C’est écrit dans le ciel : L’évolution de notre valeur nette immobilière sera à surveiller dans les prochains mois… 🔍
Alimentées par les faibles taux d’emprunt en 2020 et 2021, nous avons vu nos valeurs d’immeuble décoller telles des fusées. Par contre, avec ce qui se profile à l’horizon, disons que le plan de vol vers l’espace risque indéniablement d’être revu et corrigé.
Pour rappel, on a quand même eu droit à une hausse de 300 points de base en à peine 10 mois et tout indique que ce n’est pas fini. #ToTheMoon 😵
Bien que la remontée des taux tarde à atténuer la surchauffe économique générale, c’est moins le cas pour le secteur qui nous préoccupe.
La surenchère en chiffre
C’est en effet le jour et la nuit dans le marché immobilier cette année. Notre ami Jean Sasseville a d’ailleurs rédigé cet excellent article qui fait état de la situation actuelle.
Nous savions tous qu’il s’exerçait énormément de surenchère dans le marché, surtout dans les grands centres. Par contre, nous n’avions jusqu’à présent aucun chiffres officiels pour en témoigner. M. Sasseville vient donc nous apporter plus de précision sur la gravité de la situation. En avril dernier, nous aurions atteint la marque historique de 59% des ventes qui se sont conclues en pareilles situations.
À titre comparatif, ce ratio s’élevait à 9 et 12% en avril 2018 et 2019 respectivement. Évidemment, la hausse des taux est venue calmer le jeu, mais c’est tout de même 31% qui a été enregistré pour septembre 2022. Il faut quand même l’admettre, les astres sont alignés actuellement pour un retour sur terre. On sent bien qu’on est loin du dernier article traitant du sujet… Vous pouvez d’ailleurs consulter celui-ci faisant état de la quantité de maisons qui se sont transigées à Montréal. Nous sommes aux niveaux les plus faibles sur 10 ans.
C’est bien beau tout ça, mais qu’en est-il du marché purement locatif ? Ça dépend à qui vous posez la question…
Pour nous
Il suffit de jeter un coup d’œil à notre nouveau rapport de marché, disponible sur la carte de Zipplex, pour le savoir! Il est évident que les loyers continuent de monter dans plusieurs grands centres. Néanmoins, certains faits saillants et statistiques compilés dans notre plus récent rapport pourraient bien vous surprendre 😉.
Pour la SCHL
C’est le même son de cloche qu’en juin dernier : il faut augmenter drastiquement les mises en chantier au Québec afin d’atteindre la cible d’abordabilité définie. C’est ce qu’on peut y lire dans leur plus récente parution de la série “Le marché sous la loupe”.
Dans cette édition, on y apprend aussi que la capacité de production au Québec fut à son maximum en 2021. En fait, le nombre de travailleurs par logement a diminué. Ceci veut donc dire que chacun d’eux en accomplit plus. Un rythme vraisemblablement insoutenable à long terme. Vous l’aurez deviné, il s’agit du plus grand défi considérant le vieillissement de la main-d’œuvre au Québec.
Avec l’un des taux d’emploi les plus élevés au Canada (78,3% en 2021), le Québec fait bonne figure. Nul doute que la pression est donc tournée du côté de l’immigration. Et encore une fois, le Québec fait bien avec environ 55 000 nouveaux arrivants en 6 mois, comme le mentionne l’analyste de la SCHL Francis Cortellino dans cet article. Une immigration accrue combinée à une difficulté d’accès à la propriété augmente la pression sur la demande locative. Contrairement à la SCHL, il nous est difficile d’entrevoir une baisse de valeur à long terme. Surtout en considérant les arguments présentés dans cet article.
“On peut s’attendre à une demande locative alimentée par des locataires qui demeurent plus longtemps sur le marché de la location que par le passé.” – Francis Cortellino, SCHL.
De plus, la capacité actuelle de travailleurs ne permettrait d’accroître les mises en chantier que de 30 à 50% d’ici 2030. Ouin, la SCHL devra en voir des étoiles filantes pour que son vœu d’ajouter 1 124 344 habitations se concrétise d’ici 8 ans 😵💫. Tout ça dans un contexte où le financement rend de plus en plus difficile le développement immobilier…
Pour Jacques Lépine, fondateur du Club d’investisseurs immobiliers du Québec
« Aux gens découragés, je dis : arrêtez ! On est dans une situation temporaire. Le Canada est la terre promise, croit l’investisseur optimiste. Regardez nos richesses naturelles, regardez l’eau qu’on a. C’est le prochain produit qu’il va manquer sur la planète. On a une bonne économie, on a une stabilité politique. »
C’est ce qu’on peut lire dans cet article de La Presse, alors qu’on lui a demandé si on devait toujours investir en immobilier. Venant d’un investisseur avec un bagage d’expérience aussi rempli que M. Lépine, c’est plutôt rassurant. N’empêche que son discours est pile poil sur l’un des piliers qu’on doit garder en tête : La demande !
Petite anecdote
Chez Zipplex, lorsqu’on pense à ce pionnier de l’investissement immobilier au Québec, on ne peut oublier notre première rencontre avec lui. C’était à notre toute première soirée mensuelle du CIIQ. Nous avions l’opportunité de présenter notre fabuleux outil qu’est Zipplex aux centaines de personnes réunis dans la salle et c’est justement Monsieur Lépine qui a eu “l’honneur“ de nous introduire sur scène : ils sont ou Zipplex, c’est qui ça Zipplex…
Eh oui, nous sommes entrés du mauvais côté de la scène et étions derrière lui plutôt que devant, hahaha! Comme si on n’était pas déjà assez nerveux, cette entrée en scène a juste rendu la soirée mémorable. Tout ça n’est rien à comparer à ce que William Shatner, un autre pionnier, à vécu lorsqu’il est monté sur scène lors d’une grande première…
Quelqu’un a définitivement ramasser la bûche du capitaine Kirk 💩!
Toujours bon de se souvenir d’où l’on vient pour savoir où on ira… Il y a juste trop de liens a faire avec ci-haut LOL. Mais peu importe le degré d’optimisme que vous avez à long terme, il faut admettre qu’avec l’incertitude des prochains mois, il se pourrait que le mot d’ordre soit : Houston we have a problem !
