De nos jours, c’est incroyable comment un « p’tit quelque chose » peut devenir viral en un instant. Les millions de partages de ce qu’on trouve drôle ou étonnant ont une puissance inouïe. C’est ce qui a largement contribué à plusieurs succès planétaires des dernières années.
On se souviendra tous encore longtemps de Gangnam Style et de sa danse mythique. C’est la même chose pour l’ice bucket challenge ou le « floss » (cette danse tirée du jeu Fortnite). On aime particulièrement cette « viralité », parce qu’elle vient avec les meme ou les GIF. Et ici, qu’ils soient plus populaires comme ceux avec Di Caprio ou un peu plus underground comme le « Coffin dance », ça n’a pas d’importance… On veut juste que ce soit drôle ! Et en ces temps incertains, on va se le dire, c’est important de trouver le moyen de rire.
Est-ce qu’il y a des modes en immobilier ? Assurément, mais elles sont beaucoup plus subtiles. Il y a bel et bien des TikTokeux ou de jeunes coachs immobiliers qui nous font rire (bien qu’ils soient parfois dangereux de suivre leurs conseils). Mais sinon, ce qui peut voler le show dans notre industrie, ce sont les programmes de financement comme APH Sélect, les décisions du TAL, ou les Rois du bloc a CASA. C’est cool, mais il n’y a rien là-dedans pour égayer la masse populaire. Vous en jaserez à noël juste pour voir lol.
Sinon, il y a beaucoup plus de chances que vos discussions du temps des fêtes soient alimentées par les photos générées par l’IA.
Les robots s’en mêlent
Ça a littéralement enflammé les réseaux sociaux. En même temps, il est tout à fait normal de se demander à quoi nous pourrions ressembler dans les yeux d’une intelligence artificielle. Est-ce que le phénomène à un lien avec la sortie du 2e opus du film Avatar ?
Pour plus de détails… L’outil en question est Lensa, une application lancée en 2018 et hébergée en Russie (😏). Si jamais vous vouliez tester l’intelligence artificielle de cette app, le Journal de Montréal tient à vous mettre en garde des risques. Il semblerait que la durée de conservation des images n’est pas spécifiée dans les conditions d’utilisation.
Il y aurait bel et bien un risque d’accès à la base de données contenant toutes vos belles photos. C’est donc dire que si vous vous plaisez à recréer votre image, peut-être bien que quelqu’un d’autre dans le monde aura ce même plaisir 😵💫.
Outre Lensa, une autre entreprise attire elle aussi les regards. OpenAI, cofondée en 2015 par… Elon Musk (qui d’autre), permet la génération d’images à partir de texte. L’outil propose aussi un puissant Chatbot pour la génération de texte et de réponse à des questions complexes.
Les prouesses du Chatbot font d’ailleurs fureur sur les réseaux sociaux. Les performances somme toute assez impressionnantes du robot entraînent même des inquiétudes quant aux « risques liés aux technologies d’intelligence artificielle (IA) ».
On fabule, mais ça reste tout de même fascinant de voir ce qu’on est dorénavant capable d’accomplir. Imaginez un outil technologique répondant à toutes nos questions en lien avec nos problèmes immobiliers… Ou encore mieux, qui pourrait nous « coacher » dans tous nos faits et gestes liés à nos immeubles. Une entité si intelligente, qu’elle aurait hurlé sa vie pour nous faire signer des 5 ans fixes à 2 %, il y a 18 mois…
Nouvelle hausse de taux
Malheureusement, cette entité n’est pas près d’être commercialisée. Au lieu de ça, plusieurs ont probablement « hurler leur vie » suivant la dernière annonce de la Banque du Canada (BoC).
On pourrait presque compter ces annonces de taux comme des éléments viraux tellement elles font couler d’encre cette année. En tout cas, ça l’inspire la création de meme comme celui-ci, partagé sur Le Banc de l’immobilier.
Bien que beaucoup de gens s’attendaient à une hausse de 25 points de base (moyen coup sur le tibia) de la part de la BoC, c’est plutôt une augmentation de 50 pbs (un gros coup sur le tibia) qu’on a eu le luxe de recevoir.
Malgré un certain ralentissement de l’inflation durant les 3 derniers mois, la pression demeure trop forte actuellement. Les attentes des entreprises et des particuliers sont toujours aussi élevées pour l’an prochain. Ceci risque d’accentuer cette pression toujours présente sur l’augmentation des prix pour tous.
