pas de bois mou ici !

L’important dans tout ça

On termine cette infolettre en vous rappelant que malgré tout, il n’est pas impossible de réaliser des projets. Au contraire, il y aura des opportunités qui vont se dessiner de plus en plus. Il vous faudra donc garder l’œil ouvert ! 

Il est aussi important que vous développiez vos racines, car elles assureront votre solidité et nourriront vos projets. C’est quasi poétique et ça nous rappelle l’œuvre « L’homme qui plantait des arbres. Un peu à l’image du berger dans ce récit qui donne une nouvelle vie à un paysage presque désert, les proprios sont la clé aux taux d’inoccupation trop arides.

Si vous voulez que l’on contribue à votre propre œuvre, n’hésitez pas à nous contacter pour tous vos défis du loyer. Traversons ensemble cette tempête, plantons des arbres. Cheers !

Bon succès.

On a repêché le vase qui coulait

On a repêché le vase qui coulait

Article repris de l’infolettre #137

Saviez-vous que le chiffre 137 a une signification importante en physique ? Il s’agit du dénominateur de la constante de structure fine, 🤓…une constante qui « caractérise la force avec laquelle la matière se couple à la lumière ». 

Ou comme l’explique Michael Brooks : « Ce nombre immuable détermine comment les étoiles brûlent […] ». Imaginez si on avait une constante pour dire à quel point un projet immobilier sera un pétard mouillé ou un succès assuré!

En espérant justement que l’étoile slovaque repêchée par le Canadien la semaine dernière à Montréal ne brûlera pas de sitôt ! 

Car oui, après 13 ans, le repêchage de la LNH est revenu dans la métropole. Portez attention aux chiffres ici. C’est la 27e fois que la ville accueille l’événement, la 6e fois qu’elle repêche au premier rang et la 3e fois qu’elle a le premier choix à Montréal. 

Des chiffres qui nous rappellent un certain Alex Galchenyuk, qui portait le numéro 27, qui a joué 6 saisons à Montréal et qui a été repêché au 3e rang par le bleu-blanc-rouge…

Tsé quand tu veux jouer avec les chiffres… Coïncidence ou fruit du hasard ? Les astres étaient peut-être alignés haha !

Le phénomène médiatique du 1er juillet

Une chose qui n’est pas le fruit du hasard, c’est les articles qui ont commencé à paraître dans la presse québécoise.

Qu’on se le dise, ce n’est pas une situation plaisante ni souhaitable que de voir des locataires qui n’ont pas de toit sur la tête. Par contre, les médias ont le don de présenter qu’un seul côté de la médaille. Et quand il présente l’autre côté, il s’agit d’entrevue comme celle-ci. On vous laisse en tirer vos propres conclusions.

Il y a aussi des aberrations qui brillent plus fort que d’autres dans le raz-de-marée médiatique…

Près de 500 HLM sont vides actuellement. Ce qui nous frappe le plus dans tout ça, c’est les budgets annuels de 83 millions de dollars entre 2008 et 2019 et la “modique” somme de 94 millions l’an dernier pour rénover 650 logements. 144 915$ de rénovations par logement, ça en fait de beaux dollars ! Mais comment a-t-on pu se rendre jusqu’à là ?

– Un système inadapté qui peine à trouver des solutions aux problèmes de logistiques liés aux passeports et demande de visa. Ceci cause l’entrée au compte goutte des immigrants, alors qu’il y a deux semaine, on militait en faveur d’un ouragan de mise en chantier d’ici 2030 (plus de 130 000 par année). De toute façon, la construction en elle-même a déjà ces problèmes. La solution serait de densifier, mais plusieurs projets sont bloqués par les villes 😅.

25 000 $ pour la refonte du logo de la ville de Trois-Rivières, qui n’est en faite qu’une version en noir et blanc de l’ancien logo (vert et bleu). Et on va même jusqu’à dire que les anciennes couleurs pourraient revenir selon les circonstances 🥴. Un bel investissement, considérant que le taux de taxation de la ville est parmi les plus élevés au Québec avec 1,4569 % de taxe foncière en 2021 comparativement à 0,8225 % pour Montréal, par exemple.

Mais le véritable article qui ressort du lot, c’est celui-ci : Logements cherche occupants

« Le drame vécu par des familles plus vulnérables en ce 1er juillet masque le fait que le marché immobilier montréalais ne connaît pas de pénurie ».

