La pandémie a amené son lot de changements et de perturbations sur le marché immobilier québécois. Les valeurs immobilières ont augmenté à un rythme effréné, ce qui n’est pas sans avoir eu des répercussions sur les unités mises en location. Bien que la demande ne soit pas toujours au rendez-vous, notamment pour certains biens dans les grands centres, au niveau provincial, les valeurs locatives se tiennent et connaissent elles aussi une hausse.

Mais nous assistons actuellement à un phénomène bien nouveau. Alors que les studios 1-½ et 2-½ ou encore les 4-½ se louent sans trop de problèmes, c’est plus difficile pour les logements de type 3-½, communément appelé : logement 1 chambre. Et non, on ne parle pas que de Montréal ici. On parle aussi de secteur comme Lachute par exemple.

Comment expliquer cela ?

En nous penchant sur la période* du 1er janvier au 11 mars 2021 (date de l’étude), nous avons recueilli 38 260 données de logements offerts à l’échelle du Québec. Toujours selon la même période, nous avons répété l’exercice pour les années 2020 et 2019, constituant des échantillons s’établissant respectivement à 31 518 et 32 272 unités offertes au marché.
*Notez que cette période sera employée pour le restant de l’étude.

Notre premier constat observé est que le volume d’offre pour les 3-½ a littéralement explosé comparativement à l’année précédente, avec une hausse de plus de 38%. Cette hausse est la plus importante enregistrée parmi toutes les nomenclatures de logement offertes au Québec. À titre de comparaison, les logements avec 2 chambres, soit le bien locatif le plus répandu dans la province, ont connu une croissance de 12%.

Notons également qu’en 2019, les 3-½ et les 4-½ représentaient respectivement 26% et 40% de l’offre québécoise totale. Ces proportions s’élèvent cette année à 31% et 37%, signe de la forte accélération de l’offre de 3-½. Pour sa part, le logement 2 chambres a connu une hausse moins prononcée de son offre, principalement due au désir des locataires de conserver leur appartement.

Voici la représentation graphique de nos observations :

La problématique soulevée ici est que la demande ne permet pas de combler le surplus de 3 et demi offert au marché. Nous sommes conscients que plusieurs facteurs peuvent expliquer la situation, mais l’avènement du télétravail ressort du lot. Le “home office” est venu chambouler nos besoins en matière d’habitation.

C’est notamment cet enjeu, combiné aux faibles taux d’intérêt, qui est venu entre autres contribuer fortement à l’attrait pour la maison unifamiliale. Nous avions d’ailleurs rédigé un article traitant du sujet. 

C’est en effet ce besoin d’espace, propulsé par le désir d’y incorporer un bureau, qui est venu restreindre l’engouement pour les logements de 1 chambre. C’est donc une preuve ici que la pièce supplémentaire a gagné en importance. À ce chapitre, notons la différence du loyer médian entre un 4-½ et un 5-½, qui s’élève à 285$ en 2021 comparativement à 150$ en 2020. Une hausse de 53% (ou 133$) sur 1 an.

Lorsqu’on s’attarde à l’écart entre le 3-½ et le 4-½, la situation est tout autre. La différence du loyer médian a plutôt chuté de 20$, ce qui reflète un coût de 65$ pour la pièce supplémentaire en 2021. En comparaison, nous étions à un écart de 85$ en 2020 et même à 95$ en 2019 pour passer de 1 à 2 chambres.

Les 4-1⁄2 représentent donc une opportunité économique vis-à-vis les 3-1⁄2, ce qui explique pourquoi ils se louent plus facilement. Mentionnons tout de même que le prix médian pour un logement avec une chambre a grimpé de 19% cette année.

Un autre facteur propre aux grands centres est la forte diminution de la clientèle professionnelle étrangère. Cette absence marque le retour sur le marché d’unités plus dispendieuses, contribuant du fait même à l’augmentation générale du loyer médian des 3-½.

De plus, plusieurs ménages locataires séparent le coût du logement en misant sur la co-location. Les unités plus grandes et disposant de plus de chambres offrent donc cette possibilité. C’est tout le contraire pour le 3-½ visant principalement les personnes seules ou de jeunes couples, bien souvent à la recherche d’un 1er logement.

En résumé, les clients-locataires calculent plus que jamais leur coût d’opportunité, et ce, face à des besoins qui sont en pleine mutation. Bien des locataires au budget limité continuent de favoriser les studios ou se tournent vers la co-location. De leur côté, les locataires qui auraient bien pu opter pour le 3-½, se dirigent dans plusieurs cas vers le 4-½ offrant plus de flexibilité.

Tout indique que les logements de type 3-½ sont perçus actuellement comme n’offrant pas le meilleur rapport espace/prix. Alors, est-ce qu’on met de côté la construction et le développement de 3-½ ? Pas nécessairement.

Afin de prendre une décision plus éclairée, il est bien important d’étudier en détail les besoins du secteur, la rentabilité du produit et la réactivité de la demande face au bien proposé. C’est exactement le type d’analyse que nous offrons avec le Centre Technique de Recherche sur le Logement. N’hésitez donc pas à nous écrire, ou même à consulter Zipplex pour connaître les prix et les volumes d’offres de votre secteur.