Saviez-vous qu’entre 1924 et 1950, l’Association des banquiers canadiens a joué un rôle de premier plan en ce qui a trait aux avis de recherche? Elle aurait versé 253 203$ (environ 5 millions en valeur d’aujourd’hui) durant cette période pour l’arrestation de voleurs de banque 🤠. Il faut dire que durant le 19e et le 20e siècle, c’était monnaie courante d’offrir une récompense à un avis de recherche.
Autres temps autres mœurs… Aujourd’hui, on s’entend pour dire que le #1 most wanted au pays est l’inflation. Eh bien, la banque y jouera encore un rôle de justicier. Comme quoi certaines choses demeurent les mêmes (lol), sauf peut-être pour la “récompense”. Mais ce n’est pas comme si nous ne le savions pas!
En fait, il s’agissait probablement de l’un des secrets les moins bien gardés au Canada: Les taux allaient monter ce mercredi. C’était tellement prévisible que 56% des répondants de ce grand sondage sur le groupe Facebook du Banc de l’immobilier ont visé juste en prédisant de combien serait l’augmentation.
Mais le bout le plus important du communiqué de la Banque centrale et qui accompagnait l’annonce de la hausse est qu’il faudra s’attendre à d’autres hausses encore. Oui, dans les pronostics de nos dirigeants, nous sommes encore loin de l’inflation cible de 2%.
Les hausses se font déjà ressentir
Les grandes instances restent rigides alors qu’on voit pourtant les effets des dernières hausses s’amplifier. Déjà, les prix ont baissé de 9% dans le marché de la maison résidentielle depuis avril dernier. Si l’on compare le mois d’août 2022 avec celui de 2021, on parle d’une…
– Baisse de 20% des ventes en général;
– Baisse de 36% du nombre de transaction pour les plex;
– Hausse de 37% des inscriptions par rapport à l’an dernier.
Malgré tout, les valeurs demeurent 5% plus élevées en août 2022 qu’à pareille date l’an dernier. L’effet baissier sur les prix devrait définitivement continuer de s’exercer par contre. Surtout qu’on est actuellement dans une situation où l’inventaire disponible est plus grand alors qu’il y a moins d’acheteur. Oui, la conclusion est plutôt facile à deviner.
Comme on le relatait la semaine passée, beaucoup de gens ayant acquis récemment une propriété regrettaient déjà leur acquisition. Une augmentation fulgurante (37%) des mises en vente nous rappelle à quel point l’équilibre entre l’offre et la demande est fragile et volatile. Même un domaine aussi stable que l’immobilier n’y échappe pas.
Un autre effet observable (et majeur) face à la hausse des taux d’intérêt est la baisse des mises en chantier. On en parlait justement dans cette infolettre.
Disons que ce n’est rien pour favoriser une offre soutenue de nouveaux logements… La tendance était déjà baissière depuis 3 mois avant l’annonce de la première hausse du taux directeur, le 2 mars dernier. Mais on s’entend pour dire que ça ne fera que prolonger, voire accentuer la tendance.
Déjà, selon les statistiques de l’APCHQ, 6 mois sur 7 sont marqués d’une baisse de mises en chantier comparativement à 2021. Plus globalement, on a estimé à 12,23% la diminution des mises en chantier pour les 7 premiers mois de 2022.
Qu’en est-il des loyers ?
Sans voler le punch, disons que tout ça n’est pas indifférent a une poussée actuelle des loyers dans le marché. On vous prépare un dossier à cet égard, mais le prix des logements augmente actuellement à cause de l’inaccessibilité grandissante de la propriété (on parle de qualification hypothécaire ici plus que de prix). Du côté de l’offre, le contexte actuel pousse les ménages à se tourner vers un logement locatif ou les condos. Par contre, l’ajout de nouveaux logements est au ralentit comme on vous l’explique ci-haut.
La seule bouée de sauvetage qui peut possiblement donner un second souffle à la construction de logement, serait APH-Select. Reste à voir si le programme sera en mesure de réellement renverser la vapeur en jouant en quelque sorte au “Robin des bois”. Assurer le maintien à plus bas prix des logements ordinaires en ciblant des loyers plus élevés n’a d’autre choix que de nous rappeler ce héros aux collants verts !
Tout ça nous fait penser au Sommet de l’Habitation d’il y a quelques semaines. C’est bien beau de vouloir stimuler l’offre, mais dans un contexte de surchauffe de l’économie, c’est un peu contradictoire. Plusieurs partis politiques en font mention; est-ce que la solution ne se situerait pas ailleurs ?
D’accord, mais où ?
Avouons-le, on aime regarder des modèles étrangers et s’en inspirer. Si, durant le Sommet, nous avons eu droit à une présentation du modèle Viennois, cette fois-ci, ça semble être la Suisse qui revient dans l’actualité.
En partant, notre premier ministre en a cité l’exemple dans son désir de voir le Québec rester un “petit pays”. C’est que la Suisse, ayant une population semblable à celle du Québec, est un pays riche offrant une belle qualité de services à ses citoyens.
Mais est-ce à cause de sa taille que la Suisse doit sa richesse et ses services? Selon ce site, ce serait plutôt à cause de sa proportion élevée de locataires. Imaginez-vous donc que 58% de la population suisse est locatrice. Ce n’est pas sans rappeler le ratio sur l’Île de Montréal quasi identique.