En effet, le nombre de logements offerts au marché a considérablement augmenté au premier trimestre de 2022 comparativement aux premiers trimestres des 2 années précédentes.

On parle d’une hausse de 41,86 % de la disponibilité des logements depuis 2 ans, ce n’est pas rien !

Mais ce n’est pas le résultat le plus frappant, loin de ça. Non, la première place du palmarès revient à la ville de Québec, où l’offre de logement au premier semestre de 2022 a été 147,85 % plus élevée que celle au premier semestre de 2020 !

Nous allons nous pencher sur le cas de la ville de Québec dans une prochaine infolettre. Mais déjà, assistons-nous à un phénomène d’exode dans la vieille capitale telle que nous l’avons vécu à Montréal durant la pandémie ? Même Lévis a vu une hausse considérable de son offre de logement depuis 2 ans (22,67 %).

En fait, avec Laval (5,38 %), il s’agit des 4 seules villes du top 10 qui ont connu une augmentation du volume d’offres au marché depuis le premier semestre de 2020. Pour les 6 autres villes, nous obtenons : 

– Gatineau : -86,50%

– Longueuil : -1,94%

– Sherbrooke : -28,09%

– Saguenay : -74,10%

– Trois-Rivières : -61,87%

– Terrebonne :  -44,94%

Alors oui, le logement se fait plus rare… en périphérie des grands centres et en région.

Et les loyers dans tout ça ?

Et en ce qui concerne les prix, la hausse n’est définitivement pas aussi drastique qu’annonce la RCLALQ dans son plus récent rapport (on vous l’avait dit qu’on ne les oublierait pas eux 😉).

À commencer par Montréal, les hausses du loyer marchand moyen et médian s’élèvent respectivement à 6,60 % et 15 % depuis le premier semestre 2020, donc depuis 2 ans. Par contre, si l’on prend le loyer au pied carré plutôt que le loyer absolu, ces hausses sont de 2,41 % et 5,96 % en 2 ans.

Ces faits démontrent que des logements plus grands ont été offerts au marché durant le premier semestre de cette année. Il en va de même pour le premier semestre de 2021. Notre petit doigt nous dit que l’exode a eu son mot à dire là-dedans. De grands logements ont été libérés au profit de maisons ou d’autres logements équivalents et moins coûteux en région.

Et juste pour le plaisir de reprendre la RCLALQ, voici d’autres statistiques depuis le premier semestre de 2021. Nous avons observé des hausses de loyer marchand médian de 7,41 % et de 21,95 % pour Sherbrooke et Granby. Ces hausses s’élèvent respectivement à 26,04 % et 18,18 % pour le loyer au pied carré. Ça reste relativement élevé, mais on est loin du 54,5 % annoncé à Granby depuis l’an dernier ! On obtient un loyer marchand moyen de 833,53$ au premier semestre de 2022. L’organisme avançait plutôt un loyer moyen de plus de 1 200$ en 2022

L’organisme n’est pas la seule qui tente d’estimer en vain la hausse des loyers cette année. Nous sommes tombés sur ce rapport, qui avance une augmentation mensuelle de 75$ du loyer moyen non meublé à Montréal en juillet, pour s’élever à 1 539$.

Encore là, jouons le jeu des comparaisons…

Le Plateau Mont-Royal : 2 148$ contre 1 559,27$ (Zipplex)

Verdun : 1 866$ contre 1 334,93$ (Zipplex)

Ahuntsic-Cartierville : 1 673$ contre 1 183,99$ (Zipplex)

Le hic avec toutes ces entités qui essaient d’avancer des statistiques, c’est que leur analyse est basée soit sur un faible nombre de comparable, soit sur une méthode statistique incomplète. En voilà un bel exemple de pétard mouillé.

De notre côté, on n’est pas là pour le sensationnalisme. On est là pour peindre le portrait réel du marché 🫡. Et avec l’ajout de plus de données sur l’outil, les statistiques seront encore plus robustes. Nous devrions terminer l’intégration de nouvelles sources de données d’ici la fin du mois en cours.

Il serait peut-être temps de nous mandater pour avoir le vrai portrait du marché locatif au lieu de faire confiance à des entités faisant usage de techniques mathématiques interdites 🥴 !