L’inflation cause du trouve chez nos voisins
C’est probablement ce que la FED s’est dit alors qu’encore une fois, elle a sous-estimé la persistance de l’inflation. L’indice du CPI est sorti ce matin aux États-Unis et il est définitivement clair que le taux de base devra être augmenté d’un autre 75 bps afin de s’établir à 3.75% (en tout cas, chez-eux).
L’indice “Core”, qui exclut l’essence et la nourriture, à atteint 6.6% par rapport au mois de septembre 2021. Mensuellement, le même indice a augmenté de 0.6%, ce qui est nettement plus élevé que les estimations qui penchaient vers un 0.4%.
Pour l’indice du CPI principal (Headline), qui est moins considéré pour les décisions de la FED, l’augmentation annuelle fut de 8.2% et de 0.4% mensuellement. Ouin, la FED devra vraisemblablement revoir son captain log aussi 🥴.
Autant aux States qu’ici, plusieurs ménages et investisseurs ont profité des bas taux pour faire des acquisitions. Par contre, la dette est un puissant effet de levier… à double tranchant. On vous a déjà fait part dans plusieurs infolettres comme quoi les paiements hypothécaires rattachés à des taux variables commencent à être lourds pour plusieurs familles.
Et on ne parle même pas des renouvellements hypothécaires qui s’en viennent. On en avait glissé un mot dans cette infolettre : près du quart du portefeuille hypothécaire des banques arrive à échéance d’ici 2 ans. Sommes-nous en train d’assister à une supernova en devenir ?
Rassurez-vous, on aime toujours voir le verre à moitié plein. Si la NASA a réussi à dévier un astéroïde, alors on réussira bien à régler nos défis (ou les dévier, hahaha). L’optimisation des immeubles devient une réalité dont aucun investisseur ne devrait se passer. Et ça tombe bien, car on a le parfait gouvernail pour vous orienter dans ce champ de météorites !
On dirait bien que la semaine du 12 septembre était celle des nouveaux capitaines. Même la sainte flanelle a identifié qui portera le mythique « C » sur son chandail. Mais on ne fera pas de jaloux dans le vestiaire du Canadien de Montréal. puisqu’il n’y aura pas que Nick Suzuki qui arborera des lettres sur son chandail. En fait, c’est l’équipe tout entière qui en portera : R-B-C…
Oui, des capitaines, il y en aura toujours des nouveaux. Mais disons qu’il y a des leaders, ou plutôt, des successeurs plus difficiles à décorer que d’autres. Disons que pour le prince Charles, qui devra finalement se mettre au boulot à 73 ans (lol), c’était gagné d’avance. Mais au niveau politique, on dirait qu’il y a des courses à la chefferie qui ne finissent plus de finir. Au moins, au Parti Conservateur du Canada, on a finalement tranché. C’est Pierre Poilievre qui a gagné la chefferie du PCC avec près de 68 % des votes. Un rêve « vraiment » brisé pour Jean Charest.
Les chefs dévêtus
Sinon, il y a des capitaines qui débattent dans le but de devenir le prochain chef au pouvoir du Québec. La course aux élections bat son plein et comme d’habitude, on passe littéralement au peigne fin les faits et gestes d’à peu près tous les candidats… De taxes impayées aux vieilles vidéos grivoises, tout y passe. Y’a pas à dire, on veut des leaders clean et sans squelette dans le placard. C’est probablement pour cette raison qu’on étale au grand jour les bilans financiers de chacun…
On va s’abstenir de tout commentaire ici, mais disons qu’elle est tout de même bonne celle-là. Bon, si vous ne pouvez garder ça juste pour vous (et on vous comprendrait), vous pouvez vous lâcher lousse et commenter ça ici 😜. On a pensé à tout et ça fait tellement de bien hahaha !
Plus sérieusement, on voit que l’immobilier fût un vecteur important d’enrichissement pour la plupart des chefs. Oui, nous sommes vraiment plusieurs à être visés par la taxe des millionnaires que propose Gabriel Nadeau-Dubois. Mais disons que c’est moins le cas pour Manon (petite blague). Ce qu’il y a de bon dans cette course, c’est qu’elle nous donne aussi des occasions de connaître d’autres partis, comme le Parti républicain du Québec. D’ailleurs, nous serions bien curieux d’en savoir plus sur leurs convictions concernant le logement. Du Marc Labrèche a son meilleur, hahaha !
Il faut effectivement mieux en rire, parce que pendant ce temps, le 13 septembre dernier, StatCan a publié un article concernant les comptes du bilan national et des flux financiers du deuxième trimestre de 2022. Voyons ça de plus près.
Survol économique du Canada
Les grandes lignes à retenir sont d’abord que l’économie canadienne a connu une grande croissance et a atteint un niveau datant des années 70. Un peu normal, les prix ont tellement augmenté partout !
Ce qui est plus inquiétant, c’est que le niveau d’épargne des ménages a diminué. Oui, il y a eu une augmentation du prix, mais aussi une augmentation des volumes des biens consommés.
Au premier trimestre, le taux d’épargne était de 9,5 %. Actuellement, le rapport nous mentionne qu’il se situe à 6,2 %… OUFFF! 30 % moins d’épargne, et ce, en à peine 3 mois…
Bon, il faut tout de même relativiser les choses. Au début de 2020, l’indice est passé de 5,8 % à 27,2 % alors que nous étions tous confinés. Notons qu’il est tout de même courant de percevoir de grandes variations dans cet indice.
On cite également dans l’article que la valeur nette (actifs – dettes) des ménages a diminué de 6,1 %. Bien que la diminution de l’épargne y a contribué pour beaucoup, on mentionne en outre la diminution de la valeur des biens immobiliers, qui fut de 5 %, et une augmentation de l’endettement qui a atteint selon leur propre mot, « un “quasi record” 😱.
Au final, on se retrouve au 2e trimestre, avec un ratio de la dette des ménages de 181,7 %. Il s’agit d’une augmentation de 200 points de base par rapport au trimestre passé. Nous sommes encore loin du record de la fin de 2021 qui était de 185 %, mais ça demeure une lumière rouge qui s’allume quand on considère les taux d’intérêt qui continuent d’augmenter.
Disons qu’on va se souhaiter d’excellents capitaines pour nous mener à bon port 😱 (et re-😱) !