On vous invite à lire l’article pour en apprendre plus sur les impacts d’une population locatrice. Ce qu’on retient plus particulièrement, c’est que le marché locatif du pays est somme toute assez réglementé, un peu comme ici. Et étrangement, il y a une distorsion entre le loyer dans les baux et celui offert sur le marché, tout comme au Québec. On dit ça et on ne dit rien…
Toujours en Suisse, de récentes recherches militent pour des logements plus petits afin de réduire l’impact énergétique des habitations. Il faut comprendre que la tendance pour la superficie des logements est croissante dans le pays européen, tout le contraire d’ici.
Les « microcondos » torontois
En effet, dans un autre article de La Presse, des courtiers hypothécaires Torontois relataient que certains prêteurs exigent maintenant une grandeur minimale pour les condos (400 à 500 pieds carrés). Les Canadiens qui désirent acheter une telle habitation, vu le prix plus attrayant, se butent maintenant aux critères des souscripteurs. Imaginez ce que ce sera lorsqu’on voudra vivre dans des PODS pour pleinement profiter des Metaverses lol ?
M. Friesen, cité dans l’article, mentionnait à la défense des institutions qu’une “personne qui achète un « microcondo » a tendance à être un premier acheteur. Elle n’a donc pas une énorme quantité d’actifs ou un effet de levier avec sa banque.” Comme on dit : “Y’en aura pas de facile”.
Bref, est-ce que le Québec deviendra une “province locatrice” comme la Suisse? On en doute, tout comme on doute que ce sport traditionnel suisse devienne populaire ici. Mais qui sait!
Alors, est-ce mieux ailleurs? Parfois, il serait plus simple de vivre dans un compte pour enfants… Avec un peu de magie, ou encore mieux, en tirant quelques flèches !
Contrairement à APH-Select, la ressemblance à Robin des bois est pas mal plus directe dans le cas de GND. On s’est toutefois gardé une petite gêne, car il y a en pas mal des memes qui circulent dernièrement… #LOTR (elle est peut-être là aussi la magie !)
Question d’ajouter une dernière corde à notre arc (GND en aurait bien besoin sur la caricature 🥴), concluons notre tour d’horizon… Puisqu’on a voyagé jusqu’en Suisse, pourquoi ne pas continuer le voyage avec une bonne vieille rafale ? On se lance…
Oui, vous avez bien lu. À New-York, les propriétaires demandent à ce que les locataires aient 40 fois le loyer en salaire comme gage de sécurité. Et pour un endosseur, son revenu doit être 80 fois plus élevé ! Les loyers ont si augmenté la dernière année dans la ville de la grande pomme, que certains locataires ont reçu des avis d’augmentation allant jusqu’à près de 2000$ !
Comme quoi notre cher Robin des Bois ne peut pas toujours atteindre la pomme à l’aide d’une flèche. Pour la petite histoire, ce n’est pas le voleur aux collants verts qui est à l’origine de cette analogie, mais bien Guillaume Tell, héros national suisse. Bin oui, encore la Suisse !
Alors que nous avons absolument besoin de logement, en Chine, ils en détruisent car ils en ont trop! Pourrait-on leur acheter leurs logements en trop à la place, ou les faire transporter sur le dos du frère Tuck 🥴? Sans blague, l’immobilier va de moins en moins bien en Chine
En Suède, la criminalité est en forte hausse depuis les 10 dernières années. Et à quoi on attribue ça ? Voici la réponse de la première ministre, Magdala Andersson : « Trop d’immigration et trop peu d’intégration ont créé des sociétés parallèles où les gangs criminels ont pris racine et progressé ». Voilà peut-être l’inspiration derrière la déclaration de François Legault d’hier. Avec autant de monde qui viendront s’installer ici, vaudra mieux pouvoir compter sur tous les Héros disponibles… Quoi que 🙄.
Techniquement, l’été n’est toujours pas terminé. Mais avec la rentrée, disons qu’on sent que la saison froide est à nos portes. Si la température tend à refroidir quelque peu vos ardeurs, les valeurs immobilières qui risquent de chuter dès 2023 pourraient elles aussi contribuer à ralentir vos élans.
En effet, ils sont plusieurs experts à prévoir une baisse à ce chapitre. Tout ça dans un contexte de contrôle de l’inflation. N’oublions pas aussi qu’on doit ajouter rapidement plus de 620 000 logements à ce qui était déjà prévu. L’objectif ici: Que l’offre de logement soit « au bon niveau » en 2030.
Même si Charles Braunt, analyste à l’APCIQ, se veut rassurant, y’a pas a dire, winter is coming dans tous les sens du terme (sur cette affirmation bien connue, on avoue avoir été inspiré par GOT qui renaît avecHouse of dragons). Bon, par chance ou par besoin de se divertir pour plusieurs parents, le retour en classe peut être aussi synonyme du début des « vraies vacances » haha !… Attention tout de même avec une reprise du plein contrôle de la télé et de vos séries favorites 🥴.
Plus sérieusement, peu importe l’industrie, septembre marque indéniablement le dernier push vers l’atteinte des objectifs annuels. Et l’immobilier n’échappe pas à cette réalité ! Pas pour rien que l’offre de formation inonde nos fils d’actualités ces jours-ci. C’est un peu la même chose avec l’offre de « 5 à tard » à saveur du logement ou encore mieux, les événements de JP Jalbert. On vous invite d’ailleurs à son prochain tournoi de poker, axé surtout sur le réseautage. Plusieurs passionnés d’immobilier se donneront RDV pour une cause nous tenant tous à cœur : les enfants. Et ne vous en faites pas, vous n’avez pas besoin d’aimer les cartes 😜.