Au passage, nous finalisons actuellement un rapport statistique sur le premier semestre 2022. Ce dernier reprendra les chiffres avancés dans ce courriel et plus encore. Nous travaillons aussi sur une réponse quant au besoin de 620 000 logements avancés par la SCHL. Stay tune, on va le repêcher ce vase qui coulait 😉 !

Bon succès !

Démystifier la hausse des loyers dans le Grand-Montréal

Démystifier la hausse des loyers dans le Grand-Montréal

Ce n’est pas une surprise, le logement fait et fera toujours partie des sujets principaux dans l’actualité. Mais comme on le sait, à l’approche de la grande fête du déménagement du 1er juillet, les articles qui y feront référence vont se multiplier.

Plus récemment, un texte de Jean Sasseville, paru dans Les Affaires et auquel nous avons contribué, abordait les causes des mouvements haussiers des loyers et proposait certaines solutions. Grâce aux statistiques de Zipplex, nous sommes venus appuyer l’auteur dans ses diverses conclusions. Parallèlement à ce qui a déjà été écrit, nous voulions tout de même approfondir notre point de vue sur la situation du marché locatif. 

Voici donc un complément d’informations vous permettant de mieux comprendre où en est rendu le marché locatif au Québec.

Comment expliquer les hausses du loyer marchand ?

Bien entendu, le prix des logements offerts au marché est en constante augmentation. Cette hausse est plus sévère dans certaines régions qui ont vraisemblablement su profiter de l’exode urbain de Montréal. Des régions comme les Laurentides et l’Estrie, où le solde migratoire interrégional a cru de respectivement 2,02 % et 1,78 % par exemple.

Nous sommes tous conscients que le phénomène existait déjà, mais il a pris de l’ampleur depuis le début de la pandémie, notamment dû au télétravail, aux faibles taux d’intérêt et au pouvoir d’achat des ménages.

Mais pour bien comprendre où nous en sommes, il est toutefois important de regarder au-delà du niveau du prix médian des logements. Par exemple, lorsqu’on s’attarde aux quantités d’unités disponibles possédant deux chambres, celles-ci ont significativement augmenté depuis le 2e trimestre de 2020. 

Plus précisément, au premier trimestre de 2022, nous avons enregistré 4 649 unités de type 4 et demi (sans compter les condos et les unités neuves) dans la métropole, un sommet depuis que nous cumulons cette information.

Une disponibilité accrue des unités existantes signifie que le nombre de déménagements qui s’ensuivra le sera forcément aussi. Selon Statistique Québec, la ville de Montréal a connu pour sa part, une baisse de 2,56 % de son solde migratoire interrégional en 2020-2021, ce qui surpasse les 2 années précédentes. Ceci vient donc directement corroborer notre observation d’une hausse de disponibilité. À moins d’une forte immigration soudaine, la tendance haussière des taux d’inoccupation compilés par la SCHL ne devrait donc pas s’inverser en 2022.

Revenons tout de même au prix médian. Ce dernier a connu une augmentation plus accentuée entre le premier trimestre de 2020 et celui de 2021 à Montréal. Mais peut-on réellement parler de loyer plus élevé ? Regardons de plus près l’évolution du loyer médian au pied carré, toujours pour les unités avec 2 chambres offertes au marché

Nous avons constaté une baisse du loyer médian au pied carré entre les premiers trimestres de 2020 et de 2021, ce qui est venu contrebalancer la hausse enregistrée pour le prix médian absolu. L’explication logique est qu’une proportion plus importante de l’offre de logement disponible était composée d’unités de plus grande taille. Ces unités se louent généralement plus cher, mais leur prix au pied carré est normalement plus faible. 

Cette observation est tout à fait cohérente avec le phénomène d’exode qui s’est accentué suivant la situation sanitaire, et qui a augmenté l’attrait, entre autres, pour les maisons unifamiliales en région. Vous l’aurez peut-être constaté, mais il était pratiquement possible d’acquérir une résidence pour une mensualité parfois identique au prix d’un loyer dans un quartier central, tout en répondant aux besoins de s’éloigner des grandes villes. Il est donc légitime de croire que des locataires occupant de grandes unités aient préféré habiter une maison, ce qui a exacerbé l’afflux d’appartements de grandes tailles sur le marché.

