Bilan de la pandémie sur le loyer au Québec

Il s’en est dit des choses sur le logement québécois durant cette crise de Covid-19. Ce fut effectivement une période ponctuée de craintes, de surprises et d’attentes… C’est bien normal puisque nous faisions face à l’inconnu. Par chance, on a évité le pire à bien des égards. L’immobilier locatif est resté solide et a même connu un essor en région. Cette pandémie a effectivement poussé bon nombre de locataires à revoir leurs priorités en matière d’habitation. Voyons quel en a été l’impact sur le loyer au Québec.

l’île de Montréal : berceau du locatif

Montréal, c’est environ 500 k ménages locataires, soit près du tiers de la totalité de la province (1,4 million). Notre grande métropole, comme la plupart des grandes villes du monde, est l’endroit au pays où les immigrants déposent en premier lieu leurs valises.

C’est donc sans aucun doute que la fermeture des frontières est venue fragiliser l’économie montréalaise et par conséquent, le logement. Ajoutons à cela les étudiants non présents, un lifestyle inexistant, un désir d’accéder à la propriété plus fort que jamais et un appel aux régions & vastes espaces verts. Disons que les locateurs pouvaient bien se demander si ça allait effectivement bien aller.

Pour bien illustrer le portrait de cette situation, voici l’incidence sur le poids de l’offre montréalaise, de la ville de Québec et d’un échantillon de 4 grandes villes “LLLT” (constitué de Laval, Longueuil, Lévis et Trois-Rivières) sur l’offre globale de logements dans la province depuis le 1er janvier 2019

Dans ce graphique, on y aperçoit la hausse fulgurante de la part de Montréal sur l’offre totale de logements depuis le début de la pandémie. À l’heure actuelle, plus de 1 logement offert sur 2 au Québec provient dorénavant de l’île. Ce phénomène vient corroborer un exode plus marqué depuis le début de la pandémie. 

En fait, Montréal a connu en 2020, son plus grand déficit migratoire interne (-1,89% de la population montréalaise), jamais enregistré. Et on collige cette statistique depuis près de 20 ans tout de même. C’est sans surprise que bon nombre de ces départs l’ont été au profit d’autres régions comme la Montérégie, Lanaudière, Laval et les Laurentides. Notons ici que Laval, tout comme les 4 autres plus grandes villes du Québec (Montréal, Québec, Gatineau et Longueuil), a enregistré aussi un déficit migratoire.

Nous avions perçu et étudié cette première grande vague de déménagement à Montréal en 2020 dans cet article. De plus, nous appréhendions une 2e phase en 2021 alors que plusieurs ménages montréalais ont “repoussés” leur désir de déménager et avaient tout de même signé un renouvellement. En effet, ça semble s’être concrétisé cette année, comme en témoigne le graphique ci-haut.

Concernant la ville de Québec, l’offre accrue de logements persiste en 2021. Les pointes observées viennent d’habitude se raffermir au fil du temps, mais restent actuellement plus élevées. Notez ici qu’à Québec, les propriétaires semblent plus disciplinés et offrent rapidement les logements au marché en vue de la location au premier juillet. Ceci expliquerait pourquoi nous observons des pointes d’offre en début d’année comparativement à Montréal, où les pointes s’étendent jusqu’en mai normalement. 

Pour notre quatuor LLLT, on observe une baisse progressive depuis les sommets enregistrés en début de 2019. Si nous prenons le premier janvier des 3 dernières années seulement, nous observons une baisse annuelle moyenne de 36,47% de l’offre de logement. C’est un signe que les taux d’inoccupation continuent de se raffermir, mais que le manque d’inventaire dans les principaux centres urbains attire de plus en plus de développeurs immobiliers. 

Une année record pour les mises en chantier “locatives”

Depuis 2015, une hausse marquée de projets de développement immobilier à vocation locative peut être observée dans la province, et plus précisément dans la métropole. Cependant, avec le resserrement des règles en matière de nouveau projet à Montréal (la fameuse loi "20-20-20" par exemple) et la hausse des coûts d’entrée (terrain, développement), les développeurs sont devenus plus réticents à investir dans la grande ville. 