C’est pourquoi la Banque du Canada a décidé d’y aller d’un grand élan afin de s’assurer que nous ne tombions pas dans une spirale inflationniste.
Spirale inflationniste : des coûts qui augmentent, des gens qui veulent être payés plus cher et des entreprises qui augmentent encore leur prix dû à l’augmentation salariale, et ce, tout au long de la chaîne d’approvisionnement.
On vous parlait dans l’infolettre 157 dutrigger rate (ou taux limite) mentionné dans une note de la BoC. Avec l’augmentation de 50 pbs, c’est désormais 65 % des gens ayant contracté une hypothèque à taux variable et à versement fixes qui auront atteint ce taux limite. Concrètement, ça représente 17 % de tous les paiements hypothécaires au Canada. Oui, déjà 17 % des gens sont dans une situation ou le paiement qu’ils font ne couvre plus la portion d’intérêt à payer. Outch…
Même le TAL se joint au festival des augmentations. Le Tribunal y va d’une hausse de 5,6 % sur la production de « certains actes de procédures ». On s’entend pour dire que ça risque d’être sur les ouvertures de dossier et/ou tout autre service… Est-ce qu’on devrait s’attendre à ce qu’on nous permette une augmentation équivalente de loyers (😆) ?
Quoi qu’il en soit, par l’entremise des estimations de l’APQ, notre bureau d’enquête a calculé que l’ensemble des pourcentages applicables pour 2023 serait en moyenne 104,8 % plus élevé que ceux de 2022. Ce n’est pas rien ! Bref, nous avons bien hâte de voir à combien se chiffreront les hausses de loyer.
Autre petite consolation dans ce tumulte inflationniste, les hausses des tarifs domestiques d’électricité seraient limitées à 3 %. Et si ce n’est toujours pas suffisant, votre petit 400-600 $ de la part du gouvernement saura peut-être contrebalancer les choses… Misère !
Blague à part, avec du recul, on se rend compte qu’on a déjà été pas mal gâté par notre gouvernement. Un peu trop même. En fait, on parle d’un 27 milliards en trop, si l’on se fie au nouveau rapport de la vérificatrice générale. Le Trésor fédéral a un délai de 36 à 72 mois pour compléter ses enquêtes et « possiblement » ravoir son argent… Il y en a qui vont peut-être avoir une mauvaise surprise en fin de compte !
Le talon d’Achille dans la chaîne de construction locative
Poursuivons quelque peu dans l’optique des éléments ayant « briser l’internet » (mais à plus petite échelle cette fois-ci). Il y a eu cet article qui a définitivement brillé plus fort que les autres :Crise de l’habitation : Des chantiers sur pause malgré la pénurie. On vous en parlait justement dans notre infolettre de la semaine dernière. Les villes ont un rôle majeur à jouer dans le manque de logement que nous subissons actuellement, et cet article le démontre encore plus.
Ce serait 4400 logements qui n’ont pas vu le jour récemment. C’est énorme ! Et le pire dans tout ça, c’est que beaucoup de projets retardés ont eu gain de cause à la Cour. L’article au complet vaut définitivement la lecture, mais nous avons retenu une phrase en particulier.
Elle nous provient de Benoit Dorais, vice-président du comité exécutif et responsable de l’habitation de la Ville de Montréal : « [les promoteurs] veulent de la prévisibilité, c’est ce qu’on essaie de leur donner. On veut travailler avec eux pour qu’ils comprennent que c’est nous qui planifions le territoire ».
Ou comment dire vous ferez ce qu’on veut que vous fassiez… 🥴. Ouin, on voit bien qui veut se prendre pour le sheriff in town !
Des taux plus élevés + des villes qui compliquent le début des projets… Ouin, les promoteurs n’ont pas la vie facile en ce moment ! Mais on ne manque pas de rappeler l’importance d’ajouter des logements !
La Ville de Montréal n’a qu’à bien se tenir, le vrai shérif has entered the chat haha ! Est-ce que ce sera l’agent spécial Doofy Gilmore qui viendra restaurer l’ordre et régler nos problèmes de société au final ?