Des défis grandissants
Puisqu’il semble impossible de ne pas en rajouter sur l’inflation, le 14 septembre, c’était au tour de l’indice du CPI d’être publié aux États-Unis. Les marchés ont fortement réagi aux nouvelles données qui ont déçu les attentes des investisseurs. En fait, ceux-ci croyaient que la FED allait bientôt “pivoter” sur ses politiques monétaires. Non, l’inflation ne s’assagit pas aussi rapidement qu’on le souhaiterait 🥹.
Il faut se rappeler que sur les marchés financiers, tout est une “game” d’anticipation. Si le consensus est que les données devraient démontrer un ralentissement et que dans les faits, c’est le contraire qui se passe, la déception peut créer une vague, voire un tsunami.
Toujours dans le thème de cette semaine, est-ce qu’il y a un BON pilote dans l’avion ? Les prochains seront-ils à la hauteur ? Ça va prendre d’excellents leaders, car un atterrissage en douceur de l’économie semble de moins en moins probable. Non GND, on ne croit pas que c’est en taxant davantage que tout ça va se régler.
RBC y va même d’une affirmation très peu glorieuse (🚨 lien douteux avec la commandite du Jersey) en prédisant deux hausses de 0,50 % et 0,25 % d’ici la fin de 2022. La barre des 4 % pourrait donc être atteinte 😧. La banque s’attend aussi à une récession au Canada en début de 2023. “Okay, Houston…”
En fait, 78 % des économistes anticipent une récession comparativement à 50 % en juin dernier.
Peu importe qui sera aux commandes, il devra faire face à un beau tumulte de défi. Économiquement parlant, on va souhaiter ne pas suivre l’exemple du Titanic 🥶.
L’importance d’un bon capitaine
Bref, la Banque du Canada devra vraisemblablement maintenir le cap vers des hausses additionnelles de son taux directeur. Ils ne l’auront pas facile ces employés fédéraux. Mais au moins, ils ont pu prendre un jour de repos pour se recueillir sur le deuil de la reine Élisabeth II.
Ne devient pas expert qui veut ! Tout comme on ne devient pas un bon leader parce qu’on veut taxer tout ce qui bouge. Surtout à l’heure où les défis pointent de partout. On ajoutera que d’épargner ce n’est pas voler… Vous irez lire plus loin sur cette quote pour mieux comprendre : l’argent qu’on amasse est celui qu’on refuse à d’autres. Aux yeux de certains, il faudrait se repentir en dépensant hahaha !
« Les gens qui paient le plus d’impôts tirent le plus de bénéfice d’une réduction de taxe et, c’est vrai, ils resteront plus riches. Mais si vous les taxez encore plus fort et les condamnez à cause de leur richesse, ils risquent de ne plus se montrer. »
Il va falloir définitivement être plus créatifs que de simplement vouloir taxer. Si on perçoit une grogne grandissante du côté des locataires, il n’est pas moins difficile d’être propriétaire. Il y a toujours deux côtés à une médaille.
Donc non, les loyers n’ont pas fini de grimper ! Jusqu’où ? Dans quelle mesure ? Pour répondre à ces questions en prenant en considération ce qui prévaut pour vos projets, nous sommes là pour vous épauler !
Techniquement, l’été n’est toujours pas terminé. Mais avec la rentrée, disons qu’on sent que la saison froide est à nos portes. Si la température tend à refroidir quelque peu vos ardeurs, les valeurs immobilières qui risquent de chuter dès 2023 pourraient elles aussi contribuer à ralentir vos élans.
En effet, ils sont plusieurs experts à prévoir une baisse à ce chapitre. Tout ça dans un contexte de contrôle de l’inflation. N’oublions pas aussi qu’on doit ajouter rapidement plus de 620 000 logements à ce qui était déjà prévu. L’objectif ici: Que l’offre de logement soit « au bon niveau » en 2030.
Même si Charles Braunt, analyste à l’APCIQ, se veut rassurant, y’a pas a dire, winter is coming dans tous les sens du terme (sur cette affirmation bien connue, on avoue avoir été inspiré par GOT qui renaît avecHouse of dragons). Bon, par chance ou par besoin de se divertir pour plusieurs parents, le retour en classe peut être aussi synonyme du début des « vraies vacances » haha !… Attention tout de même avec une reprise du plein contrôle de la télé et de vos séries favorites 🥴.
Plus sérieusement, peu importe l’industrie, septembre marque indéniablement le dernier push vers l’atteinte des objectifs annuels. Et l’immobilier n’échappe pas à cette réalité ! Pas pour rien que l’offre de formation inonde nos fils d’actualités ces jours-ci. C’est un peu la même chose avec l’offre de « 5 à tard » à saveur du logement ou encore mieux, les événements de JP Jalbert. On vous invite d’ailleurs à son prochain tournoi de poker, axé surtout sur le réseautage. Plusieurs passionnés d’immobilier se donneront RDV pour une cause nous tenant tous à cœur : les enfants. Et ne vous en faites pas, vous n’avez pas besoin d’aimer les cartes 😜.
Mission solutions
Concernant l’agenda immobilier, nous sommes à peu près certains (🥸) que ce n’est pas anodin que le Sommet de l’habitation organisé par les villes de Laval et Longueuil sur le logement abordable fût inscrit à l’horaire d’un beau vendredi de la fin d’août. Oui, un moment quasi parfait, juste avant les élections et surtout, au tout début de cette période stratégique en vue de la fin d’année. Nous y reviendrons puisque nous avons excessivement apprécié cette journée 😯.
Tout ça pour dire que cette année, septembre sera définitivement à saveur de « solution ». Parce qu’avec l’approche des élections, disons que ce n’est pas ça qui manque dans la presse médiatique ! On fait bien sûr référence aux programmes des partis qui sont maintenant disponibles.
À vous de vous forger votre propre opinion sur ce que chacun propose. On doit toutefois admettre qu’on a eu un petit sourire en voyant le volet sur le logement du PCQ. Tsé, ça fait longtemps qu’on prône l’approche de la subvention au loyer… Ce serait bien que tous les partis s’en inspirent aussi !
Bon, on le sait tous, c’est le même refrain à chaque 4 ans. Par contre, l’emphase sur les solutions et plus particulièrement celles qui touchent le logement semble être beaucoup plus importante actuellement. On ajoutera du logement abordable coute que coute. Avec chacun des engagements pris par les plus grandes villes du Québec à la conclusion du Sommet de l’habitation, nul doute là-dessus !
