On a repêché le vase qui coulait
Article repris de l’infolettre #137
Saviez-vous que le chiffre 137 a une signification importante en physique ? Il s’agit du dénominateur de la constante de structure fine, 🤓…une constante qui « caractérise la force avec laquelle la matière se couple à la lumière ».
Ou comme l’explique Michael Brooks : « Ce nombre immuable détermine comment les étoiles brûlent […] ». Imaginez si on avait une constante pour dire à quel point un projet immobilier sera un pétard mouillé ou un succès assuré!
En espérant justement que l’étoile slovaque repêchée par le Canadien la semaine dernière à Montréal ne brûlera pas de sitôt !
Car oui, après 13 ans, le repêchage de la LNH est revenu dans la métropole. Portez attention aux chiffres ici. C’est la 27e fois que la ville accueille l’événement, la 6e fois qu’elle repêche au premier rang et la 3e fois qu’elle a le premier choix à Montréal.
Des chiffres qui nous rappellent un certain Alex Galchenyuk, qui portait le numéro 27, qui a joué 6 saisons à Montréal et qui a été repêché au 3e rang par le bleu-blanc-rouge…
Tsé quand tu veux jouer avec les chiffres… Coïncidence ou fruit du hasard ? Les astres étaient peut-être alignés haha !
Le phénomène médiatique du 1er juillet
Une chose qui n’est pas le fruit du hasard, c’est les articles qui ont commencé à paraître dans la presse québécoise.
Qu’on se le dise, ce n’est pas une situation plaisante ni souhaitable que de voir des locataires qui n’ont pas de toit sur la tête. Par contre, les médias ont le don de présenter qu’un seul côté de la médaille. Et quand il présente l’autre côté, il s’agit d’entrevue comme celle-ci. On vous laisse en tirer vos propres conclusions.
Il y a aussi des aberrations qui brillent plus fort que d’autres dans le raz-de-marée médiatique…
– Près de 500 HLM sont vides actuellement. Ce qui nous frappe le plus dans tout ça, c’est les budgets annuels de 83 millions de dollars entre 2008 et 2019 et la “modique” somme de 94 millions l’an dernier pour rénover 650 logements. 144 915$ de rénovations par logement, ça en fait de beaux dollars ! Mais comment a-t-on pu se rendre jusqu’à là ?
– Un système inadapté qui peine à trouver des solutions aux problèmes de logistiques liés aux passeports et demande de visa. Ceci cause l’entrée au compte goutte des immigrants, alors qu’il y a deux semaine, on militait en faveur d’un ouragan de mise en chantier d’ici 2030 (plus de 130 000 par année). De toute façon, la construction en elle-même a déjà ces problèmes. La solution serait de densifier, mais plusieurs projets sont bloqués par les villes 😅.
– 25 000 $ pour la refonte du logo de la ville de Trois-Rivières, qui n’est en faite qu’une version en noir et blanc de l’ancien logo (vert et bleu). Et on va même jusqu’à dire que les anciennes couleurs pourraient revenir selon les circonstances 🥴. Un bel investissement, considérant que le taux de taxation de la ville est parmi les plus élevés au Québec avec 1,4569 % de taxe foncière en 2021 comparativement à 0,8225 % pour Montréal, par exemple.
Mais le véritable article qui ressort du lot, c’est celui-ci : Logements cherche occupants
« Le drame vécu par des familles plus vulnérables en ce 1er juillet masque le fait que le marché immobilier montréalais ne connaît pas de pénurie ».
En effet, le nombre de logements offerts au marché a considérablement augmenté au premier trimestre de 2022 comparativement aux premiers trimestres des 2 années précédentes.
On parle d’une hausse de 41,86 % de la disponibilité des logements depuis 2 ans, ce n’est pas rien !
Mais ce n’est pas le résultat le plus frappant, loin de ça. Non, la première place du palmarès revient à la ville de Québec, où l’offre de logement au premier semestre de 2022 a été 147,85 % plus élevée que celle au premier semestre de 2020 !
