Article repris de l’infolettre #135

C’est lors d’un grand banquet à saveur patriotique, le 24 juin 1834, qu’est chantée pour la première fois la chanson Ô Canada ! mon pays, mes amours. À ce que l’on dit, 25 « Santé ! » furent donnés cette journée-là. Disons qu’aujourd’hui, on ne les compte plus les Santé 🥴 !

C’est assez impressionnant de voir qu’un rassemblement de 60 personnes s’est transformé, 143 ans plus tard, en fête nationale. Comme quoi un mouvement peut en faire du chemin !

Parlant de chemin, notre cher Dany s’est lancé la semaine dernière dans les quelques 2421 km qui séparent Montréal de la Floride. La légende dit qu’il a trouvé le moyen de s’arracher quelques cheveux de la tête en voyant la facture de gaz (oups) !

Revenons au 24 juin. Cet événement emblématique nous rappelle aussi qu’une prochaine fête cogne à nos portes (littéralement), celle du démén… Canada !

Et pour ceux qui sont déjà au courant, le 1er juillet nous rappelle qu’une prochaine annonce quant au taux directeur s’en vient, le 13 juillet 2022 exactement.

Ce n’est pas un secret de polichinelle, une hausse du taux est non seulement très probable, mais pourrait bien être aussi élevée (50 points de base ou 0,5 %) que la dernière. On va même jusqu’à dire qu’un taux à 3 % est possible d’ici la fin de l’année, afin de contrer l’inflation qui culmine à son plus haut point en 30 ans. Rappelons ici que le niveau cible de la Banque est 2 % alors qu’on est à 7,7 % présentement… outch !

Néanmoins, ça ne veut pas dire qu’aucun projet immobilier n’est possible. Nous en avons la preuve avec nos études du loyer CTRL qui sont assez populaires par les temps qui courent.

D’un sens, c’est logique puisque la conjoncture économique couplée aux assouplissements des règles et conditions qui tardent à arriver dans certaines villes forcent les investisseurs à être plus solides dans leurs estimations et dans leurs arguments. Si jamais vous faites face à ce genre de problématique, n’hésitez pas à nous contacter 😉 !

Fables de la crise du logement

L’ironie actuelle, c’est que tout semble jouer en défaveur de la construction de logement : rareté de la main-d’œuvre ; hausse des coûts des matériaux ; long délai ; taux d’intérêt… Pourtant, les mises en chantier au Québec ont atteint un sommet en 2021 depuis que l’information est disponible sur le portail de la SCHL, et il manquerait 100 000 logements dans la province !

100 000 logements… Sommes-nous les seuls à tomber en bas de notre chaise ? Surtout que l’association avait estimé ce besoin entre 40 000 et 60 000 en septembre dernier…

Coudonc, il s’est passé quoi en 2021 pour que ce nombre augmente aussi drastiquement ? Notre bureau d’enquête (lol) vous a préparé quelques chiffres, que vous pouvez vous-mêmes trouver sur le portail de la SCHL et sur l’Institut de la statistique du Québec.

De 2020 à 2021…

Population totale : + 26 195

Population active : + 6 600

Emplois* : +219 100

Mises en chantier : 57 309

Achèvements (de logement total) : 44 679

* Le nombre d’emplois avait chuté de 200 700 en 2020, donc un retour à l’emploi est probablement à l’origine de la fulgurante remontée en 2021.

En gros, plus de 44 000 logements (dont 13 000 maisons individuelles, jumelées et en rangées) sont arrivés sur le marché comparativement à un peu plus de 26 000 citoyens québécois supplémentaires. 

Ça ne prend pas la tête à Papineau pour voir que l’écart ne s’est pas creusé en 2021. Alors pourquoi, on le répète, le besoin de logement a explosé en 2021 ?

En fait, il s’agirait plutôt du manque à gagner hypothétique pour rétablir un ratio inscription/vente (nombre d’inscriptions divisé par le nombre de ventes via un courtier) dans les niveaux normaux identifiés par l’association (entre 8 et 10). Et encore là, ce niveau plutôt arbitraire serait vraisemblablement dans le but d’atténuer la pression haussière sur les loyers et les prix des maisons. 

On le dit depuis déjà un bon bout de temps, la crise actuelle en est une du logement abordable. Nous ne disons pas qu’il ne manque pas de logement, mais le besoin est selon nous beaucoup moins grand qu’il ne l’est avancé afin d’atteindre le taux d’inoccupation cible de 3 %. 

On vous a d’ailleurs préparé un beau petit graphique pour vous illustrer la relation entre la croissance des ménages, des achèvements et du taux d’inoccupation globale au Québec. Nous avons utilisé les ménages plutôt que la population totale, puisque c’est plus représentatif du besoin de logement.

* Note concernant le graphique : les ménages ont été estimés à partir des nombres réels de 2001, 2006, 2011, 2016 et 2021.

Sans vouloir s’attarder trop longtemps sur le sujet, depuis 2011, on constate que le taux d’inoccupation a augmenté lorsque l’écart entre la croissance des ménages et les achèvements d’habitations s’est amoindri (zone 1 et 3). Dans la zone 2, le taux d’inoccupation a chuté alors que la croissance des ménages s’éloignait des achèvements d’habitations.

En sommes, l’écart entre la croissance des ménages et les achèvements d’habitations semble avoir une incidence sur les variations du taux d’inoccupation, comme en témoigne le coefficient de corrélation de -0,536. S’il est vrai qu’il faudra maintenir des niveaux élevés de construction afin de faire face aux prévisions en termes d’immigration au Québec pour les 2 prochaines années, une surconstruction n’est pas pour autant souhaitable et justifiée.

Voilà pour la petite étude. On voulait simplement ramener les pendules à l’heure et vous démontrer qu’il faut impérativement creuser plus loin pour mieux comprendre ce qu’il se passe. Si ce sujet vous intéresse, nous allons sortir un prochain article avec nos estimations du besoin de logement afin d’atteindre le taux d’inoccupation cible de 3 %. Restez à l’affût !

Oh, et pour ceux et celles qui croient que de hausser l’amortissement des hypothèques assurées de 25 à 30 ans est une bonne idée, on veut juste ajouter ce petit bémol. 

  • Techniquement, on vient contrebalancer la hausse des taux d’intérêt, ce qui a pour but de réduire le paiement hypothécaire total, et donc d’accroître le montant auquel se qualifie une personne (ou un ménage). 
  • Théoriquement, on augmente l’accès à la propriété, c’est-à-dire le bassin d’acheteur potentiel, ce qui revient un peu à la situation de 2021 où la hausse des prix s’est affolée.

Bref, c’est un pensez-y-bien 😉.

Mais bon, l’heure est plus aux festivités qu’aux grandes analyses. Alors trinquez, donnez vos 25 santés (ou 30 si l’amortissement des prêts assurés augmente 🥴), et bonne fête du Canada !

Comme toujours, bon succès !