Quand la goutte d’eau devient un ruisseau
Infolettre #136
N’oublie pas que ce sont les gouttes d’eau qui alimentent le creux des ruisseaux…
On dirait bien que la goutte de l’APCHQ a alimenté le ruisseau de la SCHL. La société a sortie une nouvelle étude évaluant à 620 000 les logements manquants pour atteindre l’abordabilité d’ici 2030 au Québec !
Évidemment, le grand torrent médiatique n’a pas mis de temps à s’installer, et inonder nos fils d’actualité.
Profitant de la vague médiatique de l’abordabilité, la RCLALQ a frappé à peine quelques jours après avec son étude portant sur la hausse des prix.
Pire encore, voilà qu’on définit un propriétaire « normal » comme étant celui qui n’augmente pas ses locataires (avec un loyer clairement sous la valeur marchande), qui donne des mois gratuits quand l’économie va moins bien et qui est toujours présent pour tout dépannage, réparation et service.
Eh bin, nous qui attendions une pluie d’articles à l’approche du début du mois de juillet (et les 2 derniers chapitres de la saison 4 de Stranger Things), on est déjà bien servi (et trempé) ! En même temps, notre bureau d’enquête a excessivement soif depuis la parution du communiqué de l’APCHQ. En passant, notre dernière infolettre à ce sujet est disponible sous forme d’article dans notre blogue.
Mais parce que ça en fait beaucoup à avaler d’un coup, on va se concentrer sur la SCHL d’abord. Et comme le dit le proverbe, qui ose traverser les grands fleuves ne craint pas les petites rivières. Alors oui, on ne vous oublie pas les comités logements ;). Nous produisons actuellement de belles statistiques sur le marché locatif, question de calmer le débit de la rivière.
620 000 logements de plus… que ce qui est déjà prévu
Avant de ressortir les saumons que nous avons pêchés dans le lac qu’est l’étude de la SCHL, il y a un tweet qui a attiré notre attention (le tweet a été supprimé depuis). On y parle du Bullwhip Effect (ou effet coup de fouet), un concept selon lequel un petit changement dans la demande peut entraîner des changements beaucoup plus importants dans la chaîne d’approvisionnement en raison du manque d’information et de communication. Un peu comme lorsqu’on agite un fouet (aucune allusion n’est faite ici, même si certains en mériterait un).
Dans cette vidéo, on y explique les diverses causes du Bullwhip Effect, et on y fait mention, au 5e point, de unforeseen spike (demande imprévue). On utilise ce concept dans l’industrie du détail, mais il s’applique très bien à la pandémie. On y reviendra…
En partant, il est important de mentionner que les 620 000 logements calculés par la SCHL, dont le modèle demeure un mystère que nous n’avons toujours pas résolu, sont pour rétablir les niveaux d’abordabilité que la société a observés en 2003-2004. Par abordabilité, la SCHL fait allusion à un ratio de frais de logement sur le revenu moyen de 32 %. Pour vous situer, on est actuellement à 39,5 % en date du dernier trimestre de 2021. Nous avons dépassé la barre de 40 % que lors de 3 trimestres, en 1990 et 1991.
Au passage, voici un extrait du rapport qui devrait s’apparenter à une véritable douche froide pour les comités logements :
« L’inabordabilité du logement n’avait jamais été un problème au Québec, mais les choses ont changé en raison de la hausse des prix des habitations depuis le début de la pandémie. »
– page 13, Rapport de juin 2022, SCHL
Ensuite, la Figure 2 (page 40) présente l’évolution du nombre de ménages et du parc de logements. Malgré le fait qu’on ne présente pas les valeurs exactes (ça nous fait pas mal bouillonner cette absence), on voit quand même que la variation entre 2000 et 2021 est identique pour les deux éléments.
En gros, il n’y avait pas d’inabordabilité avant la pandémie et l’évolution du nombre de logements suivait celle des ménages. On va donc modifier la question qu’on avait posée dans la dernière infolettre pour celle-ci : il est où le besoin de logement ?
L’effet coup de fouet
Revenons à l’objectif d’abordabilité.
Dans le fond, la SCHL veut que les constructeurs augmentent leur productivité afin de créer encore plus de logements. Ceci viendrait réduire le coût de l’habitation et les frais de logement.
On pensait que le vase débordait la semaine dernière, voilà qu’il coule dans l’océan aujourd’hui !
Sans blague, la pandémie a entraîné un effet coup de fouet sur la demande de maisons (surtout en région). La chaîne d’approvisionnement a dû surproduire (surtout en 2021), causant entre autres la hausse des coûts de construction.
L’effet coup de fouet a déjà eu son impact ailleurs chez certains détaillants, qui ont accumulé trop de stock. Comme en fait mention l’article, les quincailleries pourraient bientôt vivre le même sort.
Et là, on voudrait que le secteur de la construction soit plus productif… Mais une hausse de la productivité entraînera nécessairement une hausse des coûts. Ne soyons pas dupes, certains promoteurs ont déjà de la difficulté à trouver preneur pour leurs unités. Comment un tel contexte pourrait-il les motiver à produire davantage ?
Parallèlement, une baisse des valeurs immobilières, telle que projette la SCHL, signifierait aussi une baisse des garanties des hypothèques actuelles. Celles-ci représentaient plus de 2 billions (trillions en anglais) de dollars chez les grandes institutions en avril 2022. Pas besoin de rappeler ici ce qui s’est passé la dernière fois qu’il y a eu dévaluation des maisons en garantie… #2008.
On pourrait continuer longtemps sur le sujet… On n’a même pas parlé des frais du logement (paiement hypothécaire, taxes, assurances, entretiens, etc.) qui baisseraient avec une hausse de l’offre selon l’étude (en ouin ?). Disons qu’on ne veut pas tout déverser ici 😅. Mais en même temps, la société d’État est consciente que son étude n’est pas complète. Nous voulions simplement soulever certains aspects ici.
Et quand on se compare, on se console. La pluie que l’on vit actuellement n’est pas comparable à l’orage qui surplombe les États-Unis suite à l’invalidité de l’arrêt Roe c. Wade…
On termine donc en souhaitant que vous n’ayez vécu aucune histoire d’horreur issue d’un déménagement cette année !
Bon succès !