Démystifier la hausse des loyers dans le Grand-Montréal
Ce n’est pas une surprise, le logement fait et fera toujours partie des sujets principaux dans l’actualité. Mais comme on le sait, à l’approche de la grande fête du déménagement du 1er juillet, les articles qui y feront référence vont se multiplier.
Plus récemment, un texte de Jean Sasseville, paru dans Les Affaires et auquel nous avons contribué, abordait les causes des mouvements haussiers des loyers et proposait certaines solutions. Grâce aux statistiques de Zipplex, nous sommes venus appuyer l’auteur dans ses diverses conclusions. Parallèlement à ce qui a déjà été écrit, nous voulions tout de même approfondir notre point de vue sur la situation du marché locatif.
Voici donc un complément d’informations vous permettant de mieux comprendre où en est rendu le marché locatif au Québec.
Comment expliquer les hausses du loyer marchand ?
Bien entendu, le prix des logements offerts au marché est en constante augmentation. Cette hausse est plus sévère dans certaines régions qui ont vraisemblablement su profiter de l’exode urbain de Montréal. Des régions comme les Laurentides et l’Estrie, où le solde migratoire interrégional a cru de respectivement 2,02 % et 1,78 % par exemple.
Nous sommes tous conscients que le phénomène existait déjà, mais il a pris de l’ampleur depuis le début de la pandémie, notamment dû au télétravail, aux faibles taux d’intérêt et au pouvoir d’achat des ménages.
Mais pour bien comprendre où nous en sommes, il est toutefois important de regarder au-delà du niveau du prix médian des logements. Par exemple, lorsqu’on s’attarde aux quantités d’unités disponibles possédant deux chambres, celles-ci ont significativement augmenté depuis le 2e trimestre de 2020.
Plus précisément, au premier trimestre de 2022, nous avons enregistré 4 649 unités de type 4 et demi (sans compter les condos et les unités neuves) dans la métropole, un sommet depuis que nous cumulons cette information.
Une disponibilité accrue des unités existantes signifie que le nombre de déménagements qui s’ensuivra le sera forcément aussi. Selon Statistique Québec, la ville de Montréal a connu pour sa part, une baisse de 2,56 % de son solde migratoire interrégional en 2020-2021, ce qui surpasse les 2 années précédentes. Ceci vient donc directement corroborer notre observation d’une hausse de disponibilité. À moins d’une forte immigration soudaine, la tendance haussière des taux d’inoccupation compilés par la SCHL ne devrait donc pas s’inverser en 2022.
Revenons tout de même au prix médian. Ce dernier a connu une augmentation plus accentuée entre le premier trimestre de 2020 et celui de 2021 à Montréal. Mais peut-on réellement parler de loyer plus élevé ? Regardons de plus près l’évolution du loyer médian au pied carré, toujours pour les unités avec 2 chambres offertes au marché
Nous avons constaté une baisse du loyer médian au pied carré entre les premiers trimestres de 2020 et de 2021, ce qui est venu contrebalancer la hausse enregistrée pour le prix médian absolu. L’explication logique est qu’une proportion plus importante de l’offre de logement disponible était composée d’unités de plus grande taille. Ces unités se louent généralement plus cher, mais leur prix au pied carré est normalement plus faible.
Cette observation est tout à fait cohérente avec le phénomène d’exode qui s’est accentué suivant la situation sanitaire, et qui a augmenté l’attrait, entre autres, pour les maisons unifamiliales en région. Vous l’aurez peut-être constaté, mais il était pratiquement possible d’acquérir une résidence pour une mensualité parfois identique au prix d’un loyer dans un quartier central, tout en répondant aux besoins de s’éloigner des grandes villes. Il est donc légitime de croire que des locataires occupant de grandes unités aient préféré habiter une maison, ce qui a exacerbé l’afflux d’appartements de grandes tailles sur le marché.
Cependant, il faut garder en tête que le contexte immobilier et économique actuel ralentit les ventes d’unifamiliales, et pourrait encourager les ménages à opter par « obligation » pour le logement locatif.
Hausse marquée pour les couronnes nord et sud
Contrairement à Montréal, les villes de Laval et Longueuil ont vu leur loyer médian au pied carré considérablement augmenté depuis 2019 (voir Graphique 2). D’emblée, ces deux villes sont influencées par Montréal, qui malgré son évolution plus timide des prix, demeure plus dispendieuse en ce qui a trait au logement. De plus, nous pouvons attribuer une part de cette hausse à l’accroissement des appartements achevés (unités neuves complétées) depuis 2015. Voir ci-bas.
L’arrivée d’appartements neufs vient, par conséquent, influencer positivement un secteur de par la nouvelle clientèle qu’on y attire. Ce phénomène exerce, d’ordre général, une pression à la hausse sur les prix environnants également, ce qui est fort probablement le cas pour les deux villes observées.
Par contre, ce qui fait contraste à l’augmentation d’unité neuve prête à être habitée, est que Laval et Longueuil n’ont pas profité pleinement de l’exode accru de Montréal, ce à quoi nous aurions dû nous attendre (voir page 48 du Portrait de l’Habitation dans le Grand-Montréal).
Cet argument est crédible considérant la perte de population enregistrée pour les deux villes. En effet, le solde migratoire interrégional y est non seulement négatif, mais également en décroissance depuis 2020 à Laval et à Longueuil. Ceci coïncide avec l’envol de la pandémie, soit le début de la montée en popularité des départs de la métropole.
Contrairement à Montréal, où les pertes de ménages au profit des autres régions ont favorisé un plus grand nombre de logements rendus disponibles au marché, les deux villes voisines ont plutôt connu des baisses marquées. Pour Longueuil, la réduction du volume d’offre perdure depuis 2018, tandis qu’à Laval, on y a perçu une réduction d’unités offerte au marché depuis 2019.
Dans le cas de ces deux villes, la hausse des loyers n’est peut-être pas une conséquence, mais plutôt la cause qui a entraîné les mouvements et tendances décrites plus haut. Effectivement, les loyers de plus en plus chers ont vraisemblablement persuadé un nombre plus important de locataires à demeurer dans leurs unités. D’autant plus qu’une quantité grandissante d’unités neuves, normalement plus dispendieuses, s’est ajoutée à l’offre d’appartement entre 2015 et 2019.
Les régions, avec leurs prix d'achats et de location généralement plus faibles, ont donc été préférées aux banlieues habituellement prisées, surtout pour la clientèle pouvant se permettre l’acquisition d’une maison.
En conclusion, outre l’influence de la métropole et le développement immobilier qui bat son plein dans le Grand-Montréal, tout indique que pour maintenir les niveaux de loyer actuels, une hausse de l’immigration sera plus que bienvenue. Bien que les loyers doivent habituellement refléter ses coûts de développement, une offre accrue ne trouvant pas preneur exercera une baisse des loyers.
Nous n’en sommes pas là, mais il est temps que l’immigration fasse son œuvre. N’oublions pas que plusieurs locations à court terme de type Airbnb pourraient avaler une portion de l’offre, mais cet effet ne devrait pas avoir un impact majeur.
Également, la demande actuelle accroît le besoin de développer les régions et de construire des routes pour s’y rendre. Bien que Montréal soit la terre d’accueil principale des immigrants, les régions plus éloignées ont tout autant besoin d’unité. Il demeure donc important de supporter les mises en chantier, surtout pour les villes aux prises avec des besoins en matière de logement.