La pandémie est venue quelque peu accentuer ce sentiment dû à l’exode et à la difficulté qu’ont connue les logements plus dispendieux à trouver preneur sur le marché de la location. Cependant, la crise a aussi augmenté drastiquement l’attrait des régions à cause du télétravail et du pouvoir d’achat (baisse des taux d’intérêt, réduction des dépenses non essentielles, etc.).

Ceci a eu pour effet d’accroître le développement de villes situées un peu plus en région. Ce phénomène encourage également les développeurs, puisqu’un manque d’inventaire est omniprésent, surtout face à ce mouvement migratoire accentué. 

Conséquemment, les mises en chantier ont atteint un sommet en 2020 comparativement aux 17 dernières années, avec 54 k habitations. Ce qui est encore plus révélateur, c’est la performance du segment locatif en 2020 : “C’est surtout le segment locatif qui a donné le ton, avec plus de 28 500 logements entamés. Il s’agit d’une croissance de 16 % par rapport à 2019, et d’un sommet pour la construction locative au Québec depuis 1987.”- Source : APCHQ, Bilan 2020.

L’ensemble de ces projets de développement immobilier auront vraisemblablement un impact sur les volumes de logements disponibles et les loyers de plusieurs villes. Est-ce qu’on assiste actuellement à un mouvement entraînant une pression à la baisse soutenue de l’importance de Montréal dans l’offre locative totale pour les années à venir ?

Encore des doutes sur l’influence de Montréal ?

Ci-bas, nous pouvons observer l’évolution du volume d’offres pour la province, pour Montréal et pour la vieille capitale. Ce qui est intéressant ici, c’est surtout la synchronisation de la courbe de Montréal et de la province depuis le mois d’avril 2020. On dénote également que la ville de Québec semble elle aussi plus synchronisée avec la province depuis le début de 2021.

Nous observons cette année un sommet de logement offert au Québec similaire à celui du début de l’année 2019. Cependant, Montréal et la ville de Québec ont toutes deux enregistré des sommets plus prononcés pour la même période, ce qui laisse présager que l’offre pour le reste de la province est beaucoup plus faible cette année comparativement à 2019.

Et les loyers dans tout ça ?

Ici, nous mettons en parallèle les loyers observés des appartements (toujours hors condo locatif) pour Montréal, pour la province en entier, et pour la portion du Québec n’incluant pas les 2 plus grandes villes. Voici les résultats :

Alors que nous observions une hausse prononcée du loyer marchand moyen en 2019, cette tendance s’est inversée depuis le début de la pandémie en 2020. Par contre, nous assistons à une remontée du loyer marchand montréalais cette année. Adossée à l’augmentation de l’offre de la grande ville, il s’agit vraisemblablement d’un signe qu’un plus grand nombre de logements plus dispendieux ont de la difficulté à trouver preneur. Ceci pourrait donc corroborer l’argument d’une 2e vague d’exode plus importante, telle qu’abordée plus haut.

Pour ce qui est des 2 autres zones à l’étude dans le graphique ci-haut, nous avons observé des tendances contraires à celle de la métropole durant la pandémie. En effet, nous avons ici une hausse soutenue des prix, qui s’est poursuivie en 2021. Il faut cependant mentionner que la hausse du loyer au Québec est attribuable en majeure partie à l’influence beaucoup plus grande de Montréal sur les prix.

Au final…

Au moment d’écrire ces lignes, on ne peut qu’être heureux d’entrevoir une ouverture de nos frontières. C’est définitivement ce dont a besoin notre métropole pour atténuer un exode grandissant et prédominant. L’administration actuelle et les suivantes devront tout mettre en œuvre afin de redorer la ville et y recréer un sentiment d’appartenance. 

Sinon, il est très clair que l’engouement pour les régions est là pour rester. Si plusieurs villes ont eu du mal à attirer de nouveaux ménages dans les dernières années, bon nombre se sont bien rattrapées. Les investissements dans le locatif, via les mises en chantier qui se sont accentuées partout en province, viennent témoigner de cet engouement et du désir de sortir des grands centres. Et pour le loyer ? Ne pensez pas que ce dernier sera au prix d’aubaine en région !

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