Article repris de l’infolettre #144
Cette denrée rare qu’est le logement ne fait pas qu’attiser les passions chez nous. Les défis pour se loger sont présents partout sur la planète. Une image récemment publiée sur Twitter a justement percolé dans les médias sur la scène internationale. On y présente une file interminable de gens faisant la queue pour avoir la chance de louer une unité en Irlande.
Le tweet original provient d’un certain « Conor » et fait allusion à la situation difficile du logement au pays. Peut-on dire que le logement irlandais est un Lucky Charms ? Regardons de plus près l’état du marché locatif de Dublin, un milieu qui ne semble pas très « Landlord Friendly ».
Plusieurs initiatives ont été mises en place afin de réglementer la location sur ce marché. La ville a identifié certaines zones dans le Grand Dublin étant plus « bouillantes » pour le logement. Pour contrer les hausses de loyer et protéger les locataires, elle a limité les hausses accordées dans ces secteurs au niveau de l’inflation, et ce, jusqu’à un maximum de 2 %.
Rappelons que même si la cible inflationniste reste un idéal à 2 %, il se peut qu’on atteigne parfois des niveaux records. Sans trop vouloir s’attarder sur la législation irlandaise du logement, il faut savoir que les propriétaires doivent respecter une certaine prescription afin de cesser toute location. Mais ils peuvent tout de même le faire sans trop de « heurts » :
« A landlord is required to give a notice period to the RTB and to their tenant when they want to end a tenancy, ranging from 90 days if the tenant has lived there for less than six months, to 32 weeks if the tenant has lived there for 8 years. »
Un couteau à double tranchant
En lien avec ci-haut, vous avez peut-être vu passer dans l’actualité ces proprios forcés de verser 33 000 $ après avoir essayé d’évincer un locataire. Bien honnêtement, les magouilles pour sortir un locataire ne sont jamais une bonne idée. Mais cela démontre tout de même qu’on va loin ici avec le TAL concernant le droit d’occupation.
Revenons à nos propriétaires irlandais. Qu’advient-il lorsqu’ils voient leur propriété en location prendre autant de valeur tout en étant restreints pour leur hausse de loyer ? Disons que c’est tentant de vendre au prix du marché et fêter ça à grands coups de scotch. Toutefois, cela réduit les d’opportunités de location. C’est ce qu’on peut appeler les effets pervers de la législation.
Le marché se resserre
En fait, c’est quasiment comme un trou de beigne. Si on prend le Québec, les proprios achètent parfois à des prix exorbitants des projets à faibles revenus, ce qui cause une contraction des TGA*. La seule option viable pour eux est d’optimiser. Surtout en considérant le parc vieillissant et le manque d’investissement dans certains plex. Comme on le sait, la rentabilité ne s’achète plus, elle se crée.
Ils vont donc viser à leur tour des prix élevés s’ils doivent vendre pour justifier leur investissement. Ceci entraîne une fois de plus une contraction des TGA. En effet, ils ne vendraient pas à des TGA plus élevés que ceux auxquels ils ont acheté au départ.
* Contraction des TGA : diminution du coût d’acquisition par rapport au revenu net effectif.
Si le refinancement était jusqu’à récemment le mot d’ordre pour tout investisseur voulant faire le « boomerang » avec ses mises de fonds, il y a tout un bémol dorénavant…
Tout d’abord, la SCHL limite les usages des surplus de refinancement pour conserver l’argent dans le parc immobilier. Ensuite, les banques sont de plus en plus réticentes aux refinancements de projets d’optimisation. Elles vont même jusqu’à couper le financement de certains types de projets. L’incertitude économique et la nécessité d’avoir une plus forte gestion du risque interne les poussent naturellement dans cette voie.
Les banques sont-elles toujours gagnantes ?
En parlant des banques, la majorité de celles-ci ont publié leurs résultats du 3e trimestre il y a 2 semaines. On pourrait croire que des taux d’intérêt plus élevés leur fassent engendrer de meilleurs profits. Pourtant, plusieurs d’entre elles se sont fait malmener en bourse récemment.
Les marges de profits s’amincissent et les réserves pour les mauvaises créances s’alourdissent. Sans ajouter que la valeur de leurs actifs détenus rétrécit par le fait de l’augmentation des taux. Ceci vient réduire l’équité attribuable aux actionnaires. Donc non, augmentation de l’intérêt ne rime pas avec profit.
La Banque Royale et la Scotia ne furent malheureusement pas épargnées par les mauvaises nouvelles. Depuis une semaine, elles ont perdu respectivement près de 3 % et 7 % de leurs capitalisations.
Il n’en demeure pas moins que certains créditeurs s’en sortent mieux que d’autres. C’est le cas de la Banque National et de la TD qui atteignent les attentes des analystes. Il faut croire que réduire le débit du robinet des prêts a eu un effet positif alors que l’inflation s’enflammait en début d’année.
Ayant traversé la crise financière de 2007-2008 sans trop d’égratignures, notre système financier fut pendant longtemps vu comme l’un des plus solides au monde. Mais aujourd’hui, avec l’augmentation du ratio d’endettement du Canadien moyen et la tendance haussière des taux dans un contexte économique ralentissant, ce n’est plus trop le cas. Comme quoi les banques ne gagnent pas toujours. Vont-elles devoir troquer la pause café pour la pause RedBull ?
La force d’un groupe
Contrairement aux banques, ça va prendre plus qu’un stimulant pour résoudre la problématique du logement abordable au Québec. Le Black bull est peut-être à l’origine du miracle du petit Jésus, mais il ne le sera pas pour le nôtre…
En fait, susciter l’intérêt d’un maximum d’acteurs clés du milieu locatif est peut-être la voie à privilégier.
Justement, nous avons été conviés au Sommet de l’habitation 2022 —Notre avenir en tête (sommethabitation.ca). Il s’agit d’une initiative des nouveaux maires de la Ville de Laval et de Longueuil, qui s’est déroulée le 26 août dernier. On y reviendra dans les prochaines infolettres… Mais ce qu’on peut déjà vous dire, c’est qu’il y a eu une absence majeure.
On disait qu’il était stratégiquement favorable pour le logement « social » d’y avoir le point de vue de l’ensemble des instances qui tiennent à bout de bras l’immobilier locatif au Québec…
Eh bien, il n’y a pratiquement pas eu d’acteur du domaine privé. Seul le président de l’IDU y était pour représenter les promoteurs immobiliers. Pourtant, le privé est celui jongle avec la réglementation en vigueur tout en offrant des logements de qualité.
D’autres modèles locatifs
On a aussi eu la chance d’avoir une présentation du modèle locatif viennois (on parle bien de la ville autrichienne ici). Dommage, ça l’aurait été « concept » de nous y servir des viennoiseries pour accompagner le café (ou le RedBull). On le dit souvent, « marketing is everything » lol.
Soyons tout de même bons joueurs. Même si on prône un modèle où l’état se sort au maximum de l’équation en subventionnant ceux qui en ont besoin, peut-être que nous resterons pantois face à ce que les intervenants auront à proposer.
Reste que si vous avez lu l’article qui fait état du modèle viennois pour le logement social, vous aurez probablement remarqué qu’il faut avoir une « mise de fonds » pour accéder au programme. Ce serait quand même ironique de vouloir offrir des logements moins chers à des ménages à plus faible revenu, mais de leur demander un montant d’argent en partant !
Imaginez si le fameux Cash for keys devenait la nouvelle norme afin de garnir les poches des locataires. Oui, nous sommes ici à des années-lumière de Dubaï où les locataires doivent payer le loyer d’avance. À suivre…
Bon succès, comme toujours !