Mission solutions
Concernant l’agenda immobilier, nous sommes à peu près certains (🥸) que ce n’est pas anodin que le Sommet de l’habitation organisé par les villes de Laval et Longueuil sur le logement abordable fût inscrit à l’horaire d’un beau vendredi de la fin d’août. Oui, un moment quasi parfait, juste avant les élections et surtout, au tout début de cette période stratégique en vue de la fin d’année. Nous y reviendrons puisque nous avons excessivement apprécié cette journée 😯.
Tout ça pour dire que cette année, septembre sera définitivement à saveur de « solution ». Parce qu’avec l’approche des élections, disons que ce n’est pas ça qui manque dans la presse médiatique ! On fait bien sûr référence aux programmes des partis qui sont maintenant disponibles.
À vous de vous forger votre propre opinion sur ce que chacun propose. On doit toutefois admettre qu’on a eu un petit sourire en voyant le volet sur le logement du PCQ. Tsé, ça fait longtemps qu’on prône l’approche de la subvention au loyer… Ce serait bien que tous les partis s’en inspirent aussi !
Bon, on le sait tous, c’est le même refrain à chaque 4 ans. Par contre, l’emphase sur les solutions et plus particulièrement celles qui touchent le logement semble être beaucoup plus importante actuellement. On ajoutera du logement abordable coute que coute. Avec chacun des engagements pris par les plus grandes villes du Québec à la conclusion du Sommet de l’habitation, nul doute là-dessus !
Avec tout le contenu et les propositions qu’on a reçues durant cette journée, il y aurait lieu d’écrire plusieurs infolettres ! Mais on retient tout particulièrement cette citation de la mairesse de Sherbrooke, Mme Évelyne Beaudin : « C’est bien beau d’avoir le droit de préemption, mais sans argent, on ne peut pas faire grand-chose ».
Quelques propositions
Le nerf de la guerre restera toujours l’argent. Et ça, on l’a bien senti à travers les idées partagées vendredi dernier. Que ce soit une refonte de l’impôt foncier ou une taxe sur la spéculation immobilière, il manque d’argent dans les coffres des villes pour financer leurs projets à vocation sociale ! … On n’a pas fini d’en entendre parler.
D’autres suggestions étaient orientées sur l’ajout de logement, plus particulièrement sur le zonage ou sur l’habitation accessoire. Les villes sont unanimes sur le sujet, il faut prôner la densification. En fait, on est tous d’accord pour densifier les villes… Mais évidemment, tant que ce n’est pas dans notre cours haha !
Ça va un peu à l’encontre du « pas dans ma cour », mais le logement accessoire semble avoir séduit plusieurs de nos élus municipaux. Il ne s’en est construit que 9000 entre 2010 et 2020, mais cette option pourrait bien devenir à la mode.
C’est un peu la preuve que toutes les manières de se loger seront bonnes. En fait, c’est en multipliant celle-ci qu’on atteindra (ouin ?) les chiffres mirobolants d’unités supposément nécessaires pour enrayer les pénuries de logements, bien entendu, une niche à la fois.
Est-ce une coïncidence que l’on voit tranquillement une offre de POD montréalais mis en marché ? Bien que ce soit plus coutume au japon, ce nouveau genre d’hébergement arrive tranquillement dans certains hôtels depuis 2 ans. Si pour certains, ça ne semble pas si pire que ça, pour d’autres, c’est moins le cas 😅. De toute manière, nous sommes loin d’une crise du logement qui se résorbera par l’ajout de « Pods », du moins, jusqu’à ce qu’on vive dans les métavers lol.
Avez-vous bien digéré l’annonce de la semaine passée ?
L’arrivée de septembre rime aussi avec taux d’intérêt. En effet, le 7 septembre dernier, la Banque du Canada a fait une annonce sur le taux directeur. Parce que ça aussi, c’est vu comme une « solution » aux pressions inflationnistes que nous vivons actuellement.
Par contre, à quel point étions-nous prêts, les investisseurs et les banques, pour cette annonce ? Entre deux études de loyer, on a eu envie d’analyser les états financiers des 6 plus grandes banques Canadiennes. Cela nous a permis de constater que 25 % de leur portefeuille de prêts hypothécaires arrivaient à échéance d’ici 2 ans (outch!).
C’est le quart de leur portefeuille ! Ça fait pas mal de gens qui devront renouveler à un taux supérieur et se serrer encore plus la ceinture. Comme quoi l’inflation est une lame à double tranchant : hausse de valeur peut-être, mais hausse du coût de la vie assurément…
La question intéressante à se poser ici est, dans quelle mesure la qualité des garanties des prêts sera soutenable pour celles-ci ? Avec un ratio prêt-valeur (ou Loan to Value) moyen de 45 % du portefeuille total canadien des banques, une réduction de 25 % se traduirait par un nouveau LTV de 60 %. Sans ajouter que les plus récents prêts accordés et non assurés ont un LTV de 65 %, qui ultimement se traduirait par un ratio de 87 %.
Relativisons un peu, la dernière grande baisse de valeur immobilière est survenue dans les années 90. Pour la période qui nous préoccupe, on parle d’une chute de 20-25 % suivant une hausse de près de 50 % des valeurs. On ne devrait pas parler de baisse, mais simplement de correction. Sur le plus long terme, cela continuera de monter, vous le savez bien.
« Il est bien beau d’émettre des solutions, mais ça vaut surtout si on a les connaissances et la bonne information pour prendre des décisions… Sinon, pas le choix, on mise tout sur la crème glacée molle jusqu’à ce que les crémeries ferment pour l’hiver ! »
– Dany Di Vincenzo, 1er septembre 2022.