Avec tout le contenu et les propositions qu’on a reçues durant cette journée, il y aurait lieu d’écrire plusieurs infolettres ! Mais on retient tout particulièrement cette citation de la mairesse de Sherbrooke, Mme Évelyne Beaudin : « C’est bien beau d’avoir le droit de préemption, mais sans argent, on ne peut pas faire grand-chose ».
Quelques propositions
Le nerf de la guerre restera toujours l’argent. Et ça, on l’a bien senti à travers les idées partagées vendredi dernier. Que ce soit une refonte de l’impôt foncier ou une taxe sur la spéculation immobilière, il manque d’argent dans les coffres des villes pour financer leurs projets à vocation sociale ! … On n’a pas fini d’en entendre parler.
D’autres suggestions étaient orientées sur l’ajout de logement, plus particulièrement sur le zonage ou sur l’habitation accessoire. Les villes sont unanimes sur le sujet, il faut prôner la densification. En fait, on est tous d’accord pour densifier les villes… Mais évidemment, tant que ce n’est pas dans notre cours haha !
Ça va un peu à l’encontre du « pas dans ma cour », mais le logement accessoire semble avoir séduit plusieurs de nos élus municipaux. Il ne s’en est construit que 9000 entre 2010 et 2020, mais cette option pourrait bien devenir à la mode.
C’est un peu la preuve que toutes les manières de se loger seront bonnes. En fait, c’est en multipliant celle-ci qu’on atteindra (ouin ?) les chiffres mirobolants d’unités supposément nécessaires pour enrayer les pénuries de logements, bien entendu, une niche à la fois.
Est-ce une coïncidence que l’on voit tranquillement une offre de POD montréalais mis en marché ? Bien que ce soit plus coutume au japon, ce nouveau genre d’hébergement arrive tranquillement dans certains hôtels depuis 2 ans. Si pour certains, ça ne semble pas si pire que ça, pour d’autres, c’est moins le cas 😅. De toute manière, nous sommes loin d’une crise du logement qui se résorbera par l’ajout de « Pods », du moins, jusqu’à ce qu’on vive dans les métavers lol.
Avez-vous bien digéré l’annonce de la semaine passée ?
L’arrivée de septembre rime aussi avec taux d’intérêt. En effet, le 7 septembre dernier, la Banque du Canada a fait une annonce sur le taux directeur. Parce que ça aussi, c’est vu comme une « solution » aux pressions inflationnistes que nous vivons actuellement.
Par contre, à quel point étions-nous prêts, les investisseurs et les banques, pour cette annonce ? Entre deux études de loyer, on a eu envie d’analyser les états financiers des 6 plus grandes banques Canadiennes. Cela nous a permis de constater que 25 % de leur portefeuille de prêts hypothécaires arrivaient à échéance d’ici 2 ans (outch!).
C’est le quart de leur portefeuille ! Ça fait pas mal de gens qui devront renouveler à un taux supérieur et se serrer encore plus la ceinture. Comme quoi l’inflation est une lame à double tranchant : hausse de valeur peut-être, mais hausse du coût de la vie assurément…
La question intéressante à se poser ici est, dans quelle mesure la qualité des garanties des prêts sera soutenable pour celles-ci ? Avec un ratio prêt-valeur (ou Loan to Value) moyen de 45 % du portefeuille total canadien des banques, une réduction de 25 % se traduirait par un nouveau LTV de 60 %. Sans ajouter que les plus récents prêts accordés et non assurés ont un LTV de 65 %, qui ultimement se traduirait par un ratio de 87 %.
Relativisons un peu, la dernière grande baisse de valeur immobilière est survenue dans les années 90. Pour la période qui nous préoccupe, on parle d’une chute de 20-25 % suivant une hausse de près de 50 % des valeurs. On ne devrait pas parler de baisse, mais simplement de correction. Sur le plus long terme, cela continuera de monter, vous le savez bien.
« Il est bien beau d’émettre des solutions, mais ça vaut surtout si on a les connaissances et la bonne information pour prendre des décisions… Sinon, pas le choix, on mise tout sur la crème glacée molle jusqu’à ce que les crémeries ferment pour l’hiver ! »
– Dany Di Vincenzo, 1er septembre 2022.
On termine cette infolettre en vous parlant un peu de nous. Car oui, nous aussi sommes en mode « solution » pour cet automne ! Comme vous le savez déjà, si vous nous lisez régulièrement, un calculateur fera bientôt son arrivée sur Zipplex. En fait, d’autres nouveautés verront aussi le jour prochainement. Nous vous dévoilerons tout ça dans les prochaines infolettres.
Important !
On tient également à avertir tous les développeurs immobiliers ou les investisseurs intéressés par ce créneau. Faites attention lorsque vous choisissez votre emplacement et le type de logement à bâtir.
Beaucoup de projets de style « haut de gamme » ont vu le jour dans certains secteurs. S’ils se louaient très bien au départ, ce n’est plus vraiment le cas plus le marché devient saturé de ce type de bien.
C’est pourquoi plusieurs investisseurs ne nous mandatent pas uniquement pour connaître la valeur future de leurs unités, mais aussi pour connaître l’absorption de telles unités dans leur secteur.
Si vous avez un projet d’optimisation majeure ou de développement immobilier, nous vous encourageons à tenir compte de la demande future de vos secteurs. N’hésitez pas non plus à nous présenter vos projets, il nous fera plaisir de vous aider quant à leur réussite.
Bon succès, et soyez vous aussi en mode « solution », mais surtout en quête de bonnes connaissances et informations cet automne ! L’hiver n’en sera que moins rigoureux.
Laisser du temps au temps… À une période de l’humanité où tout se passe si vite ? L’information, l’interaction, nos achats, bref, c’est comme si tout devait se faire à vitesse grand « V ».
Toutefois, pour faire son œuvre, certaines choses nécessitent du temps, pas le choix ! Que ce soit pour la sortie de la dernière saison de Stranger Things, une demande de permis à la ville, ou de nouvelles données démontrant une inflation sous contrôle… wow là ! Naturellement, on aimerait que ça se passe plus vite pour certaines choses. Mais comme le dit le proverbe, chaque chose en son temps (mais SVP, rapidement tout de même 😫 !).