De nos jours, il n’y a plus de stéréotypes qui vaillent et c’est bien correct ainsi… Vous souvenez-vous du personnage de Dany Turcotte qui personnifiait un propriétaire de bloc ? Hé bien, disons qu’on s’écarte de plus en plus de ce portrait d’un investisseur immobilier 😅. Il doit bien évidemment rester quelques-uns de ces proprios « à tout faire » encaissant des loyers à l’arraché, mais disons que le domaine a pas mal évolué.
Sommes-nous plus érudits ? Ou plus sophistiqués ? On aime plutôt l’idée qu’avec les responsabilités liées au développement d’un parc immobilier sain et prospère, il vaut mieux être bien au fait de ce qui impact notre réalité locative… Et oui, ça implique parfois d’avoir à se relever ses manches.
Dans cette réalité remplie de joies et de bonheur (et de défis aussi) viennent les comités logements. Ahhh, les comités logements… Ces derniers ont justement repris leurs offensives en marge des Rendez-vous de l’Habitation. Ceux-ci réclament un gel de loyer (bien entendu) pour 2023 et aussi une plus grande ouverture de la part de la nouvelle ministre responsable de l’Habitation. Ils rappellent notamment le maintien des loyers instauré en Ontario l’année dernière.
L’APQ relève que certaines associations ont même envoyé des courriels prônant les droits des locataires directement à des propriétaires… Ils sont définitivement prêts à tout pour le bien de leur mission.
La solution passe-t-elle par le contrôle des loyers ?
Mais revenons au gel des loyers instauré en 2020-2021 en Ontario. La mesure a pris fin le 1er janvier 2022, pour faire place à une augmentation maximale de 1,2 % des loyers imposée à la grande majorité des unités locatives. Ce pourcentage grimpera d’ailleurs à 2,5 % en 2023, ce qui demeure bien en dessous de l’inflation. Décidément, il n’y a que dans le monde du logement « légiféré » où les prix restent au plancher.
Il va sans dire que cette mesure plutôt radicale est loin de faire l’unanimité. Nos vétérans-lecteurs se souviendront peut-être du cas de la ville de Berlin, déjà abordé dans une infolettre passée. Justement, voici un article qui fait état de comment leur tentative de gel de loyer s’est terminée…
En gros, Berlin a maintenu les loyers en 2020, et a annulé la politique 1 an plus tard. La mesure a causé 2 énormes impacts négatifs : l’offre de logement disponible a chuté de près de la moitié, et un « marché gris » a émergé dans lequel les propriétaires, voulant compenser la mesure, chargeaient ridiculement trop cher pour des électros ou des compléments au logement. Toujours selon cet article, la solution à des loyers élevés n’est pas un contrôle de prix, mais bien une offre plus abondante et compétitive.
« Rent control can’t fix housing problems. It’s one of the few issues economists overwhelmingly agree on. But deregulating real estate markets can. »
Les effets pervers du contrôle des loyers
Mais bien qu’on sache déjà tout ça, du côté ontarien, on semble vouloir faire croire à une réalité parallèle. Cet article (exemple parfait de militantisme) fait état des vertus du contrôle des loyers.
Tirant son inspiration d’un rapport produit par… un comité logement, Scott Leon, un recherchiste, affirme que la disponibilité des logements n’est historiquement pas affectée par un contrôle des loyers. On a lu ce rapport, mais nous avons trouvé une autre étude encore plus complète de l’université de Stanford.
On y traite du cas de San Francisco et des impacts du contrôle des loyers. L’étude compare la situation dans les parcs locatifs touchés par la réglementation avec ceux non concernés, entre autres. Nous retenons plus particulièrement la baisse de 15 % de l’inventaire d’unité disponible frappant les zones contrôlées. Nous vous laissons le soin de lire les autres arguments dans l’écrit de 46 pages.
En fait, même le rapport de l’association de locataires n’infirme pas l’argument stipulant que le contrôle augmente les conversions d’unités… LOL. L’étude de Stanford est assez complète, mais on voulait compléter l’analyse en regardant nos données pour l’Ontario.
Ce que les statistiques disent
En effet, nous notons une hausse de 15,17 % de la disponibilité des appartements existants et une hausse de 29,03 % des délais d’affichage sur ce marché entre 2020 et 2021. Pour les condos locatifs existants, typologie de logement très populaire chez nos voisins de l’Ouest, on observe une baisse de 7,88 % et une hausse de 28,57 % pour ces deux mêmes métriques.