Nous allons nous pencher sur le cas de la ville de Québec dans une prochaine infolettre. Mais déjà, assistons-nous à un phénomène d’exode dans la vieille capitale telle que nous l’avons vécu à Montréal durant la pandémie ? Même Lévis a vu une hausse considérable de son offre de logement depuis 2 ans (22,67 %).
En fait, avec Laval (5,38 %), il s’agit des 4 seules villes du top 10 qui ont connu une augmentation du volume d’offres au marché depuis le premier semestre de 2020. Pour les 6 autres villes, nous obtenons :
– Gatineau : -86,50%
– Longueuil : -1,94%
– Sherbrooke : -28,09%
– Saguenay : -74,10%
– Trois-Rivières : -61,87%
– Terrebonne : -44,94%
Alors oui, le logement se fait plus rare… en périphérie des grands centres et en région.
Et les loyers dans tout ça ?
Et en ce qui concerne les prix, la hausse n’est définitivement pas aussi drastique qu’annonce la RCLALQ dans son plus récent rapport (on vous l’avait dit qu’on ne les oublierait pas eux 😉).
À commencer par Montréal, les hausses du loyer marchand moyen et médian s’élèvent respectivement à 6,60 % et 15 % depuis le premier semestre 2020, donc depuis 2 ans. Par contre, si l’on prend le loyer au pied carré plutôt que le loyer absolu, ces hausses sont de 2,41 % et 5,96 % en 2 ans.
Ces faits démontrent que des logements plus grands ont été offerts au marché durant le premier semestre de cette année. Il en va de même pour le premier semestre de 2021. Notre petit doigt nous dit que l’exode a eu son mot à dire là-dedans. De grands logements ont été libérés au profit de maisons ou d’autres logements équivalents et moins coûteux en région.
Et juste pour le plaisir de reprendre la RCLALQ, voici d’autres statistiques depuis le premier semestre de 2021. Nous avons observé des hausses de loyer marchand médian de 7,41 % et de 21,95 % pour Sherbrooke et Granby. Ces hausses s’élèvent respectivement à 26,04 % et 18,18 % pour le loyer au pied carré. Ça reste relativement élevé, mais on est loin du 54,5 % annoncé à Granby depuis l’an dernier ! On obtient un loyer marchand moyen de 833,53$ au premier semestre de 2022. L’organisme avançait plutôt un loyer moyen de plus de 1 200$ en 2022…
L’organisme n’est pas la seule qui tente d’estimer en vain la hausse des loyers cette année. Nous sommes tombés sur ce rapport, qui avance une augmentation mensuelle de 75$ du loyer moyen non meublé à Montréal en juillet, pour s’élever à 1 539$.
Encore là, jouons le jeu des comparaisons…
Le Plateau Mont-Royal : 2 148$ contre 1 559,27$ (Zipplex)
Verdun : 1 866$ contre 1 334,93$ (Zipplex)
Ahuntsic-Cartierville : 1 673$ contre 1 183,99$ (Zipplex)
Le hic avec toutes ces entités qui essaient d’avancer des statistiques, c’est que leur analyse est basée soit sur un faible nombre de comparable, soit sur une méthode statistique incomplète. En voilà un bel exemple de pétard mouillé.
De notre côté, on n’est pas là pour le sensationnalisme. On est là pour peindre le portrait réel du marché 🫡. Et avec l’ajout de plus de données sur l’outil, les statistiques seront encore plus robustes. Nous devrions terminer l’intégration de nouvelles sources de données d’ici la fin du mois en cours.
Il serait peut-être temps de nous mandater pour avoir le vrai portrait du marché locatif au lieu de faire confiance à des entités faisant usage de techniques mathématiques interdites 🥴 !
Au passage, nous finalisons actuellement un rapport statistique sur le premier semestre 2022. Ce dernier reprendra les chiffres avancés dans ce courriel et plus encore. Nous travaillons aussi sur une réponse quant au besoin de 620 000 logements avancés par la SCHL. Stay tune, on va le repêcher ce vase qui coulait 😉 !
Bon succès !