Cependant, il faut garder en tête que le contexte immobilier et économique actuel ralentit les ventes d’unifamiliales, et pourrait encourager les ménages à opter par « obligation » pour le logement locatif. 

Hausse marquée pour les couronnes nord et sud

Contrairement à Montréal, les villes de Laval et Longueuil ont vu leur loyer médian au pied carré considérablement augmenté depuis 2019 (voir Graphique 2). D’emblée, ces deux villes sont influencées par Montréal, qui malgré son évolution plus timide des prix, demeure plus dispendieuse en ce qui a trait au logement. De plus, nous pouvons attribuer une part de cette hausse à l’accroissement des appartements achevés (unités neuves complétées) depuis 2015. Voir ci-bas.

L’arrivée d’appartements neufs vient, par conséquent, influencer positivement un secteur de par la nouvelle clientèle qu’on y attire. Ce phénomène exerce, d’ordre général, une pression à la hausse sur les prix environnants également, ce qui est fort probablement le cas pour les deux villes observées.

Par contre, ce qui fait contraste à l’augmentation d’unité neuve prête à être habitée, est que Laval et Longueuil n’ont pas profité pleinement de l’exode accru de Montréal, ce à quoi nous aurions dû nous attendre (voir page 48 du Portrait de l’Habitation dans le Grand-Montréal).

Cet argument est crédible considérant la perte de population enregistrée pour les deux villes. En effet, le solde migratoire interrégional y est non seulement négatif, mais également en décroissance depuis 2020 à Laval et à Longueuil. Ceci coïncide avec l’envol de la pandémie, soit le début de la montée en popularité des départs de la métropole.

Contrairement à Montréal, où les pertes de ménages au profit des autres régions ont favorisé un plus grand nombre de logements rendus disponibles au marché, les deux villes voisines ont plutôt connu des baisses marquées. Pour Longueuil, la réduction du volume d’offre perdure depuis 2018, tandis qu’à Laval, on y a perçu une réduction d’unités offerte au marché depuis 2019

Dans le cas de ces deux villes, la hausse des loyers n’est peut-être pas une conséquence, mais plutôt la cause qui a entraîné les mouvements et tendances décrites plus haut. Effectivement, les loyers de plus en plus chers ont vraisemblablement persuadé un nombre plus important de locataires à demeurer dans leurs unités. D’autant plus qu’une quantité grandissante d’unités neuves, normalement plus dispendieuses, s’est ajoutée à l’offre d’appartement entre 2015 et 2019.

Les régions, avec leurs prix d'achats et de location généralement plus faibles, ont donc été préférées aux banlieues habituellement prisées, surtout pour la clientèle pouvant se permettre l’acquisition d’une maison.

En conclusion, outre l’influence de la métropole et le développement immobilier qui bat son plein dans le Grand-Montréal, tout indique que pour maintenir les niveaux de loyer actuels, une hausse de l’immigration sera plus que bienvenue. Bien que les loyers doivent habituellement refléter ses coûts de développement, une offre accrue ne trouvant pas preneur exercera une baisse des loyers.

Nous n’en sommes pas là, mais il est temps que l’immigration fasse son œuvre. N’oublions pas que plusieurs locations à court terme de type Airbnb pourraient avaler une portion de l’offre, mais cet effet ne devrait pas avoir un impact majeur.

Également, la demande actuelle accroît le besoin de développer les régions et de construire des routes pour s’y rendre. Bien que Montréal soit la terre d’accueil principale des immigrants, les régions plus éloignées ont tout autant besoin d’unité. Il demeure donc important de supporter les mises en chantier, surtout pour les villes aux prises avec des besoins en matière de logement.

Les vrais chiffres sont enfin utilisés

Les vrais chiffres sont enfin utilisés

Les vrais chiffres sont enfin utilisés

Nous sommes heureux de vous annoncer qu’un article dans le journal LesAffaires se basera sur les informations de Zipplex afin de démontrer les tendances réelles en matière de loyer. L’éditorial se penchera aussi sur ce qui cause les mouvements de prix observés depuis le début de la pandémie et comment y remédier.

Rester à l’affût, l’article sortira le 4 mai 2022 et viendra certainement remettre les pendules à l’heure.

N’hésitez pas à visiter lesaffaires.com pour en savoir plus.

Jour J

Day(s)

:

Hour(s)

:

Minute(s)

:

Second(s)