Une partie de l’accroissement de la disponibilité peut être expliqué par le taux de migration interprovincial en Ontario, qui se situait à -1,25 % entre 2020 et 2021, puis à -3,16 % entre 2021 et 2022. Il y avait donc plus de citoyens quittant l’Ontario pour une autre province que l’inverse. Dans la même lignée, cet article mis à jour le 6 novembre dernier démontre que le Québec attire de plus en plus de citoyens venus de l’Ontario. Tant qu’à y être, les taux d’inoccupation vont également dans le même sens. Ceux-ci sont passés de 2 % en 2019 à 3,2 % en 2020 puis 3,4 % en 2021. Tous ces indicateurs confirment que la disponibilité accrue des logements n’est vraisemblablement pas causée par le contrôle des loyers.
De plus, le taux de migration était positif pour la province entre 2015 et 2020. Notre petit doigt nous dit que la COVID-19 y est pour quelque chose.
Revenons à notre réalité locale. À l’instar de nos comparses ontariens, la disponibilité des appartements existants au Québec continue de diminuer. Malgré une hausse de 7,85 % des loyers marchands selon nos données, la disponibilité a diminué de 9,74 % entre 2020 et 2021. L’augmentation des loyers au Québec est d’ailleurs la plus importante enregistrée au Canada. À titre comparatif, nous avons observé des hausses de 3,46 %, 3,90 % et 1,37 % en Ontario, en Colombie-Britannique et en Alberta.
Comment aide-t-on le secteur de la construction ?
Le manque de logement est un problème qui devrait en principe continuer de s’accentuer à moyen terme. C’est du moins ce que nous pouvons y lire dans cet article. En effet, les mises en chantier devraient décroître à un rythme prévisionnel de 14 % cette année. La hausse de 33 % des coûts de construction depuis le début de la pandémie n’aide décidément pas.
Toujours selon l’éditorial, le nouveau président de l’APCHQ, Maxime Rodrigue, y va de quelques propositions pour contrer la fameuse crise du logement. Du lot, nous avons relevé deux points dont on veut surtout vous faire part.
Le premier concerne des allègements réglementaires afin d’accélérer les mises en chantier. Tiens tiens, la déréglementation revient encore dans le discours ! À vrai dire, plus on veut exercer un contrôle, plus on crée des problèmes. Il s’agit d’un concept de base !
Le deuxième élément a été abordé dans le téléjournal de Radio-Canada du 2 novembre dernier. C’est aussi un sujet qui est revenu à quelques reprises durant le Sommet de l’Habitation. On parle ici de la densification douce, un concept centré sur l’habitation accessoire. Pour résumer, il s’agit de créer un logement supplémentaire sur son terrain (un étage de plus ou une petite habitation dans la cour). Quelques villes commencent d’ailleurs à revoir leur réglementation en ce sens, pour favoriser ce nouveau type de logement. Déréglementation qu’on disait !
Un second souffle pour la productivité ?
Les problèmes de réglementation sont une partie importante du puzzle. Cependant, comme nous mentionnons dans une précédente infolettre, la productivité du secteur de la construction est toute aussi importante. Et à ce niveau, on a eu une bonne nouvelle cette semaine. 17 000 nouveaux emplois ont été ajoutés dans le secteur de la construction, soit l’augmentation la plus marquée de l’ensemble des industries.
C’est dans la plus récente annonce sur le taux de chômage au Canada que vous retrouverez plus d’informations sur le sujet. Brièvement, nous avons relevé que le taux canadien est resté le même qu’en septembre pour le mois d’octobre, soit 5,2 %. Ce maintien survient malgré une hausse de 0,6 % pour l’emploi (108 000 emplois). Pour le Québec, le taux est passé de 4,4 % à 4,1 %.
Comment l’emploi au Canada peut-il avoir augmenté alors que le chômage n’a pas bougé ? On explique cette situation par le fait que plusieurs personnes se retrouvent inactives après avoir été au chômage (lorsque les prestations s’arrêtent) et d’une autre part, du fait de la croissance de la population active.
Sinon, 1 ménage canadien sur 3 trouve difficile ou très difficile de répondre à ses besoins financiers. Ceux-ci incluent les dépenses en matière de transport, logement, nourriture, vêtements et autres.
On précise que les travailleurs dans les services d’hébergement et de restauration (43.2 %), du transport et de l’entreposage (42.4 %), et du commerce de détail (42.4 %) étaient les plus à risque d’éprouver des difficultés financières en octobre.
