Un article du journal Le Devoir, paru le 8 avril dernier, stipulait que les prix des logements s’affolaient présentement un peu partout au Québec, et principalement à Montréal. Mais qu’en est-il vraiment ?
Grâce aux données que nous cumulons depuis maintenant plus de 4 ans, nous avons recensé tous les loyers de type 4 ½ offerts au marché à Montréal, durant le premier trimestre de chacune de ces années. Nous nous sommes concentrés sur le 4 ½, car il s’agit de la grandeur de logement la plus présente sur le marché locatif résidentiel. Afin de ne pas biaiser les statistiques, notez qu’aucun condo locatif n’a été utilisé dans l’étude. Voici nos résultats :
Les loyers sont-ils réellement plus élevés cette année ?
Le premier constat que nous pouvons faire, est que l’article cité plus haut surévalue considérablement les valeurs des logements 4 ½ à Montréal. Pour certains quartiers centraux tels qu’Ahuntsic-Cartierville, Saint-Laurent, Le Plateau-Mont-Royal, Montréal-Nord et LaSalle, les prix répertoriés sont entre 7% et 18% supérieurs à ceux que nous avons enregistrés. Il est aussi important de mentionner que contrairement aux 3000 données utilisées dans l’analyse du journal Le Devoir, nous nous sommes appuyés sur plus de 20 000 données filtrées et validées.
Ensuite, pour ce qui est de “l’affolement des prix”, la réalité du marché en 2021 nous indique tout le contraire. Comme nous l’avons répété à maintes reprises, l’importante baisse de la demande, jumelée à l’excédent d’unités offert au marché dû aux ménages désertant la grande métropole, met une grande pression à la baisse sur les loyers. Nous en faisions d’ailleurs mention dans notre article Retour des loyers gratuits à Montréal, comme quoi l’offre de mois gratuit et la baisse des prix prennent de l’ampleur dans le portrait locatif montréalais.
Les chiffres parlent d’eux-mêmes : alors que nous avions enregistré une hausse moyenne de 9,20% en 2019 et de 16,94% en 2020, les loyers n’ont augmenté que de 0,96% cette année. Certes, les valeurs ont réellement grimpé ces deux dernières années, surtout l’an passé, mais se sont grandement stabilisées cette année. Nous sommes cependant d’avis que cette tendance ne sera pas éternelle, et que la croissance des prix devrait reprendre, entre autres, lorsque les frontières rouvriront pleinement.
Une offre de logement passablement secouée
La raison pour laquelle nous avons écarté les condos locatifs de l’étude est que ce type d’unité (les logements plus cossus en général) a beaucoup de difficulté depuis le début de la pandémie. Elles sont également parmi les plus touchées par le départ des Montréalais vers la banlieue et les régions éloignées. Les faibles taux d’intérêt et le pouvoir d’achat accru des ménages leur permettent d’envisager l’achat d’une maison, et payer pratiquement la même mensualité que le coût du loyer. On peut d’ailleurs observer cette tendance via la forte hausse des valeurs marchandes des maisons unifamiliales en banlieue.
Ces unités plus “haut de gamme” s’ajoutent au surplus enregistré cette année comparativement aux 3 dernières. Alors que l’offre de logement se situait entre 4000 et 4600 à Montréal en 2018-2020, celle-ci a presque doublé cette année, pour atteindre 7937 unités.
Toujours dans notre article Retour des loyers gratuits à Montréal, nous avions constaté que l’offre totale de la province était de plus en plus dominée par des appartements provenant de Montréal (la part la plus haute enregistrée étant autour de 60%). Nul doute que cette tendance se maintient cette année.
Et pour les autres grandeurs ?
Dans notre plus récent article, Sale temps pour le 3-½, nous nous étions penchés sur la situation des logements de type 3 ½, et tout comme pour les 4 ½, l’offre globale a grandement augmenté. D’ailleurs, cette catégorie de logement semble avoir eu un peu plus de difficulté à trouver preneur sur le marché.
En sommes, la ville de Montréal vit un profond bouleversement de son marché locatif présentement. Les logements (excluant ceux abordables) restent plus longtemps disponibles au marché, le coût des rénovations a grandement augmenté dû à l’explosion du prix du bois, et les propriétaires hésitent moins à baisser leur prix ou à offrir des mois gratuits.
Bien que le contexte pré-covid laissait prévoir une potentielle surchauffe, il est très important de remettre en perspective la direction actuelle du marché qui tend plutôt vers une accalmie. Nous suivrons de près l’évolution que prendra la direction des loyers dans les prochains mois.