On termine cette infolettre en vous parlant un peu de nous. Car oui, nous aussi sommes en mode « solution » pour cet automne ! Comme vous le savez déjà, si vous nous lisez régulièrement, un calculateur fera bientôt son arrivée sur Zipplex. En fait, d’autres nouveautés verront aussi le jour prochainement. Nous vous dévoilerons tout ça dans les prochaines infolettres.
Important !
On tient également à avertir tous les développeurs immobiliers ou les investisseurs intéressés par ce créneau. Faites attention lorsque vous choisissez votre emplacement et le type de logement à bâtir.
Beaucoup de projets de style « haut de gamme » ont vu le jour dans certains secteurs. S’ils se louaient très bien au départ, ce n’est plus vraiment le cas plus le marché devient saturé de ce type de bien.
C’est pourquoi plusieurs investisseurs ne nous mandatent pas uniquement pour connaître la valeur future de leurs unités, mais aussi pour connaître l’absorption de telles unités dans leur secteur.
Si vous avez un projet d’optimisation majeure ou de développement immobilier, nous vous encourageons à tenir compte de la demande future de vos secteurs. N’hésitez pas non plus à nous présenter vos projets, il nous fera plaisir de vous aider quant à leur réussite.
Bon succès, et soyez vous aussi en mode « solution », mais surtout en quête de bonnes connaissances et informations cet automne ! L’hiver n’en sera que moins rigoureux.
Cette denrée rare qu’est le logement ne fait pas qu’attiser les passions chez nous. Les défis pour se loger sont présents partout sur la planète. Une image récemment publiée sur Twitter a justement percolé dans les médias sur la scène internationale. On y présente une file interminable de gens faisant la queue pour avoir la chance de louer une unité en Irlande.
Le tweet original provient d’un certain « Conor » et fait allusion à la situation difficile du logement au pays. Peut-on dire que le logement irlandais est un Lucky Charms ? Regardons de plus près l’état du marché locatif de Dublin, un milieu qui ne semble pas très « Landlord Friendly ».
Plusieurs initiatives ont été mises en place afin de réglementer la location sur ce marché. La ville a identifié certaines zones dans le Grand Dublin étant plus « bouillantes » pour le logement. Pour contrer les hausses de loyer et protéger les locataires, elle a limité les hausses accordées dans ces secteurs au niveau de l’inflation, et ce, jusqu’à un maximum de 2 %.
Rappelons que même si la cible inflationniste reste un idéal à 2 %, il se peut qu’on atteigne parfois des niveaux records. Sans trop vouloir s’attarder sur la législation irlandaise du logement, il faut savoir que les propriétaires doivent respecter une certaine prescription afin de cesser toute location. Mais ils peuvent tout de même le faire sans trop de « heurts » :
« A landlord is required to give a notice period to the RTB and to their tenant when they want to end a tenancy, ranging from 90 days if the tenant has lived there for less than six months, to 32 weeks if the tenant has lived there for 8 years. »
Un couteau à double tranchant
En lien avec ci-haut, vous avez peut-être vu passer dans l’actualité ces proprios forcés de verser 33 000 $ après avoir essayé d’évincer un locataire. Bien honnêtement, les magouilles pour sortir un locataire ne sont jamais une bonne idée. Mais cela démontre tout de même qu’on va loin ici avec le TAL concernant le droit d’occupation.
Revenons à nos propriétaires irlandais. Qu’advient-il lorsqu’ils voient leur propriété en location prendre autant de valeur tout en étant restreints pour leur hausse de loyer ? Disons que c’est tentant de vendre au prix du marché et fêter ça à grands coups de scotch. Toutefois, cela réduit les d’opportunités de location. C’est ce qu’on peut appeler les effets pervers de la législation.
Le marché se resserre
En fait, c’est quasiment comme un trou de beigne. Si on prend le Québec, les proprios achètent parfois à des prix exorbitants des projets à faibles revenus, ce qui cause une contraction des TGA*. La seule option viable pour eux est d’optimiser. Surtout en considérant le parc vieillissant et le manque d’investissement dans certains plex. Comme on le sait, la rentabilité ne s’achète plus, elle se crée.
Ils vont donc viser à leur tour des prix élevés s’ils doivent vendre pour justifier leur investissement. Ceci entraîne une fois de plus une contraction des TGA. En effet, ils ne vendraient pas à des TGA plus élevés que ceux auxquels ils ont acheté au départ.
* Contraction des TGA : diminution du coût d’acquisition par rapport au revenu net effectif.
Si le refinancement était jusqu’à récemment le mot d’ordre pour tout investisseur voulant faire le « boomerang » avec ses mises de fonds, il y a tout un bémol dorénavant…
Tout d’abord, la SCHL limite les usages des surplus de refinancement pour conserver l’argent dans le parc immobilier. Ensuite, les banques sont de plus en plus réticentes aux refinancements de projets d’optimisation. Elles vont même jusqu’à couper le financement de certains types de projets. L’incertitude économique et la nécessité d’avoir une plus forte gestion du risque interne les poussent naturellement dans cette voie.
Les banques sont-elles toujours gagnantes ?
En parlant des banques, la majorité de celles-ci ont publié leurs résultats du 3e trimestre il y a 2 semaines. On pourrait croire que des taux d’intérêt plus élevés leur fassent engendrer de meilleurs profits. Pourtant, plusieurs d’entre elles se sont fait malmener en bourse récemment.
Les marges de profits s’amincissent et les réserves pour les mauvaises créances s’alourdissent. Sans ajouter que la valeur de leurs actifs détenus rétrécit par le fait de l’augmentation des taux. Ceci vient réduire l’équité attribuable aux actionnaires. Donc non, augmentation de l’intérêt ne rime pas avec profit.