Au moins, on gagne plus d’argent. Les salaires horaires moyens ont en effet augmenté de 5.6 % en octobre. Le problème est que l’indice des prix à la consommation a pour sa part crû de 6.9 %. On peut facilement comprendre l’insécurité qui s’installe chez les ménages.
La morale de l’histoire
Américains-Canadiens/Québécois-Ontariens/Proprios-Locataires… À chacun sa réalité ! Mais parfois, il faut simplement tenter de se positionner dans les souliers des autres pour mieux comprendre nos réalités bien différentes. Même si ça implique de parfaire un personnage en mettant des souliers de « Joker » ténébreux haha !
Bref, tout le monde mérite d’avoir un toit convenable, mais une réglementation trop lourde et quasi abusive apporte son lot de conséquences. Un simple gel des loyers (rien de créatif ici) n’apporte effectivement rien de bon dans le marché.
On est loin d’un modèle comme celui de Vienne, qui avait justement été présenté durant le Sommet de l’Habitation. On ne le répètera jamais assez, mais plus de contrôle amène plus de problèmes.
Laisser du temps au temps… À une période de l’humanité où tout se passe si vite ? L’information, l’interaction, nos achats, bref, c’est comme si tout devait se faire à vitesse grand « V ».
Toutefois, pour faire son œuvre, certaines choses nécessitent du temps, pas le choix ! Que ce soit pour la sortie de la dernière saison de Stranger Things, une demande de permis à la ville, ou de nouvelles données démontrant une inflation sous contrôle… wow là ! Naturellement, on aimerait que ça se passe plus vite pour certaines choses. Mais comme le dit le proverbe, chaque chose en son temps (mais SVP, rapidement tout de même 😫 !).
Puisqu’on a abordé le sujet de l’inflation, la fameuse cible du 2 % va se faire attendre aussi. Selon plusieurs économistes, ça se pointera en 2024. C’est d’ailleurs ce qu’on peut lire dans cet article nous annonçant au passage que le coût du bois d’œuvre est en chute libre sur les marchés. Est-ce synonyme d’un rabais juste à temps pour nos rénos ou nos nouvelles constructions ?!
Pas si vite !
On pourrait croire que le coût du bois sur le marché des matières premières à un impact direct sur les prix d’achat en magasins. Ou au pire, comme le laisse sous-entendre l’article, avec un certain décalage (un peu comme les stations d’essence).
Par contre, la majorité des grandes surfaces n’achètent pas leur bois ou autre matériel directement des marchés financiers. De même, les distributeurs de ces magasins contractent la plupart du temps directement avec les scieries qui, elles, font affaire avec les producteurs.
La dynamique des marchés financiers
Initialement, les marchés financiers agissent comme tiers avec les entreprises. Ils leur fournissent des instruments permettant de couvrir leurs risques, comme des contrats à terme ou on vient garantir un prix pour une marchandise. Inversement, un producteur qui veut se protéger contre une baisse drastique vendra un contrat à terme afin de « geler » son revenu à une certaine date.
Entre les deux, on y trouve évidemment les spéculateurs. Ils essaient de timer le marché en anticipant l’offre et la demande, et surtout, le surplus d’offres ou de demandes qui pourrait impacter le prix d’une marchandise. C’est là qu’on trouve les grands gagnants ou les grands perdants qui ont le timing dans la peau😜.
On vous en faisait part dans une infolettre passée. Une baisse de prix sur les marchés des matières premières ou tout autre marché peut être expliqué de deux façon. Soit à cause d’un surplus d’offres, soit à cause d’un manque de demandes. On vous le répète fréquemment ces temps-ci, mais ce qui se passe avec le bois d’œuvre n’est encore une fois qu’un présage au ralentissement économique. Ça l’annonce aussi une baisse des profits des entreprises exploitant les ressources naturelles au Canada. Bon, ça se peut tout de même que ça se répercute dans les grandes surfaces (on le souhaite tous). Par contre, c’est le Big Picture derrière tout ça qui devrait soulever des questions.
Lentement, mais assurément, on se dirige vers un ralentissement de cette hausse ahurissante de tout ce que l’on consomme… En statistiques, qu’est-ce que ça donne pour l’immobilier ?
