D’après vous, à quel point les loyers à proximité d’une station de métro se démarquent-ils de leur arrondissement d’appartenance ?
10% ? 15% ? 20%…? On serait en droit de croire que la distinction est quand même grande !
La valeur d’un bien immobilier est directement associée à son emplacement. Tout ici est donc lié à l’attrait pour les services à proximité ou les attraits environnants. Tout comme l’accès à un point d’eau pour une résidence de villégiature, les bouches de métro ont la cote auprès des résidents d’une métropole. Inspiré par la publication récente (et virale) de la courtière en immobilier Charlyse Amoussou, ayant fait état dernièrement de la valeur des condos à proximité des stations montréalaises, nous avons repris l’exercice, mais avec ce que nous connaissons le mieux ; le loyer.
Méthodologie
Pour fin d’exercice, nous avons donc puisé à même nos données propulsées sur Zipplex, tout en personnalisant l’analyse grâce à nos développements via le Centre Technique de Recherche sur le Logement. Notez que nos conclusions s’appuient sur un total d’un peu plus de 28K logements mis au marché entre le 19 février 2019 et le 19 février 2021 et concentrés dans un rayon de 500 mètres autour des métros du Grand-Montréal. Nous n’avons considéré que les logements de 1 à 3 chambres et aucun condo locatif n’ont étés comptabilisés.
Pour une meilleure base de comparaison entre les stations et leur arrondissement, nous nous sommes concentrés sur les loyers médians au pied carré, de sorte à éliminer en bonne partie, l’impact des unités proportionnellement plus grandes. À ce chapitre, nous avons établi des limites inférieures et supérieures de 300 et 1400 pieds carrés en matière de superficie afin d’éliminer les extrêmes et centrer l’échantillon sur le marché moyen.
Alors, comment se démarquent les 68 stations du Grand-Montréal face à leur arrondissement ?
C’est en moyenne 4,89% plus élevé. (Juste ça ?)
Oui, vous avez bien lu ! Au total, 24 d’entre elles ont même des résultats négatifs.
Note importante !
Bien qu’on affiche des résultats négatifs lorsqu’on met en parallèle les loyers environnant des stations face au loyer global de l’arrondissement, il ne faut pas minimiser l’attrait de ce point d’intérêt. En fait, cela veut simplement dire que la réalité locative entourant cette station diffère de celle de l’arrondissement au grand complet, qui elle, procure des attraits plus importants et favorisants des loyers plus élevés.
La station Acadie en est le meilleur exemple avec -31,5% d’écart. Bien qu’elle fasse partie de l’arrondissement Mont-Royal, elle est directement influencée par le secteur Parc-Extension où elle y est limitrophe, mais ne “profite pas” des loyers plus cossus du secteur plus à l’ouest.
Autrement dit, un résultat négatif signifie que l’impact du métro ne se transpose pas sur l’ensemble de l’arrondissement, et que d’autres points d’intérêt ont probablement plus d’influences sur les prix.
Bien que le 4,89% avancé plus haut paraisse plutôt faible, certaines stations de métro ont des résultats plus que positifs, et donc un grand impact sur les prix. Voici un top 5 pour le loyer par pied carré médian et le loyer médian.
Les écarts en % obtenus pour le loyer médian sont plus importants que ceux du prix par pied carré. C’est dû notamment à l’impact de la superficie habitable des unités. Par exemple, le métro Fabre, qui trône pourtant au premier rang du classement des loyers médians, ne figure pas sur le classement des prix par pied carré. On peut donc conclure que les unités entourant ce terminal sont, en moyenne, plus grandes que la moyenne enregistrée pour l’arrondissement, et que cette différence de grandeur moyenne est plus importante que celle pour les prix médians.
Au final, on peut sans contredit affirmer que les stations de métro ont toutes un effet positif sur le loyer environnant. Par contre, c’est lorsque les résultats sont mis en perspective avec l’arrondissement que nous pouvons en tirer diverses conclusions. L’exercice pourrait se faire également avec une multitude d’autres points de comparaisons, parce qu’au final, c’est la localisation et les attraits à proximité qui dictent la ferveur des clients-locataires.
Voici ci-bas le tableau regroupant la totalité des résultats pour les 68 stations de métro de la RMR de Montréal.
Avertissement!
Nos données reposent sur l’information véhiculée à même les annonces de logements à louer, et sur lesquelles nous effectuons une vérification rigoureuse afin d’éliminer au maximum les sources de biais. Une marge d’erreur subsistera toujours face à l’interprétation des données que nous véhiculons. Nous vous suggérons de vous référer à la section “Termes et Conditions” avant de consulter et interpréter nos données sur Zipplex.ca.
NOTE : Dans ce tableau, la couleur des lignes représente la ligne de métro associée, le numéro entre parenthèses représente l’arrondissement dans lequel est incluse la station, et les deux colonnes de différence sont basées sur la comparaison entre les résultats de la station (500 mètres autour) et ceux de l’arrondissement.