Puisqu’on a abordé le sujet de l’inflation, la fameuse cible du 2 % va se faire attendre aussi. Selon plusieurs économistes, ça se pointera en 2024. C’est d’ailleurs ce qu’on peut lire dans cet article nous annonçant au passage que le coût du bois d’œuvre est en chute libre sur les marchés. Est-ce synonyme d’un rabais juste à temps pour nos rénos ou nos nouvelles constructions ?!
Pas si vite !
On pourrait croire que le coût du bois sur le marché des matières premières à un impact direct sur les prix d’achat en magasins. Ou au pire, comme le laisse sous-entendre l’article, avec un certain décalage (un peu comme les stations d’essence).
Par contre, la majorité des grandes surfaces n’achètent pas leur bois ou autre matériel directement des marchés financiers. De même, les distributeurs de ces magasins contractent la plupart du temps directement avec les scieries qui, elles, font affaire avec les producteurs.
La dynamique des marchés financiers
Initialement, les marchés financiers agissent comme tiers avec les entreprises. Ils leur fournissent des instruments permettant de couvrir leurs risques, comme des contrats à terme ou on vient garantir un prix pour une marchandise. Inversement, un producteur qui veut se protéger contre une baisse drastique vendra un contrat à terme afin de « geler » son revenu à une certaine date.
Entre les deux, on y trouve évidemment les spéculateurs. Ils essaient de timer le marché en anticipant l’offre et la demande, et surtout, le surplus d’offres ou de demandes qui pourrait impacter le prix d’une marchandise. C’est là qu’on trouve les grands gagnants ou les grands perdants qui ont le timing dans la peau😜.
On vous en faisait part dans une infolettre passée. Une baisse de prix sur les marchés des matières premières ou tout autre marché peut être expliqué de deux façon. Soit à cause d’un surplus d’offres, soit à cause d’un manque de demandes. On vous le répète fréquemment ces temps-ci, mais ce qui se passe avec le bois d’œuvre n’est encore une fois qu’un présage au ralentissement économique. Ça l’annonce aussi une baisse des profits des entreprises exploitant les ressources naturelles au Canada. Bon, ça se peut tout de même que ça se répercute dans les grandes surfaces (on le souhaite tous). Par contre, c’est le Big Picture derrière tout ça qui devrait soulever des questions.
Lentement, mais assurément, on se dirige vers un ralentissement de cette hausse ahurissante de tout ce que l’on consomme… En statistiques, qu’est-ce que ça donne pour l’immobilier ?
Pour juillet 2022, l’indice des prix pour le logement* au Canada a augmenté de 7 %. Au Québec, on parle de 5.7 %. En comparaison avec 2021, les chiffres étaient de 4.8 % et de 4.4 % (dans le même ordre respectif). *ce qui en coûte en moyenne pour se loger à titre de proprio et locataire
Au Québec, le locatif a pour sa part subi une augmentation de 2.1 % et le logement en propriété de 6.3 %. À l’échelle nationale, les augmentations furent plutôt de 4.9 % et de 6.3 %. Uniquement pour les mois de juin à juillet, on constate au Canada une augmentation de 0.7 % pour le locatif et de 0.1 % pour les propriétaires.
L’augmentation des taux a donc refroidi les acheteurs canadiens et a augmenté la demande de logements locatifs. Au Québec, bien que ça ne soit pas encore suffisamment significatif, cette tendance semble se profiler à l’horizon. On va suivre ça de près.
Allons plus loin
Concernant le coût de remplacement par le propriétaire (les grandes réparations), la croissance de ce poste est passée de 17.1 % en juillet 2021 à 9.8 % en 2022. Il s’agit d’une belle diminution année sur année, mais tout de même très élevée pour le Québec. Surtout si l’on se compare à l’ensemble du Canada qui s’établit à 7.4 % pour 2022. Pour sa part, le coût d’entretien et réparation a augmenté de 6.9 % comparativement à 2.7 % pour 2021 au Québec.
Autre point chaud, le coût de l’énergie et de l’eau a grimpé de 11.3 % au Québec. Au Canada, on obtient plutôt 14.5 % (merci Hydro-Québec). On remarque tout de même une accélération du coût si l’on se compare à l’an passé qui était nettement plus bas.
Pour l’IPC en général, on note un léger ralentissement de l’indice par rapport au mois de juin. Nous sommes passés de 8.1 %, pour une période de 12 mois jusqu’à juin à 7.6 %, pour la période de 12 mois jusqu’à juillet.
Ça semble rassurant, mais comme nous l’avons relaté dans notre dernière infolettre concernant les États-Unis, la grande majorité de la baisse est due aux prix des matières premières qui ont perdu du terrain. Si on substitue les dépenses liées à l’essence, on obtient une accélération de l’indice, soit de 6.5 % à 6.6 % pour juin et juillet respectivement. Hé misère !
Parmi les autres domaines qui ont connu une accélération, on note les prix à l’épicerie, les vols d’avion, les chambres d’hôtel et la restauration. D’ailleurs, l’actualité nous a rappelé qu’il était important de bien réfléchir où faire nos emplettes. Disons qu’il y a encore beaucoup de travail à faire avant de retrouver un équilibre.
Il ne faut pas oublier…
Peut-être qu’un retour dans le temps avec la bannière Zellers, qui va renaître de ses cendres, pourra nous donner un coup de main. Là où le prix fait loi, wow !
Envie d’être nostalgique avant l’heure ? Quand on prendra le temps de comparer les prix en 2024 et qu’on criera victoire avec un possible retour de l’inflation à 2 %, souvenons-nous que l’ensemble de tout ce que nous consommons aura gravi de 30-35 %😵.
Et dire qu’il y en a un qui attend toujours pour briller…
Bull versus Bear Market !
S’il y a peu de gens qui trouveront qu’un taureau c’est mignon, c’est tout le contraire pour les ours. On ne tentera pas ici de statuer sur la plus puissante des deux bêtes, mais il y en a définitivement une des deux plus cute que l’autre.