La Banque Royale et la Scotia ne furent malheureusement pas épargnées par les mauvaises nouvelles. Depuis une semaine, elles ont perdu respectivement près de 3 % et 7 % de leurs capitalisations.
Il n’en demeure pas moins que certains créditeurs s’en sortent mieux que d’autres. C’est le cas de la Banque National et de la TD qui atteignent les attentes des analystes. Il faut croire que réduire le débit du robinet des prêts a eu un effet positif alors que l’inflation s’enflammait en début d’année.
Ayant traversé la crise financière de 2007-2008 sans trop d’égratignures, notre système financier fut pendant longtemps vu comme l’un des plus solides au monde. Mais aujourd’hui, avec l’augmentation du ratio d’endettement du Canadien moyen et la tendance haussière des taux dans un contexte économique ralentissant, ce n’est plus trop le cas. Comme quoi les banques ne gagnent pas toujours. Vont-elles devoir troquer la pause café pour la pause RedBull ?
La force d’un groupe
Contrairement aux banques, ça va prendre plus qu’un stimulant pour résoudre la problématique du logement abordable au Québec. Le Black bull est peut-être à l’origine du miracle du petit Jésus, mais il ne le sera pas pour le nôtre…
En fait, susciter l’intérêt d’un maximum d’acteurs clés du milieu locatif est peut-être la voie à privilégier.
Justement, nous avons été conviés au Sommet de l’habitation 2022 —Notre avenir en tête (sommethabitation.ca). Il s’agit d’une initiative des nouveaux maires de la Ville de Laval et de Longueuil, qui s’est déroulée le 26 août dernier. On y reviendra dans les prochaines infolettres… Mais ce qu’on peut déjà vous dire, c’est qu’il y a eu une absence majeure.
On disait qu’il était stratégiquement favorable pour le logement « social » d’y avoir le point de vue de l’ensemble des instances qui tiennent à bout de bras l’immobilier locatif au Québec…
Eh bien, il n’y a pratiquement pas eu d’acteur du domaine privé. Seul le président de l’IDU y était pour représenter les promoteurs immobiliers. Pourtant, le privé est celui jongle avec la réglementation en vigueur tout en offrant des logements de qualité.
D’autres modèles locatifs
On a aussi eu la chance d’avoir une présentation du modèle locatif viennois (on parle bien de la ville autrichienne ici). Dommage, ça l’aurait été « concept » de nous y servir des viennoiseries pour accompagner le café (ou le RedBull). On le dit souvent, « marketing is everything » lol.
Soyons tout de même bons joueurs. Même si on prône un modèle où l’état se sort au maximum de l’équation en subventionnant ceux qui en ont besoin, peut-être que nous resterons pantois face à ce que les intervenants auront à proposer.
Reste que si vous avez lu l’article qui fait état du modèle viennois pour le logement social, vous aurez probablement remarqué qu’il faut avoir une « mise de fonds » pour accéder au programme. Ce serait quand même ironique de vouloir offrir des logements moins chers à des ménages à plus faible revenu, mais de leur demander un montant d’argent en partant !
Imaginez si le fameux Cash for keys devenait la nouvelle norme afin de garnir les poches des locataires. Oui, nous sommes ici à des années-lumière de Dubaï où les locataires doivent payer le loyer d’avance. À suivre…
Ça y est, les vacances de la construction sont en cours au Québec !
C’est la fête pour un nombre incroyable de Québécois qui travaillent directement ou indirectement dans l’industrie. En fait, c’est tellement gros que c’est pratiquement la province tout entière qui est mise sur pause.
Et dire qu’il y en a comme Dany qui en ont profité pour revenir alors que tout le monde part lol. Timing is everything comme on dit…
Bien que l’ambiance devait déjà être festive vendredi dernier, en principe, c’était dans 54 heures que débutait la 52e édition des vacances de la construction au moment de publier cette infolettre (jeudi dernier à 18h).
On ne sait pas si vous vous en rappelez, mais on vous avait déjà parlé de la fameuse année de 1971. Le site https://wtfhappenedin1971.com/ y est même dédié pour vous exposer le tout… Mais pour le Québec, c’est cette même année que ces deux mythiques semaines ont pris effet pour la première fois.
Bon, 52e édition, 54h avant les vacances… pas de coïncidence cette fois-ci… À moins que l’on considère le 52 + la durée de 2 semaines des vacances (okay, calmos Stevy) !
Il est vrai qu’on a été pas mal assidu sur les chiffres dans les dernières infolettres. Disons qu’on y voit bien l’empreinte du cadet du duo ;). Mais comme on le mentionne plus haut, le grand vacancier est de retour des contrées de l’Oncle Sam. Il paraît qu’il aurait plusieurs péripéties à raconter, dont certaines liées à des pneus crevés 😅.
Fidèle à ces bonnes habitudes
Revenons à Stevy (et à sa manie des chiffres). Pour sa défense, l’inspiration ne manquait pas dans l’actualité immobilière !
Quand on voit des articles comme celui-ci sur la densification, disons que « ça titille en dedans »… Surtout quand on garde en tête le rapport de la SCHL. Ah la la, c’est comme si on faisait exprès !
On scande haut et fort qu’il y a un manque de logement abordable, qu’il faudrait plus de logements pour remonter les taux d’inoccupation. Pour ça, il faudrait d’abord se pencher sur la chaîne de production et sur les réglementations trop strictes et non adaptées des villes. Quand c’est rendu que même les entreprises tentent de créer du logement…
Bon, on n’est pas à plaindre lorsqu’on regarde la crise immobilière qui se passe en Chine actuellement. Il faudrait tout de même faire attention à comment sera gérée notre situation.