Pour juillet 2022, l’indice des prix pour le logement* au Canada a augmenté de 7 %. Au Québec, on parle de 5.7 %. En comparaison avec 2021, les chiffres étaient de 4.8 % et de 4.4 % (dans le même ordre respectif). *ce qui en coûte en moyenne pour se loger à titre de proprio et locataire
Au Québec, le locatif a pour sa part subi une augmentation de 2.1 % et le logement en propriété de 6.3 %. À l’échelle nationale, les augmentations furent plutôt de 4.9 % et de 6.3 %. Uniquement pour les mois de juin à juillet, on constate au Canada une augmentation de 0.7 % pour le locatif et de 0.1 % pour les propriétaires.
L’augmentation des taux a donc refroidi les acheteurs canadiens et a augmenté la demande de logements locatifs. Au Québec, bien que ça ne soit pas encore suffisamment significatif, cette tendance semble se profiler à l’horizon. On va suivre ça de près.
Allons plus loin
Concernant le coût de remplacement par le propriétaire (les grandes réparations), la croissance de ce poste est passée de 17.1 % en juillet 2021 à 9.8 % en 2022. Il s’agit d’une belle diminution année sur année, mais tout de même très élevée pour le Québec. Surtout si l’on se compare à l’ensemble du Canada qui s’établit à 7.4 % pour 2022. Pour sa part, le coût d’entretien et réparation a augmenté de 6.9 % comparativement à 2.7 % pour 2021 au Québec.
Autre point chaud, le coût de l’énergie et de l’eau a grimpé de 11.3 % au Québec. Au Canada, on obtient plutôt 14.5 % (merci Hydro-Québec). On remarque tout de même une accélération du coût si l’on se compare à l’an passé qui était nettement plus bas.
Pour l’IPC en général, on note un léger ralentissement de l’indice par rapport au mois de juin. Nous sommes passés de 8.1 %, pour une période de 12 mois jusqu’à juin à 7.6 %, pour la période de 12 mois jusqu’à juillet.
Ça semble rassurant, mais comme nous l’avons relaté dans notre dernière infolettre concernant les États-Unis, la grande majorité de la baisse est due aux prix des matières premières qui ont perdu du terrain. Si on substitue les dépenses liées à l’essence, on obtient une accélération de l’indice, soit de 6.5 % à 6.6 % pour juin et juillet respectivement. Hé misère !
Parmi les autres domaines qui ont connu une accélération, on note les prix à l’épicerie, les vols d’avion, les chambres d’hôtel et la restauration. D’ailleurs, l’actualité nous a rappelé qu’il était important de bien réfléchir où faire nos emplettes. Disons qu’il y a encore beaucoup de travail à faire avant de retrouver un équilibre.
Il ne faut pas oublier…
Peut-être qu’un retour dans le temps avec la bannière Zellers, qui va renaître de ses cendres, pourra nous donner un coup de main. Là où le prix fait loi, wow !
Envie d’être nostalgique avant l’heure ? Quand on prendra le temps de comparer les prix en 2024 et qu’on criera victoire avec un possible retour de l’inflation à 2 %, souvenons-nous que l’ensemble de tout ce que nous consommons aura gravi de 30-35 %😵.
Et dire qu’il y en a un qui attend toujours pour briller…
Bull versus Bear Market !
S’il y a peu de gens qui trouveront qu’un taureau c’est mignon, c’est tout le contraire pour les ours. On ne tentera pas ici de statuer sur la plus puissante des deux bêtes, mais il y en a définitivement une des deux plus cute que l’autre.
En même temps, si la direction d’un « bull market » ne peut avoir qu’une seule trajectoire (vers le haut) et est donc plus facilement attribuable au taureau, comment a-t-on fait pour attribuer les marchés baissiers à l’ours ? Ce serait simplement de par sa façon d’attaquer en donnant des coups de patte vers le bas…
Tout le contraire des toréadors moins habiles qui se font plutôt propulser vers le haut 😮. Mais lorsqu’il est question de marché, l’idée est de prendre les positions qui nous feront faire une « ride » sur le dos d’un « bull », plutôt que de se faire ramener au plancher par le « bear »…
On comprendra tout de même que la volatilité des marchés boursiers n’a pas grand-chose à voir avec l’immobilier. SVP, oubliez cette courte période folle des surenchères 😅. C’est simplement que les marchés boursiers sont des baromètres et nous révèlent des indices de ce qui aura un impact sur l’immobilier.