En même temps, si la direction d’un « bull market » ne peut avoir qu’une seule trajectoire (vers le haut) et est donc plus facilement attribuable au taureau, comment a-t-on fait pour attribuer les marchés baissiers à l’ours ? Ce serait simplement de par sa façon d’attaquer en donnant des coups de patte vers le bas…
Tout le contraire des toréadors moins habiles qui se font plutôt propulser vers le haut 😮. Mais lorsqu’il est question de marché, l’idée est de prendre les positions qui nous feront faire une « ride » sur le dos d’un « bull », plutôt que de se faire ramener au plancher par le « bear »…
On comprendra tout de même que la volatilité des marchés boursiers n’a pas grand-chose à voir avec l’immobilier. SVP, oubliez cette courte période folle des surenchères 😅. C’est simplement que les marchés boursiers sont des baromètres et nous révèlent des indices de ce qui aura un impact sur l’immobilier.
Terminons avec une dernière nouvelle venant mettre en perspective à quel point notre temps est impacté également face à celui des autres. On fait référence ici à ces locataires endettés à leur insu. Bon, le titre est vraiment clickbait (pas comme si on faisait ça nous aussi lol). Mais c’est ce qui se passerait actuellement dans les HLM alors que les agents de location à l’Office Municipal de l’Habitation de Montréal ont engendré des délais interminables pour la reconduction des baux.
AVERTISSEMENT : À l’exception d’un seul ménage (et ça semble louche), aucun locataire n’aurait été évincé.
Les loyers sont calculés à partir des revenus des bénéficiaires. Donc, un écart entre le prix payé et le prix qui aurait dû être payé est plus que possible. Un peu comme lorsqu’on obtient notre financement et qu’on passe 1 mois plus tard au notaire. On a parfois de belles surprises en matière de taux (surtout dans le contexte actuel).
Mais dans le cas des HLM, on ne parle pas juste d’un mois d’écart. Certaines personnes ont su le loyer qu’elle aurait dû payer presque 1 an plus tard.
Ceci engendre une facture rétroactive, qui elle, ne prend définitivement pas de temps à rentrer. N’en faut pas plus pour créer un stress immense sur les locataires qui tentent par tous les moyens de communiquer avec l’office. Mais ils sont occupés à traiter un maximum de demandes 😵💫.
Vous aurez compris que ça vient engendrer encore plus de frustration et par conséquent, vient engorger encore plus le système. Pas le choix de rappeler à quel point le propriétaire privé est le meilleur gardien du parc locatif.
En bref
Le temps est un beau levier qui peut amplifier une bonne comme une mauvaise situation. Le problème, c’est qu’on n’a pas toujours le contrôle sur cette métrique.
Par contre, une chose sur laquelle vous pouvez avoir le contrôle, c’est sur la réussite de vos projets locatifs. Et nous, on est définitivement un bon levier pour ça. Nous aidons un nombre important de développeurs et redéveloppeurs via nos activités du Centre Technologique de Recherche sur le Logement. N’hésitez pas à nous joindre, on adore discuter de vos projets !
Bon succès et merci de nous lire en grand nombre !
Le problème, c’est que dans le monde bien réel où l’économie se contracte, l’appétit pour ce type d’investissement spéculatif n’est pas une priorité. Et ce n’est pas près de changer.
Qu’on le veuille ou non, les placements à haut risque ont surtout la cote lorsque tout va bien. Vous percevez tout de même une opportunité et cherchez à embarquer dans des montagnes d’émotions ? Vous aimerez assurément consulter cet article : comment le Web3 va-t-il transformer l’immobilier ?
On va se le dire, on est quand même bien les deux pieds sur terre à pouvoir palper la brique bien droite et bien solide comme bons nous semblent lol ! Surtout lorsqu’il est question d’immobilier locatif bien entendu. Et disons que ça va bien pour nos blocs présentement malgré tout.
Si tout le monde est à même de constater qu’il y a actuellement un changement de dynamique en immobilier, les plex semblent encore une fois tirer leur épingle du jeu. On ne peut toutefois ignorer les conséquences des hausses répétées des taux d’emprunts sur le marché immobilier..
En effet, malgré un recul de 38 % face à la demande pour ce type de bien, lorsqu’on compare à juillet 2021, leur prix médian dans la RMR de Montréal connaît une stabilité depuis plusieurs mois à 776 000 $. C’est à se demander si l’immobilier locatif est inébranlable 😇.
Poursuivons avec nos brèves économiques…
Du côté de nos voisins du sud, Bloomberg titrait cette semaine pour le marché américains :
« Home Inventory Soars at Record Rate With US Buyers Pulling Back »
Traduction : « L’inventaire des maisons à vendre augmente à un rythme record avec le recul des acheteurs américains ». Comme quoi les taux d’intérêt ont un impact direct sur le pouvoir d’achat des ménages. D’ailleurs, plusieurs constructeurs ont rapporté être pris avec un inventaire. Cette situation nous laisse croire que les acheteurs auront un plus grand poids de négociation face aux vendeurs.
Un autre aspect touché par les mouvements des taux d’intérêt est l’indice des prix à la consommation (IPC). Toujours au pays de l’oncle Sam, la croissance de l’IPC fut nulle de juin à juillet. Depuis les 12 derniers mois, l’indice a crû de 8,5 %, en dessous des attentes qui s’établissaient à 8,7 %.
La grande question : Est-ce vraiment les taux d’intérêt qui en sont responsables, ou n’est-ce pas plutôt la baisse du coût du pétrole sur les marchés et l’augmentation de l’emploi ? Néanmoins, plusieurs croient encore possible un atterrissage en douceur de l’économie. Le 16 août dernier, Statcan a publié l’état de l’inflation au Canada.
On abordera cet élément dans la prochaine infolettre ainsi que les perspectives en matière de direction des taux en septembre. Plusieurs s’attendent à quelques hausses pour la fin d’année, mais avec une baisse au début de 2023.
À quoi s
À quoi s’attendre pour les taux en septembre ?
Vous vous souvenez de l’effet « bullwhip » et de son application ? Il ne faut pas oublier que les commerces aux détails sont présentement en surplus d’inventaire et que les prix affichés seront nécessairement revus à la baisse afin d’écouler les stocks. Rien de bon pour les entreprises si l’on considère que les coûts fixes et variables n’ont pas changé.
Ceci se résume par une réduction des profits des entreprises, tant au Canada qu’aux É.-U. et partout où ce problème fut soulevé. Il serait important d’en tenir compte dans la stratégie d’ajustement des taux d’intérêt !