Ça y est, Stevy est parti…
Depuis le 2e trimestre de 2015, le nombre d’appartements en construction a augmenté en moyenne de 3,54 % par trimestre. Pour vous donner une idée, on se situait à 0,96 % en moyenne par trimestre entre le dernier trimestre de 2003 et celui de 2014.
Pour les mises en chantier, les taux sont respectivement de 2,73 % et 0,29 %. C’est très simpliste comme analyse, mais n’en demeure pas moins que plus on construit, plus les coûts de production augmentent, plus les délais augmentent et plus les stocks en construction augmentent.
Des chiffres, encore des chiffres
Ouais, ce cher Stevy ne peut se contrôler quand c’est une question de chiffre !
Et rien pour calmer ses ardeurs, le Canada a dévoilé le 20 juillet dernier les chiffres concernant l’évolution de l’IPC pour juin. L’indice a grimpé de 0,7 % en juin, et s’élève à 8,1 % pour les 12 derniers mois. Lorsqu’on vous disait que la hausse plus relevée du taux directeur était possiblement annonciatrice d’une hausse de l’IPC…
S’il y a une mince lueur d’espoir, c’est que l’IPPI ou l’Indice des Prix des Produits Industriels tel qu’expliqué dans la dernière infolettre disponible sur notre blogue, a baissé de 1,1 % en juin, première baisse depuis août 2021. Sommes-nous en voit de voir l’IPC redescendre ? Le prix du pétrole a commencé à diminuer, donc il ne serait pas surprenant.
Bon okay, c’est les vacances pour plusieurs d’entre vous. On (Stevy) va arrêter ça là pour les chiffres. Après tout, une pause est toujours salutaire !
Attendez là, on parlait d’une pause pour vous, par pour nous ! Une pause des chiffres ? Eh non, lorsqu’il est question de chiffres, c’est difficile de prendre du repos ! D’ailleurs, notre équipe regorge de passionnés d’analyse. Et on est justement tous frais et dispos pour estimer les valeurs marchandes de vos divers projets locatifs.
Notre équipe est prête
Il s’agit effectivement d’un bon autre bontiming pour tous ceux qui ont des projets dans le radar ; pendant ces deux semaines de quasi inactivité, quoi de mieux que de planifier et préparer le terrain pour un retour en force ?
Ne vous inquiétez pas, vous pourrez siroter votre pina-colada, vous lancer à la conquête des meilleurs cocktails pour l’été ou donner une chance à l’acerum (il paraît que c’est « l’or du Québec »). Vous pourrez même vous lancer dans un périple américain (pourvu que vos pneus n’y laissent pas leurs « gommes », n’est-ce pas Dany ?), ou profiter des chalets sur le bord de l’eau et des espaces de détente 100 % québécois.
Vous pourrez faire tout ce qui vous tente, et laissez vos estimations locatives, vos stratégies en matière d’offre de logement et tout type de besoin lié au logement aux bons soins de nos trippeux du loyer.
Ce n’est pas une surprise, le logement fait et fera toujours partie des sujets principaux dans l’actualité. Mais comme on le sait, à l’approche de la grande fête du déménagement du 1er juillet, les articles qui y feront référence vont se multiplier.
Plus récemment, un texte de Jean Sasseville, paru dans Les Affaires et auquel nous avons contribué, abordait les causes des mouvements haussiers des loyers et proposait certaines solutions. Grâce aux statistiques de Zipplex, nous sommes venus appuyer l’auteur dans ses diverses conclusions. Parallèlement à ce qui a déjà été écrit, nous voulions tout de même approfondir notre point de vue sur la situation du marché locatif.
Voici donc un complément d’informations vous permettant de mieux comprendre où en est rendu le marché locatif au Québec.
Comment expliquer les hausses du loyer marchand ?
Bien entendu, le prix des logements offerts au marché est en constante augmentation. Cette hausse est plus sévère dans certaines régions qui ont vraisemblablement su profiter de l’exode urbain de Montréal. Des régions comme les Laurentides et l’Estrie, où le solde migratoire interrégional a cru de respectivement 2,02 % et 1,78 % par exemple.
Nous sommes tous conscients que le phénomène existait déjà, mais il a pris de l’ampleur depuis le début de la pandémie, notamment dû au télétravail, aux faibles taux d’intérêt et au pouvoir d’achat des ménages.
Mais pour bien comprendre où nous en sommes, il est toutefois important de regarder au-delà du niveau du prix médian des logements. Par exemple, lorsqu’on s’attarde aux quantités d’unités disponibles possédant deux chambres, celles-ci ont significativement augmenté depuis le 2e trimestre de 2020.
Plus précisément, au premier trimestre de 2022, nous avons enregistré 4 649 unités de type 4 et demi (sans compter les condos et les unités neuves) dans la métropole, un sommet depuis que nous cumulons cette information.
Une disponibilité accrue des unités existantes signifie que le nombre de déménagements qui s’ensuivra le sera forcément aussi. Selon Statistique Québec, la ville de Montréal a connu pour sa part, une baisse de 2,56 % de son solde migratoire interrégional en 2020-2021, ce qui surpasse les 2 années précédentes. Ceci vient donc directement corroborer notre observation d’une hausse de disponibilité. À moins d’une forte immigration soudaine, la tendance haussière des taux d’inoccupation compilés par la SCHL ne devrait donc pas s’inverser en 2022.