Terminons avec une dernière nouvelle venant mettre en perspective à quel point notre temps est impacté également face à celui des autres. On fait référence ici à ces locataires endettés à leur insu. Bon, le titre est vraiment clickbait (pas comme si on faisait ça nous aussi lol). Mais c’est ce qui se passerait actuellement dans les HLM alors que les agents de location à l’Office Municipal de l’Habitation de Montréal ont engendré des délais interminables pour la reconduction des baux.
AVERTISSEMENT : À l’exception d’un seul ménage (et ça semble louche), aucun locataire n’aurait été évincé.
Les loyers sont calculés à partir des revenus des bénéficiaires. Donc, un écart entre le prix payé et le prix qui aurait dû être payé est plus que possible. Un peu comme lorsqu’on obtient notre financement et qu’on passe 1 mois plus tard au notaire. On a parfois de belles surprises en matière de taux (surtout dans le contexte actuel).
Mais dans le cas des HLM, on ne parle pas juste d’un mois d’écart. Certaines personnes ont su le loyer qu’elle aurait dû payer presque 1 an plus tard.
Ceci engendre une facture rétroactive, qui elle, ne prend définitivement pas de temps à rentrer. N’en faut pas plus pour créer un stress immense sur les locataires qui tentent par tous les moyens de communiquer avec l’office. Mais ils sont occupés à traiter un maximum de demandes 😵💫.
Vous aurez compris que ça vient engendrer encore plus de frustration et par conséquent, vient engorger encore plus le système. Pas le choix de rappeler à quel point le propriétaire privé est le meilleur gardien du parc locatif.
En bref
Le temps est un beau levier qui peut amplifier une bonne comme une mauvaise situation. Le problème, c’est qu’on n’a pas toujours le contrôle sur cette métrique.
Par contre, une chose sur laquelle vous pouvez avoir le contrôle, c’est sur la réussite de vos projets locatifs. Et nous, on est définitivement un bon levier pour ça. Nous aidons un nombre important de développeurs et redéveloppeurs via nos activités du Centre Technologique de Recherche sur le Logement. N’hésitez pas à nous joindre, on adore discuter de vos projets !
Bon succès et merci de nous lire en grand nombre !
Nous sommes heureux de vous annoncer qu’un article dans le journal LesAffaires se basera sur les informations de Zipplex afin de démontrer les tendances réelles en matière de loyer. L’éditorial se penchera aussi sur ce qui cause les mouvements de prix observés depuis le début de la pandémie et comment y remédier.
Rester à l’affût, l’article sortira le 4 mai 2022 et viendra certainement remettre les pendules à l’heure.
N’hésitez pas à visiter lesaffaires.com pour en savoir plus.
Nos statistiques sur la location révèlent une envolée drastique du nombre de logements offerts sur le marché dans les derniers mois. Cette situation est inévitablement annonciatrice d’une augmentation des taux d’inoccupation, puisque tout indique que la demande a du mal à absorber ce flux accru de disponibilité.
Si l’ensemble des RMR québécoises en subissent quelque peu les conséquences, c’est surtout l’Île de Montréal qui en est principalement affectée. Le retour actuel d’offres de loyers gratuits pour promouvoir la location de certaines unités devrait pour conséquent s’accélérer.
C’est tout un contraste avec la situation qui prévalait avant la pandémie, alors que nous étions bien en deçà du taux d’équilibre d’inoccupation de 3% dans la métropole.
Concrètement, si nous comparons les données du 2e trimestre des 3 dernières années, ce que nous avons recensé pour 2020 révèle un surplus de près de 17 800 logements mis en marché au Québec. De ce lot, Montréal cumule à elle seule, 71% des unités affichées, soit environ 12 650 appartements. Si nous faisons abstraction de la grande ville et celle de Québec, pour le reste de la province c’est plutôt un recul de 1 200 biens offerts que nous avons enregistré.
Notons également que la proportion de l’offre provenant de la métropole face à la province est bien au-dessus de ce que nous observons normalement. Si cette proportion est généralement de l’ordre d’environ 40% face à l’offre totale du Québec, elle a culminé vers un sommet en juin dernier, pour atteindre 56% tel que présenté dans le graphique ci-haut.