On mentionnait plus haut que la chute du prix du pétrole avait grandement contribué à la baisse de l’IPC. Si l’on considère que l’offre de l’or noir n’a pratiquement pas changé (selon les décisions prises par l’OPEC), cela veut donc dire que la chute de prix est attribuable à une diminution de la demande. Ceci signifie indirectement une baisse de la vigueur économique au niveau international.
Alors, est-ce qu’il faut toujours s’attendre à des hausses continues des taux d’intérêt ? Disons qu’avec un risque imminent de récession, les projections en matière de taux d’emprunt devront possiblement être revues au cours de la prochaine année.
Et ceci est une bonne nouvelle pour tous ceux qui ont acheté récemment ou qui se sont fait construire une belle grosse maison (comme celle-là qui fait de l’ombre à tous ses voisins), ce l’est également pour le développement ou le redéveloppement de projets immobiliers.
De véritables montagnes russes
Notre ami Bob qui était en vedette à CASA le 16 août dernier, n’aura plus le choix : il devra enfiler les acquisitions hahaha ! On espère qu’il est déjà prêt pour une 2e saison de Les rois du bloc 😜 ! Ce n’est pas comme si l’immobilier nous faisait vivre des montagnes russes d’émotions…
Justement, vivent les émotions fortes… pour les propriétaires. D’ailleurs, une grande enquête parue le 4 août dernier abordait le niveau d’inquiétude face à l’inflation et la nécessité de hausser les taux hypothécaire. Cette même enquête indiquerait, selon le VP de la firme SOM, que c’est une affaire de propriétaire (on s’en doutait tous).
Les locataires étant en quelque sorte protégés face aux hausses de loyer (tant qu’il ne déménage pas), ils sont évidemment moins préoccupés par le vertige associé au financement. Il est tout de même intéressant de constater comment tout ça vient affecter le québécois moyen. Au moins, selon Éric Girard notre ministre des finances, le sommet de la montagne aurait déjà été atteint côté inflation.
Qu’ont en commun Robert Richard, Rocky Balboa et Marc Andreessen ? Les Oeufs ! Rocky mange des œufs crus le matin, Bob est un gars qui comprend qu’on ne peut faire d’omelette sans casser des œufs, et pour sa part Marc a littéralement une tête d’œuf 😵 (vous comprendrez en cliquant sur son lien).
« Je déteste la montagne, ça cache le paysage »
Mais qui est Marc Andreessen ? C’est un milliardaire de la Silicon Valley… Il a donc, dans tous les sens du terme, une « méchante » tête ! Mais il pourrait être aussi la figure emblématique (toute une vous en conviendrez 😜) de l’expression « Pas dans ma cour ». Une expression de plus en plus populaire, et surtout contraire à l’étalement urbain hautement encouragé.
L’ironie dans son cas, c’est qu’en 2020, il avait publié un essai concernant la nécessité de construire des habitations et avait exprimé l’intérêt de la mentalité du « Oui dans ma cour ». Cependant, l’homme d’affaires a changé d’avis depuis. Il se trouve que l’urbanisme de la municipalité où réside M. Andreessen a changé le zonage afin de permettre la construction de multilogement et condos (WOW !).
Une lettre signée par celui-ci fut dernièrement publiée et communiquait son « immense objection » aux projets et demandait le retrait de ce zonage… Comme quoi ce qui est bon pour les autres ne l’est pas nécessairement pour soi. Une belle preuve d’humanisme et de résilience ici. Disons qu’il ne sera pas un lauréat pour faire graver sa tête sur une montagne.
Peu importe le pic à gravir, comme toujours, bon succès et n’hésitez pas à communiquer avec nous pour tous vos défis du logement !
Nous sommes heureux de vous annoncer qu’un article dans le journal LesAffaires se basera sur les informations de Zipplex afin de démontrer les tendances réelles en matière de loyer. L’éditorial se penchera aussi sur ce qui cause les mouvements de prix observés depuis le début de la pandémie et comment y remédier.
Rester à l’affût, l’article sortira le 4 mai 2022 et viendra certainement remettre les pendules à l’heure.
N’hésitez pas à visiter lesaffaires.com pour en savoir plus.
Il s’en est dit des choses sur le logement québécois durant cette crise de Covid-19. Ce fut effectivement une période ponctuée de craintes, de surprises et d’attentes… C’est bien normal puisque nous faisions face à l’inconnu. Par chance, on a évité le pire à bien des égards. L’immobilier locatif est resté solide et a même connu un essor en région. Cette pandémie a effectivement poussé bon nombre de locataires à revoir leurs priorités en matière d’habitation. Voyons quel en a été l’impact sur le loyer au Québec.
l’île de Montréal : berceau du locatif
Montréal, c’est environ 500 k ménages locataires, soit près du tiers de la totalité de la province (1,4 million). Notre grande métropole, comme la plupart des grandes villes du monde, est l’endroit au pays où les immigrants déposent en premier lieu leurs valises.
C’est donc sans aucun doute que la fermeture des frontières est venue fragiliser l’économie montréalaise et par conséquent, le logement. Ajoutons à cela les étudiants non présents, un lifestyle inexistant, un désir d’accéder à la propriété plus fort que jamais et un appel aux régions & vastes espaces verts. Disons que les locateurs pouvaient bien se demander si ça allait effectivement bien aller.
Pour bien illustrer le portrait de cette situation, voici l’incidence sur le poids de l’offre montréalaise, de la ville de Québec et d’un échantillon de 4 grandes villes “LLLT” (constitué de Laval, Longueuil, Lévis et Trois-Rivières) sur l’offre globale de logements dans la province depuis le 1er janvier 2019
Dans ce graphique, on y aperçoit la hausse fulgurante de la part de Montréal sur l’offre totale de logements depuis le début de la pandémie. À l’heure actuelle, plus de 1 logement offert sur 2 au Québec provient dorénavant de l’île. Ce phénomène vient corroborer un exode plus marqué depuis le début de la pandémie.
En fait, Montréal a connu en 2020, son plus grand déficit migratoire interne (-1,89% de la population montréalaise), jamais enregistré. Et on collige cette statistique depuis près de 20 ans tout de même. C’est sans surprise que bon nombre de ces départs l’ont été au profit d’autres régions comme la Montérégie, Lanaudière, Laval et les Laurentides. Notons ici que Laval, tout comme les 4 autres plus grandes villes du Québec (Montréal, Québec, Gatineau et Longueuil), a enregistré aussi un déficit migratoire.
