Article repris de l’infolettre #151

C’est écrit dans le ciel : L’évolution de notre valeur nette immobilière sera à surveiller dans les prochains mois… 🔍

Alimentées par les faibles taux d’emprunt en 2020 et 2021, nous avons vu nos valeurs d’immeuble décoller telles des fusées. Par contre, avec ce qui se profile à l’horizon, disons que le plan de vol vers l’espace risque indéniablement d’être revu et corrigé.

Pour rappel, on a quand même eu droit à une hausse de 300 points de base en à peine 10 mois et tout indique que ce n’est pas fini. #ToTheMoon 😵

Bien que la remontée des taux tarde à atténuer la surchauffe économique générale, c’est moins le cas pour le secteur qui nous préoccupe.

La surenchère en chiffre

C’est en effet le jour et la nuit dans le marché immobilier cette année. Notre ami Jean Sasseville a d’ailleurs rédigé cet excellent article qui fait état de la situation actuelle. 

Nous savions tous qu’il s’exerçait énormément de surenchère dans le marché, surtout dans les grands centres. Par contre, nous n’avions jusqu’à présent aucun chiffres officiels pour en témoigner. M. Sasseville vient donc nous apporter plus de précision sur la gravité de la situation. En avril dernier, nous aurions atteint la marque historique de 59% des ventes qui se sont conclues en pareilles situations.

À titre comparatif, ce ratio s’élevait à 9 et 12% en avril 2018 et 2019 respectivement. Évidemment, la hausse des taux est venue calmer le jeu, mais c’est tout de même 31% qui a été enregistré pour septembre 2022. 
Il faut quand même l’admettre, les astres sont alignés actuellement pour un retour sur terre. On sent bien qu’on est loin du dernier article traitant du sujet… Vous pouvez d’ailleurs consulter celui-ci faisant état de la quantité de maisons qui se sont transigées à Montréal. Nous sommes aux niveaux les plus faibles sur 10 ans.

C’est bien beau tout ça, mais qu’en est-il du marché purement locatif ? Ça dépend à qui vous posez la question…

Pour nous

Il suffit de jeter un coup d’œil à notre nouveau rapport de marché, disponible sur la carte de Zipplex, pour le savoir! Il est évident que les loyers continuent de monter dans plusieurs grands centres. Néanmoins, certains faits saillants et statistiques compilés dans notre plus récent rapport pourraient bien vous surprendre 😉.

Pour la SCHL

C’est le même son de cloche qu’en juin dernier : il faut augmenter drastiquement les mises en chantier au Québec afin d’atteindre la cible d’abordabilité définie. C’est ce qu’on peut y lire dans leur plus récente parution de la série “Le marché sous la loupe”.

Dans cette édition, on y apprend aussi que la capacité de production au Québec fut à son maximum en 2021. En fait, le nombre de travailleurs par logement a diminué. Ceci veut donc dire que chacun d’eux en accomplit plus. Un rythme vraisemblablement insoutenable à long terme. Vous l’aurez deviné, il s’agit du plus grand défi considérant le vieillissement de la main-d’œuvre au Québec. 

Avec l’un des taux d’emploi les plus élevés au Canada (78,3% en 2021), le Québec fait bonne figure. Nul doute que la pression est donc tournée du côté de l’immigration. Et encore une fois, le Québec fait bien avec environ 55 000 nouveaux arrivants en 6 mois, comme le mentionne l’analyste de la SCHL Francis Cortellino dans cet article. Une immigration accrue combinée à une difficulté d’accès à la propriété augmente la pression sur la demande locative. Contrairement à la SCHL, il nous est difficile d’entrevoir une baisse de valeur à long terme. Surtout en considérant les arguments présentés dans cet article.

“On peut s’attendre à une demande locative alimentée par des locataires qui demeurent plus longtemps sur le marché de la location que par le passé.” – Francis Cortellino, SCHL.