Qu’est-ce qui a engendré cette soudaine abondance de logement au Québec, et plus particulièrement à Montréal ? Examinons les 3 principaux facteurs que nous avons déterminés et qui viennent freiner la demande de logements.
Exode urbain : un phénomène qui prend de l’ampleur
Le phénomène n’est pas nouveau à Montréal. La ville enregistre des pertes nettes à son bilan migratoire interrégional depuis 2007. Mais la perte de 27 890 résidents enregistrée en 2018-2019 est la plus importante depuis 1992. L’année 2020 détrônera indéniablement cette marque, due entre autres, à la popularité du télétravail et au besoin actuel et généralisé de s’évader des grands centres.
D’ailleurs, dans un sondage réalisé du 14 au 21 juillet 2020, la Chambre de commerce du Montréal métropolitain (CCMM) dénote que 73% des répondants-commerçants envisagent l’intégration d’un modèle de travail hybride, combinant donc la présence physique dans les lieux de travail avec le travail à distance.
De plus, 30% des répondants de ce même sondage envisagent la réduction de la superficie de leurs espaces de bureau, ce qui aura assurément un impact pour l’immobilier commercial, déjà passablement secoué par la crise en ce moment.
Par conséquent, une réduction des espaces de bureaux occupés entraînera directement une baisse du nombre d’employés résidant dans la grande ville, ce qui nous ramène à nouveau vers un mouvement d’exode des citadins.
La fermeture des frontières
Nous ressentons déjà les effets de l’exode cité plus haut sur la démographie et l’économie montréalaise. Sans voyageurs et nouveaux arrivants qui viennent contribuer de façon significative à la vitalité de la ville, les répercussions ont également leurs conséquences sur l’ensemble du parc locatif de la métropole.
Entre 2011 et 2016, le solde migratoire international net se situait à 155 498, alors que la population n’a augmenté que de 50 495 personnes. L’immigration est sans contredit le principal vecteur de la croissance de Montréal, qui est de loin la terre d’accueil principale pour les immigrants de la province. Notons que 58% des nouveaux résidents admis au Québec entre 2013 et 2017 y habitent toujours et sont pour la plupart locataires.
Un dur coup pour la location à court terme
Le surplus de l’offre actuel est aussi lié en bonne partie à la montée en flèche d’appartements fournissant complètement ou partiellement du mobilier. Pour Montréal et Québec, cette proportion est actuellement de l’ordre de 1 logement meublé offert sur 4. Généralement, nous sommes dans une composition variant de 16 à 18% pour ces marchés.
Nous avions déjà observé une hausse importante du nombre d’appartements meublés offerts en début de pandémie et celle-ci a nettement progressé durant le second trimestre. Selon nos estimations, c’est plus de 6000 unités supplémentaires qui se sont ajoutées à l’éventail de logements.
Cet accroissement provient principalement du retour à la location à long terme de logements de type Airbnb et des locations corporatives non renouvelées par les entreprises internationales.
La chute des taux d’intérêt
Tout comme ce fut le cas dans les dernières années, il était difficile de se trouver un logement au Québec au début des années 2000. Ce qui a largement contribué à la remontée d’unités disponible à la location fut le repli des taux d’intérêt.
Dans un tel scénario, la capacité d’emprunt des ménages augmente et favorise l’accès à la propriété. À ce niveau, les ventes de maisons de type unifamiliales ont explosé au Québec en juin et juillet dernier avec des hausses notables de l’ordre de 44% et 56% respectivement. La pause forcée de l’immobilier en mars et avril n’y est pas indifférente et est venue contribuer évidemment à cette augmentation. Mais en considérant le sommet d’appartement offert atteint durant les 2 premières semaines de juin (11 600 logements), les bas taux d’intérêt appliquent inévitablement une pression sur la location. Notons tout de même que la progression des ventes a été plus forte en région confirmant à nouveau le mouvement d’exode urbain.
La pression exercée par l’exode urbain, la fermeture des frontières et la baisse des taux d’emprunt affectent une grande proportion d’unités mise en location dans les grands centres du Québec, mais surtout à Montréal. Si pour le moment les loyers se maintiennent toujours, il y aura lieu plus que jamais pour plusieurs propriétaires, d’user de créativité afin d’assurer une mise en marché efficace de leurs logements. Sans aucun doute, les loyers gratuits et autres incitatifs pour louer feront partie intégrante du paysage locatif montréalais dans les prochains mois.