Nous avions perçu et étudié cette première grande vague de déménagement à Montréal en 2020dans cet article. De plus, nousappréhendions une 2e phase en 2021 alors que plusieurs ménages montréalais ont “repoussés” leur désir de déménager et avaient tout de même signé un renouvellement. En effet, ça semble s’être concrétisé cette année, comme en témoigne le graphique ci-haut.
Concernant la ville de Québec, l’offre accrue de logements persiste en 2021. Les pointes observées viennent d’habitude se raffermir au fil du temps, mais restent actuellement plus élevées. Notez ici qu’à Québec, les propriétaires semblent plus disciplinés et offrent rapidement les logements au marché en vue de la location au premier juillet. Ceci expliquerait pourquoi nous observons des pointes d’offre en début d’année comparativement à Montréal, où les pointes s’étendent jusqu’en mai normalement.
Pour notre quatuor LLLT, on observe une baisse progressive depuis les sommets enregistrés en début de 2019. Si nous prenons le premier janvier des 3 dernières années seulement, nous observons une baisse annuelle moyenne de 36,47% de l’offre de logement. C’est un signe que les taux d’inoccupation continuent de se raffermir, mais que le manque d’inventaire dans les principaux centres urbains attire de plus en plus de développeurs immobiliers.
Une année record pour les mises en chantier “locatives”
Depuis 2015, une hausse marquée de projets de développement immobilier à vocation locative peut être observée dans la province, et plus précisément dans la métropole. Cependant, avec le resserrement des règles en matière de nouveau projet à Montréal (la fameuse loi "20-20-20" par exemple) et la hausse des coûts d’entrée (terrain, développement), les développeurs sont devenus plus réticents à investir dans la grande ville.
La pandémie est venue quelque peu accentuer ce sentiment dû à l’exode et à la difficulté qu’ont connue les logements plus dispendieux à trouver preneur sur le marché de la location. Cependant, la crise a aussi augmenté drastiquement l’attrait des régions à cause du télétravail et du pouvoir d’achat (baisse des taux d’intérêt, réduction des dépenses non essentielles, etc.).
Ceci a eu pour effet d’accroître le développement de villes situées un peu plus en région. Ce phénomène encourage également les développeurs, puisqu’un manque d’inventaire est omniprésent, surtout face à ce mouvement migratoire accentué.
Conséquemment, les mises en chantier ont atteint un sommet en 2020 comparativement aux 17 dernières années, avec 54 k habitations. Ce qui est encore plus révélateur, c’est la performance du segment locatif en 2020 : “C’est surtout le segment locatif qui a donné le ton, avec plus de 28 500 logements entamés. Il s’agit d’une croissance de 16 % par rapport à 2019, et d’un sommet pour la construction locative au Québec depuis 1987.”- Source :APCHQ, Bilan 2020.
L’ensemble de ces projets de développement immobilier auront vraisemblablement un impact sur les volumes de logements disponibles et les loyers de plusieurs villes. Est-ce qu’on assiste actuellement à un mouvement entraînant une pression à la baisse soutenue de l’importance de Montréal dans l’offre locative totale pour les années à venir ?
Encore des doutes sur l’influence de Montréal ?
Ci-bas, nous pouvons observer l’évolution du volume d’offres pour la province, pour Montréal et pour la vieille capitale. Ce qui est intéressant ici, c’est surtout la synchronisation de la courbe de Montréal et de la province depuis le mois d’avril 2020. On dénote également que la ville de Québec semble elle aussi plus synchronisée avec la province depuis le début de 2021.
Nous observons cette année un sommet de logement offert au Québec similaire à celui du début de l’année 2019. Cependant, Montréal et la ville de Québec ont toutes deux enregistré des sommets plus prononcés pour la même période, ce qui laisse présager que l’offre pour le reste de la province est beaucoup plus faible cette année comparativement à 2019.
Et les loyers dans tout ça ?
Ici, nous mettons en parallèle les loyers observés des appartements (toujours hors condo locatif) pour Montréal, pour la province en entier, et pour la portion du Québec n’incluant pas les 2 plus grandes villes. Voici les résultats :
Alors que nous observions une hausse prononcée du loyer marchand moyen en 2019, cette tendance s’est inversée depuis le début de la pandémie en 2020. Par contre, nous assistons à une remontée du loyer marchand montréalais cette année. Adossée à l’augmentation de l’offre de la grande ville, il s’agit vraisemblablement d’un signe qu’un plus grand nombre de logements plus dispendieux ont de la difficulté à trouver preneur. Ceci pourrait donc corroborer l’argument d’une 2e vague d’exode plus importante, telle qu’abordée plus haut.
Pour ce qui est des 2 autres zones à l’étude dans le graphique ci-haut, nous avons observé des tendances contraires à celle de la métropole durant la pandémie. En effet, nous avons ici une hausse soutenue des prix, qui s’est poursuivie en 2021. Il faut cependant mentionner que la hausse du loyer au Québec est attribuable en majeure partie à l’influence beaucoup plus grande de Montréal sur les prix.
Au final…
Au moment d’écrire ces lignes, on ne peut qu’être heureux d’entrevoir une ouverture de nos frontières. C’est définitivement ce dont a besoin notre métropole pour atténuer un exode grandissant et prédominant. L’administration actuelle et les suivantes devront tout mettre en œuvre afin de redorer la ville et y recréer un sentiment d’appartenance.
Sinon, il est très clair que l’engouement pour les régions est là pour rester. Si plusieurs villes ont eu du mal à attirer de nouveaux ménages dans les dernières années, bon nombre se sont bien rattrapées. Les investissements dans le locatif, via les mises en chantier qui se sont accentuées partout en province, viennent témoigner de cet engouement et du désir de sortir des grands centres. Et pour le loyer ? Ne pensez pas que ce dernier sera au prix d’aubaine en région !
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Afin de prendre une décision plus éclairée, il est bien important d’étudier en détail les besoins du secteur, la rentabilité du produit et la réactivité de la demande face au bien proposé. C’est exactement le type d’analyse que nous offrons avec le Centre Technique de Recherche sur le Logement. N’hésitez donc pas à nous écrire, ou même à consulter Zipplex pour connaître les prix et les volumes d’offres de votre secteur.