Revenons tout de même au prix médian. Ce dernier a connu une augmentation plus accentuée entre le premier trimestre de 2020 et celui de 2021 à Montréal. Mais peut-on réellement parler de loyer plus élevé ? Regardons de plus près l’évolution du loyer médian au pied carré, toujours pour les unités avec 2 chambres offertes au marché
Nous avons constaté une baisse du loyer médian au pied carré entre les premiers trimestres de 2020 et de 2021, ce qui est venu contrebalancer la hausse enregistrée pour le prix médian absolu. L’explication logique est qu’une proportion plus importante de l’offre de logement disponible était composée d’unités de plus grande taille. Ces unités se louent généralement plus cher, mais leur prix au pied carré est normalement plus faible.
Cette observation est tout à fait cohérente avec le phénomène d’exode qui s’est accentué suivant la situation sanitaire, et qui a augmenté l’attrait, entre autres, pour les maisons unifamiliales en région. Vous l’aurez peut-être constaté, mais il était pratiquement possible d’acquérir une résidence pour une mensualité parfois identique au prix d’un loyer dans un quartier central, tout en répondant aux besoins de s’éloigner des grandes villes. Il est donc légitime de croire que des locataires occupant de grandes unités aient préféré habiter une maison, ce qui a exacerbé l’afflux d’appartements de grandes tailles sur le marché.
Cependant, il faut garder en tête que le contexte immobilier et économique actuel ralentit les ventes d’unifamiliales, et pourrait encourager les ménages à opter par « obligation » pour le logement locatif.
Hausse marquée pour les couronnes nord et sud
Contrairement à Montréal, les villes de Laval et Longueuil ont vu leur loyer médian au pied carré considérablement augmenté depuis 2019 (voir Graphique 2). D’emblée, ces deux villes sont influencées par Montréal, qui malgré son évolution plus timide des prix, demeure plus dispendieuse en ce qui a trait au logement. De plus, nous pouvons attribuer une part de cette hausse à l’accroissement des appartements achevés (unités neuves complétées) depuis 2015. Voir ci-bas.
L’arrivée d’appartements neufs vient, par conséquent, influencer positivement un secteur de par la nouvelle clientèle qu’on y attire. Ce phénomène exerce, d’ordre général, une pression à la hausse sur les prix environnants également, ce qui est fort probablement le cas pour les deux villes observées.
Par contre, ce qui fait contraste à l’augmentation d’unité neuve prête à être habitée, est que Laval et Longueuil n’ont pas profité pleinement de l’exode accru de Montréal, ce à quoi nous aurions dû nous attendre (voir page 48 du Portrait de l’Habitation dans le Grand-Montréal).
Cet argument est crédible considérant la perte de population enregistrée pour les deux villes. En effet, le solde migratoire interrégional y est non seulement négatif, mais également en décroissance depuis 2020 à Laval et à Longueuil. Ceci coïncide avec l’envol de la pandémie, soit le début de la montée en popularité des départs de la métropole.
Contrairement à Montréal, où les pertes de ménages au profit des autres régions ont favorisé un plus grand nombre de logements rendus disponibles au marché, les deux villes voisines ont plutôt connu des baisses marquées. Pour Longueuil, la réduction du volume d’offre perdure depuis 2018, tandis qu’à Laval, on y a perçu une réduction d’unités offerte au marché depuis 2019.
Dans le cas de ces deux villes, la hausse des loyers n’est peut-être pas une conséquence, mais plutôt la cause qui a entraîné les mouvements et tendances décrites plus haut. Effectivement, les loyers de plus en plus chers ont vraisemblablement persuadé un nombre plus important de locataires à demeurer dans leurs unités. D’autant plus qu’une quantité grandissante d’unités neuves, normalement plus dispendieuses, s’est ajoutée à l’offre d’appartement entre 2015 et 2019.
Les régions, avec leurs prix d'achats et de location généralement plus faibles, ont donc été préférées aux banlieues habituellement prisées, surtout pour la clientèle pouvant se permettre l’acquisition d’une maison.
En conclusion, outre l’influence de la métropole et le développement immobilier qui bat son plein dans le Grand-Montréal, tout indique que pour maintenir les niveaux de loyer actuels, une hausse de l’immigration sera plus que bienvenue. Bien que les loyers doivent habituellement refléter ses coûts de développement, une offre accrue ne trouvant pas preneur exercera une baisse des loyers.
Nous n’en sommes pas là, mais il est temps que l’immigration fasse son œuvre. N’oublions pas que plusieurs locations à court terme de type Airbnb pourraient avaler une portion de l’offre, mais cet effet ne devrait pas avoir un impact majeur.
Également, la demande actuelle accroît le besoin de développer les régions et de construire des routes pour s’y rendre. Bien que Montréal soit la terre d’accueil principale des immigrants, les régions plus éloignées ont tout autant besoin d’unité. Il demeure donc important de supporter les mises en chantier, surtout pour les villes aux prises avec des besoins en matière de logement.
Nous sommes heureux de vous annoncer qu’un article dans le journal LesAffaires se basera sur les informations de Zipplex afin de démontrer les tendances réelles en matière de loyer. L’éditorial se penchera aussi sur ce qui cause les mouvements de prix observés depuis le début de la pandémie et comment y remédier.
Rester à l’affût, l’article sortira le 4 mai 2022 et viendra certainement remettre les pendules à l’heure.
N’hésitez pas à visiter lesaffaires.com pour en savoir plus.
Nos statistiques sur la location révèlent une envolée drastique du nombre de logements offerts sur le marché dans les derniers mois. Cette situation est inévitablement annonciatrice d’une augmentation des taux d’inoccupation, puisque tout indique que la demande a du mal à absorber ce flux accru de disponibilité.
