Où investirez-vous? On connaît tous le fameux adage « location-location-location », ou encore « location is key ». On se le fait répéter, martelé, mitraillé… Bref, ce n’est plus un secret pour personne.
À la base, il existe 3 grands types de marchés : Marché primaire, marché secondaire et marché tertiaire. Chacun d’entres eux à ses spécificités et attirent différents types d’investisseurs. Voici, en gros, les principaux traits de différenciation :
Savoir quel type vous convient dépend de votre profil d’investisseur. Plus précisément, de votre aversion au risque, de vos objectifs de rendement, de votre capacité de financement, etc. Même votre lieu de résidence face à la localisation de vos investissements immobiliers a son importance. Vous ne voudriez tout de même pas avoir à vous déplacer 2h30-3h aller-retour chaque fois qu’il y a un problème !
Ensuite, il est important de garder en tête que rien n’est statique, et que ce n’est pas parce qu’un marché dis “tertiaire” actuellement, ne puisse se transformer en marché secondaire à moyen ou long terme. L’étalement urbain est un phénomène qui prend de l’expansion, et à mesure qu’un nouveau centre se développe, les villes voisines n’ont d’autre choix que d’être affectées.
On a juste à penser à la situation de Mirabel. La ville a le vent dans les voiles en matière de développement immobilier. Notamment grâce au développement de “La Cité de Mirabel”, propulsé par la reprise en force des activités de l’aéroport et ses perspectives à moyen/long terme.
Eh bien, il se trouve que Saint-Augustin connaît aussi une certaine croissance dans la construction neuve, surtout au niveau des condos.
La clé n’est donc pas seulement de voir la situation actuelle du marché, mais d’appréhender aussi la situation future. Le secteur dans son ensemble, dictera grandement le potentiel d’un projet immobilier ! Les investisseurs qui réussissent, sont bien souvent ceux qui ont perçu tout le potentiel qui réside dans un secteur précis parce qu’ils le connaissent bien et qu’ils y concentre leurs efforts.
Tout ça est bien beau, mais comment fait-on pour analyser tout ça ?
La réponse : l’analyse PESTEL
En entrepreneuriat, cette méthode est primordiale pour analyser un marché de façon plus « macroéconomique ». Il se trouve qu’elle peut très bien être utilisée en immobilier également.
Le PESTEL est un acronyme pour Politique, Économie, Social, Technologique, Environnement et Légal. Il s’agit donc d’observer un marché selon ses 6 critères.
Politique
Le critère « politique » réfère aux orientations à court, moyen et long terme d’un secteur. Pour l’étudier, il suffit de se pencher sur les plans de la ville. Par exemple, la ville de Montréal tient mordicus à intervenir dans le problème du logement qui prévaut sur l’île. La Ville a même parmi ses objectifs en cours, la création de 12 000 logements sociaux (6000) et abordables (6000) d’ici 2021. Qu’on le veuille ou non, cette intention claire entraînera certainement des répercussions sur le marché immobilier.
En fait, on commence déjà à en observer. Tout récemment, la Ville a sélectionné 300 terrains pour y développer des logements sociaux et communautaires. Elle a également réservé un droit de premier acheteur pendant 10 ans pour ces terrains, ce qui veut dire que ceux-ci devront lui être vendus si jamais ils viennent en vente.
Voilà un beau problème pour les propriétaires de ses terrains, qui voient la valeur de leur actif en prendre un bon coup !
Économique
Ce critère est sans l’ombre d’un doute, le plus facile à observer et aussi le mieux compris. Il suffit d’aller faire un tour sur les sites des différentes municipalités, et de chercher parmi les études et rapports sur les développements économiques. Par exemple, un investisseur ciblant le secteur de Chomedey pourrait y observer les différents projets de condos, d’hôtelleries et des divers pôles d’activités du secteur.
Vous l’aurez donc compris, on s’intéresse surtout aux mises en chantiers et aux centres d’attraction (pôles d’intérêt). Par contre, les statistiques sur la composition du parc locatif, sur l’évolution des prix de vente et du nombre de ventes, ou encore l’éventail de l’offre de logement, sont toutes des informations très pertinentes à connaître.
Social
Souvent, le fait d’observer ce qui se passe au niveau économique nous permet de mieux comprendre le critère « social ». Par exemple, le développement d’un projet majeur de condo permet de constater que la demande pour ce type de bien est présente, et qu’une clientèle avec des habitudes de consommation plus raffinées se crée ou se développe.
On parle donc des caractéristiques sociodémographiques actuelles, mais aussi celles des nouveaux arrivants. On s’intéresse beaucoup à l’immigration ici, et avec raison. Un récent article faisait part de l’importance des immigrants dans le maintien du marché immobilier canadien.
La situation est encore plus vraie pour le Québec, qui est une destination particulièrement prisée des immigrants pour diverses raisons. Pour plus de détails sur l’immigration, consultez notre plus récente infographie abordant le sujet.
Technologique
Il s’agit probablement du critère le moins évident à analyser, mais il y a certaines considérations plus facilement observables. Le type de marché dans lequel on se situe va jouer sur le degré d’influence aux avènements technologique. Par exemple, les concepts de logement intelligent et de domotique sont plus observables dans les marchés primaires, et auront assurément un certain impact sur la façon d’investir et de gérer un bien immobilier.
Un autre facteur à observer est le développement technologique de la ville. Puisque la technologie occupe une place grandissante dans la vie des gens, il n’est pas impensable d’imaginer dans un futur proche que certaines villes veuillent s’impliquer dans l’offre de service technologique pour ses citoyens, et donc affecter certaines pistes d’optimisation.
Finalement, un bon réflexe pour tout investisseur est de se tenir à jour sur les différentes entreprises et startups de la Proptech, puisqu’elles sauront à coup sûr offrir des services qui permettront à leurs clients de se démarquer de la concurrence. Zipplex en est un très bon exemple !
Environnement
Ce critère désigne toutes les « règles vertes » et interventions en matière environnementale. Par exemple, le problème des entrées de service d’eau en plomb qui affecte près de 24 000 propriétaires montréalais, et le nombre risque fort d’augmenter d’ici la fin des dépistages, en 2022.
Par ailleurs, je discutais dernièrement avec un entrepreneur, qui me fit part de l’importance que prennent les problèmes d’amiantes. Les obligation à faire divers test environnementaux seront mis de l’avant. C’est définitivement un dossier à suivre.
Qu’on aime cet aspect ou non, force est d’admettre qu’il prendra de plus en plus d’importance dans le futur.
On peut également considérer la disponibilité des terrains constructibles, qui jouera très certainement sur le coup des nouveaux projets, ou encore sur les coûts d’acquisition d’immeubles.
Légal
Ce dernier critère est directement lié au premier. Il s’agit d’une forme d’application concrète des décisions politiques, sous forme de lois et de règlements. Le meilleur exemple est la fameuse loi 20-20-20, ou encore la réglementation Airbnb (sur la location court-terme).
Ces 2 concepts sont également abordés dans notre dernière infographie, que vous retrouverez ici.
Pour conclure, l’exercice général présenté ici consiste à repérer tous les facteurs de marché qui sont favorables ou non à la réalisation de notre projet. Bien que ça puisse sembler lourd comme méthode, un investisseur qui maîtrise son secteur n’aura aucune difficulté avec le PESTEL, puisqu’il le fera indirectement sur une base régulière en suivant de près l’évolution globale de son secteur.
Comme quoi location is key !