De plus, la capacité actuelle de travailleurs ne permettrait d’accroître les mises en chantier que de 30 à 50% d’ici 2030. Ouin, la SCHL devra en voir des étoiles filantes pour que son vœu d’ajouter 1 124 344 habitations se concrétise d’ici 8 ans 😵‍💫. Tout ça dans un contexte où le financement rend de plus en plus difficile le développement immobilier…

Pour Jacques Lépine, fondateur du Club d’investisseurs immobiliers du Québec

« Aux gens découragés, je dis : arrêtez ! On est dans une situation temporaire. Le Canada est la terre promise, croit l’investisseur optimiste. Regardez nos richesses naturelles, regardez l’eau qu’on a. C’est le prochain produit qu’il va manquer sur la planète. On a une bonne économie, on a une stabilité politique. » 

C’est ce qu’on peut lire dans cet article de La Presse, alors qu’on lui a demandé si on devait toujours investir en immobilier. Venant d’un investisseur avec un bagage d’expérience aussi rempli que M. Lépine, c’est plutôt rassurant. N’empêche que son discours est pile poil sur l’un des piliers qu’on doit garder en tête : La demande !

Petite anecdote

Chez Zipplex, lorsqu’on pense à ce pionnier de l’investissement immobilier au Québec, on ne peut oublier notre première rencontre avec lui. C’était à notre toute première soirée mensuelle du CIIQ.  Nous avions l’opportunité de présenter notre fabuleux outil qu’est Zipplex aux centaines de personnes réunis dans la salle et c’est justement Monsieur Lépine qui a eu “l’honneur“ de nous introduire sur scène : ils sont ou Zipplex, c’est qui ça Zipplex… 

Eh oui, nous sommes entrés du mauvais côté de la scène et étions derrière lui plutôt que devant, hahaha! Comme si on n’était pas déjà assez nerveux, cette entrée en scène a juste rendu la soirée mémorable. 
Tout ça n’est rien à comparer à ce que William Shatner, un autre pionnier, à vécu lorsqu’il est monté sur scène lors d’une grande première

Quelqu’un a définitivement ramasser la bûche du capitaine Kirk 💩!

Toujours bon de se souvenir d’où l’on vient pour savoir où on ira… Il y a juste trop de liens a faire avec ci-haut LOL. Mais peu importe le degré d’optimisme que vous avez à long terme, il faut admettre qu’avec l’incertitude des prochains mois, il se pourrait que le mot d’ordre soit : Houston we have a problem !

L’inflation cause du trouve chez nos voisins

C’est probablement ce que la FED s’est dit alors qu’encore une fois, elle a sous-estimé la persistance de l’inflation. L’indice du CPI est sorti ce matin aux États-Unis et il est définitivement clair que le taux de base devra être augmenté d’un autre 75 bps afin de s’établir à 3.75% (en tout cas, chez-eux). 

L’indice “Core”, qui exclut l’essence et la nourriture, à atteint 6.6% par rapport au mois de septembre 2021. Mensuellement, le même indice a augmenté de 0.6%, ce qui est nettement plus élevé que les estimations qui penchaient vers un 0.4%

Pour l’indice du CPI principal (Headline), qui est moins considéré pour les décisions de la FED, l’augmentation annuelle fut de 8.2% et de 0.4% mensuellement. Ouin, la FED devra vraisemblablement revoir son captain log aussi 🥴.

Autant aux States qu’ici, plusieurs ménages et investisseurs ont profité des bas taux pour faire des acquisitions. Par contre, la dette est un puissant effet de levier… à double tranchant. On vous a déjà fait part dans plusieurs infolettres comme quoi les paiements hypothécaires rattachés à des taux variables commencent à être lourds pour plusieurs familles.

Et on ne parle même pas des renouvellements hypothécaires qui s’en viennent. On en avait glissé un mot dans cette infolettre : près du quart du portefeuille hypothécaire des banques arrive à échéance d’ici 2 ans.  Sommes-nous en train d’assister à une supernova en devenir ?  

Rassurez-vous, on aime toujours voir le verre à moitié plein. Si la NASA a réussi à dévier un astéroïde, alors on réussira bien à régler nos défis (ou les dévier, hahaha). L’optimisation des immeubles devient une réalité dont aucun investisseur ne devrait se passer. Et ça tombe bien, car on a le parfait gouvernail pour vous orienter dans ce champ de météorites !

Bon succès!