Si l’ensemble des RMR québécoises en subissent quelque peu les conséquences, c’est surtout l’Île de Montréal qui en est principalement affectée. Le retour actuel d’offres de loyers gratuits pour promouvoir la location de certaines unités devrait pour conséquent s’accélérer.
C’est tout un contraste avec la situation qui prévalait avant la pandémie, alors que nous étions bien en deçà du taux d’équilibre d’inoccupation de 3% dans la métropole.
Concrètement, si nous comparons les données du 2e trimestre des 3 dernières années, ce que nous avons recensé pour 2020 révèle un surplus de près de 17 800 logements mis en marché au Québec. De ce lot, Montréal cumule à elle seule, 71% des unités affichées, soit environ 12 650 appartements. Si nous faisons abstraction de la grande ville et celle de Québec, pour le reste de la province c’est plutôt un recul de 1 200 biens offerts que nous avons enregistré.
Notons également que la proportion de l’offre provenant de la métropole face à la province est bien au-dessus de ce que nous observons normalement. Si cette proportion est généralement de l’ordre d’environ 40% face à l’offre totale du Québec, elle a culminé vers un sommet en juin dernier, pour atteindre 56% tel que présenté dans le graphique ci-haut.
Qu’est-ce qui a engendré cette soudaine abondance de logement au Québec, et plus particulièrement à Montréal ? Examinons les 3 principaux facteurs que nous avons déterminés et qui viennent freiner la demande de logements.
Exode urbain : un phénomène qui prend de l’ampleur
Le phénomène n’est pas nouveau à Montréal. La ville enregistre des pertes nettes à son bilan migratoire interrégional depuis 2007. Mais la perte de 27 890 résidents enregistrée en 2018-2019 est la plus importante depuis 1992. L’année 2020 détrônera indéniablement cette marque, due entre autres, à la popularité du télétravail et au besoin actuel et généralisé de s’évader des grands centres.
D’ailleurs, dans un sondage réalisé du 14 au 21 juillet 2020, la Chambre de commerce du Montréal métropolitain (CCMM) dénote que 73% des répondants-commerçants envisagent l’intégration d’un modèle de travail hybride, combinant donc la présence physique dans les lieux de travail avec le travail à distance.
De plus, 30% des répondants de ce même sondage envisagent la réduction de la superficie de leurs espaces de bureau, ce qui aura assurément un impact pour l’immobilier commercial, déjà passablement secoué par la crise en ce moment.
Par conséquent, une réduction des espaces de bureaux occupés entraînera directement une baisse du nombre d’employés résidant dans la grande ville, ce qui nous ramène à nouveau vers un mouvement d’exode des citadins.
La fermeture des frontières
Nous ressentons déjà les effets de l’exode cité plus haut sur la démographie et l’économie montréalaise. Sans voyageurs et nouveaux arrivants qui viennent contribuer de façon significative à la vitalité de la ville, les répercussions ont également leurs conséquences sur l’ensemble du parc locatif de la métropole.
Entre 2011 et 2016, le solde migratoire international net se situait à 155 498, alors que la population n’a augmenté que de 50 495 personnes. L’immigration est sans contredit le principal vecteur de la croissance de Montréal, qui est de loin la terre d’accueil principale pour les immigrants de la province. Notons que 58% des nouveaux résidents admis au Québec entre 2013 et 2017 y habitent toujours et sont pour la plupart locataires.
Un dur coup pour la location à court terme
Le surplus de l’offre actuel est aussi lié en bonne partie à la montée en flèche d’appartements fournissant complètement ou partiellement du mobilier. Pour Montréal et Québec, cette proportion est actuellement de l’ordre de 1 logement meublé offert sur 4. Généralement, nous sommes dans une composition variant de 16 à 18% pour ces marchés.
Nous avions déjà observé une hausse importante du nombre d’appartements meublés offerts en début de pandémie et celle-ci a nettement progressé durant le second trimestre. Selon nos estimations, c’est plus de 6000 unités supplémentaires qui se sont ajoutées à l’éventail de logements.
Cet accroissement provient principalement du retour à la location à long terme de logements de type Airbnb et des locations corporatives non renouvelées par les entreprises internationales.
La chute des taux d’intérêt
Tout comme ce fut le cas dans les dernières années, il était difficile de se trouver un logement au Québec au début des années 2000. Ce qui a largement contribué à la remontée d’unités disponible à la location fut le repli des taux d’intérêt.
Dans un tel scénario, la capacité d’emprunt des ménages augmente et favorise l’accès à la propriété. À ce niveau, les ventes de maisons de type unifamiliales ont explosé au Québec en juin et juillet dernier avec des hausses notables de l’ordre de 44% et 56% respectivement. La pause forcée de l’immobilier en mars et avril n’y est pas indifférente et est venue contribuer évidemment à cette augmentation. Mais en considérant le sommet d’appartement offert atteint durant les 2 premières semaines de juin (11 600 logements), les bas taux d’intérêt appliquent inévitablement une pression sur la location. Notons tout de même que la progression des ventes a été plus forte en région confirmant à nouveau le mouvement d’exode urbain.
La pression exercée par l’exode urbain, la fermeture des frontières et la baisse des taux d’emprunt affectent une grande proportion d’unités mise en location dans les grands centres du Québec, mais surtout à Montréal. Si pour le moment les loyers se maintiennent toujours, il y aura lieu plus que jamais pour plusieurs propriétaires, d’user de créativité afin d’assurer une mise en marché efficace de leurs logements. Sans aucun doute, les loyers gratuits et autres incitatifs pour louer feront partie intégrante du paysage locatif montréalais dans les prochains mois.
