La double capitalisation: Faire de l’immobilier en 2020

Une chose est claire, l’investissement immobilier s’est extrêmement raffiné ces dernières années. Nul besoin d’avoir un doctorat en poche pour réussir, mais avec le marché actuel, il faut assurément considérer aller un peu plus loin dans sa formation. Le profit à l’achat se fait de plus en plus rare, surtout à Montréal et les grandes villes ! Nous sommes loin du temps où acheter à 10X le brut était le ratio de prédilection. La population active (apte au travail) établit des records, le taux de chômage demeure toujours faible, le développement économique bat son plein et le taux de disponibilité diminue de plus en plus. Pas pour rien que les valeurs des terrains soient en forte hausse sur la métropole ! Nous avons produit une infographie démontrant très bien la réalité économique actuelle de Montréal, que vous pouvez consulter en cliquant ici. Étant dans un marché dit vendeur, la “prime de marché” à l’achat est beaucoup plus élevée, et le phénomène des surenchères prend de l’expansion. Le fait que les terrains valent leur pesant d’or justifie aussi pourquoi certains acheteurs paient plus cher pour acquérir un immeuble. On pourrait élaborer davantage, les arguments ne manquent pas ! Au risque de se répéter, la situation qui prédomine demeure la suivante : le profit à l’achat est de plus en plus rare. En fait, c’est surtout les immeubles cash-flow positif qui sont de moins en moins présent. Les investisseurs immobiliers qui vont miser sur le potentiel et sur la création de valeur seront ceux qui vont réussir dans le contexte actuel. Mais comment crée-t-on de la valeur ? Eh bien, pensez à une entreprise qui souhaite amener un nouveau produit sur un marché en pleine évolution. La demande pour cette gamme de produits est élevée, mais il existe beaucoup de substituts. Si cette entreprise n’était pas à l’écoute des besoins actuels et futurs de sa clientèle, alors son offre se noierait dans l’océan de la compétition. Autrement dit, pour que les consommateurs perçoivent une valeur dans ce que cette compagnie offre, alors il faut que son bien corresponde à ce que ceux-ci recherchent. L’immobilier ne fait désormais plus exception à cette règle. Pour tirer son épingle du jeu, il faut donc miser sur l’optimisation et faire en sorte que les logements répondent encore mieux aux besoins de la clientèle locatrice. Dans une société capitaliste, l’argent provient d’un échange entre deux entités. Le montant, lui, provient de la valeur perçue dans la transaction. Alors si vous voulez faire plus d’argent, vous devez offrir plus à l’autre partie. Attention ici, « offrir plus » ne veut pas dire engraisser aveuglément notre bien, mais plutôt d’ajouter des éléments qui sont réellement recherchés. Une autre mise en garde concernant l’optimisation, est de ne pas oublier que vous traitez avec des êtres humains. Une entreprise ne voudra jamais offrir une mauvaise expérience à son client, qu’il achète ou non chez elle. Ce constat devrait être le même pour vous, chers investisseurs ! Maintenant, comment fait-on pour savoir ce que désire notre clientèle ? La question que l’on devrait plutôt se poser ici est “Qui veut-on cibler ?”. Ensuite, mettez-vous dans la peau de votre client cible (personna). Si vous désirez vous adresser aux étudiants (20-25 ans), alors inclure des aires de travail adaptées, des machines à café ou encore du wifi peut être une belle avenue (on connaît un très bon fournisseur, si ça vous intéresse). Même l’ajout d’une borne électrique peut s’avérer une bonne idée ! Si vous voulez cibler une jeune famille, pensez à un logement plus chaleureux, proposez un espace de rangement supplémentaire tel un cabanon. Il n’y a pas de limites à votre créativité ici. Vous pourriez même aller jusqu’à offrir des services de femme de ménage ou de promenade de chiens. Ou encore, vous pourriez vous inspirer des services offerts dans les condos de luxe ou les hôtels, et même aller jusqu’à lire des annonces de logement à louer de bien comparable pour mieux saisir les opportunités. C’est bien beau de savoir comment créer de la valeur, encore faut-il que l’investissement en vaille la peine ! Avec un parc locatif de plus en plus vieillissant et appartenant en grande partie à des baby-boomers, bon nombre d’immeubles n’ayant pas subi d’investissements majeurs depuis belle lurette, feront leur apparition sur le marché. Ces mêmes bâtiments représenteront aussi de belles occasions d’amener les logements à mieux répondre aux besoins des locataires modernes. Bien qu’il soit évident que vous devrez considérer les dépenses dites “CAPEX” (dépenses d’investissements) dues aux nombreux bobos accumulés dans les plex et multilogements, profiter de l’occasion pour optimiser votre offre sera votre façon de capitaliser sur vos efforts. On appelle cette stratégie la double capitalisation. Finalement, il faut savoir évaluer vos efforts pour réellement valider leurs pertinences. La méthode d’évaluation la plus simple et la plus intuitive est celle du revenu. Combien l’investissement vous rapporte-t-il comparativement à ce qu’il vous coûte ? Estimer ses coûts est relativement simple. Posez des questions dans des groupes ou à d’autres propriétaires, demandez des soumissions, ou comparez avec d’autres projets semblables. Pour estimer ses revenus potentiels, Zipplex est indéniablement le meilleur outil disponible sur le marché. Notre outil se base sur les comparables offerts sur “votre marché”, ce qui vous fera économiser beaucoup de temps, mais saura surtout vous faire gagner du revenu supplémentaire. Comment ? En considérant qu’un dollar de loyer mensuel supplémentaire augmente la valeur économique d’un immeuble entre 180 et 240 $, chaque dollar compte ! N’oubliez surtout pas qu’il y a des investissements plus “intangibles” en matière d’évaluation. Prenons l’exemple d’une entrée d’immeuble spectaculaire, avec un montage de bois de grange qui se prolonge aux aires communes et une décoration mise à jour. Il est difficile de bien déterminer le retour sur cet investissement, mais il peut assurément consolider l’orientation que vous voulez prendre avec votre immeuble. Une clientèle bien nantie financièrement parlant, pourrait être davantage intéressé par votre offre, tout simplement grâce à ces petits plus, qui viennent grandement améliorer la première impression. En somme, ce que vous devez retenir dans tout ça, c’est à quel point une optimisation bien exécutée peut être bénéfique pour tous vos projets immobiliers. Il existe une multitude de façons d’ajouter de la valeur à vos immeubles, le tout dépend bien sûr de qui souhaitez-vous avoir comme type de locataire. Vous devez également évaluer vos efforts, pour ne pas vous retrouver à jeter de l’argent dans un gouffre sans fond, ou encore en laisser sur la table. Pensez double capitalisation : 1 pierre 2 coups… Je capitalise au maximum sur mes CAPEX ! Si vous voulez aller encore plus loin, et réellement maîtriser l’optimisation locative, alors Les Ateliers Zipplex sont LA solution par excellence. N’hésitez pas à nous écrire si vous avez des questions. À bientôt !