Mesurer les résultats d’un projet d’optimisation

Mesurer les résultats d’un projet d’optimisation

Lorsqu’un investisseur immobilier mise sur l’optimisation locative, comme stratégie de création de valeur, il est primordial pour lui de savoir bien évaluer les projets qui se présentent. Ça semble évident dit comme ça, mais dans les faits, ce n’est pas tous les investisseurs qui savent comment s’y prendre.

Comme nous en parlions dans l’article La double capitalisation : faire de l’immobilier en 2020, l’investisseur d’aujourd’hui dispose d’une multitude d’options afin de créer de la valeur au sein des logements. De surcroît, la pandémie que nous vivons actuellement va assurément en faire ressortir davantage, comme les espaces dédiés au télétravail par exemple. Au final, chacune de ces techniques a pour but d’ajouter une couche supplémentaire à ce qui est offert aux locataires, tout en bonifiant la rentabilité des immeubles. Dans le contexte actuel, afin de maintenir un parc immobilier sain et prospère, les revenus doivent être plus que jamais au rendez-vous.

L’augmentation de revenu est la clé en optimisation parce qu’elle aura un impact direct sur la valeur de vos projets. Toujours dans l’article mentionné ci-haut, on y fait état qu’une augmentation de 1$ de loyer mensuel entraîne, de manière générale, une hausse entre 180$ et 240$ sur les valeurs économiques d’un immeuble. À Montréal, la hausse peut même atteindre plus de 260$, car il est possible d’obtenir des TGA de financement sous la barre des 5% en assurant votre prêt avec la SCHL notamment.

Petite mention au passage concernant la SCHL… Il faudra garder un œil ouvert sur les mesures qui seront prochainement annoncées par l’assureur. Nous savons néanmoins qu’une attention plus pointilleuse sera portée sur l’usage de l’équité suivant un refinancement, afin de s’assurer que l’argent demeure dans le marché immobilier et non qu’elle y soit retirée. Vous pouvez d’ailleurs avoir plus d’information à ce sujet en consultant cette rubrique.

Revenons aux valeurs marchandes des immeubles. 

Le multiple illustré ci-haut concernait les valeurs économiques. Si nous tenons compte de celles marchandes plutôt, alors une augmentation de 1$ mensuelle pourrait entraîner une augmentation de valeur avoisinant les 300$ (équivalent à un TGA de 4%). Il est donc facile de comprendre pourquoi les revenus sont aussi importants. Il ne faut également pas négliger les augmentations annuelles, qui en plus de contrer la hausse de certaines dépenses, aideront elles aussi à augmenter la valeur de vos immeubles.

C’est aussi pour cette raison qu’un outil comme Zipplex est primordial pour tout investisseur immobilier. 

Remarque importante concernant les optimisations locatives plus agressives

Avec la période que nous vivons actuellement, nous recommandons d’être un peu plus conservateur et non agressif dans les optimisations. Les capacités financières des locataires risquent d’être mises à rude épreuve avec la fin de la plupart des versements de PCU, avec la difficulté d’emploi (taux de chômage qui devrait demeurer plus élevé pour un certain temps) et la faiblesse économique qui s’installe. 

Dans notre article La rareté fait sa loi, on note également que plusieurs logements de type Airbnb sont revenus sur le marché de la location à long terme, ce qui contribue à l’accroissement de l’offre de logements meublés. Ces logements plus “haut de gamme” viendront directement compétitionner avec les logements dits “optimisés”.

Ajoutons à cela, l’interruption de l’immigration qui vient couper une bonne partie de la demande pour toutes les classes de logements. Finalement, on doit également mettre dans la balance les défis supplémentaires en construction qui sont venus accroître les délais de livraison d’unités. Et comme on le sait, qui dit délais, dit accroissement direct des coûts.

Les projets d’envergures visant une clientèle plus haut de gamme pourraient donc en faire les frais. Le risque est grand étant donné le fossé qui s’est créé entre l’offre et la demande pour ce type de bien. Vaut donc mieux y penser plus d’une fois avant de vous lancer dans ce type de construction ou d’optimisation. Si c’est tout de même votre plan, alors votre capacité d’endettement devrait nettement être revue à la hausse pour faire face à vos créanciers et obligations. 

On ne dit pas de mettre un STOP aux optimisations d’envergure. L’idée ici est de redoubler de vigilance afin d’être certain que la clientèle visée soit preneuse de vos unités lorsqu’elles seront disponibles. S’il n’y a rien de plus sûr que l’immobilier locatif de bas et de moyen de gamme, la situation est moins certaine lorsqu’on grimpe aux unités luxueuses.

Nous vous conseillons plutôt de patienter, et si jamais vous êtes plus liquide, c’est le bon temps d’acquérir des immeubles avec un beau potentiel. Vous les aurez déjà en main lorsque le temps sera plus propice aux optimisations majeures.

Analyser financièrement un projet d’optimisation

Avant même de vous lancer dans les calculs, nous vous recommandons fortement de valider le potentiel du projet sur Zipplex au préalable. Ainsi, vous effectuerez un tri des projets en fonction de ce vous recherchez à titre d’investisseur, et comme potentiel d’optimisation qui cadre à vos objectifs.

Idéalement, il faudrait que vous ayez déterminé jusqu’où êtes-vous prêt à aller dans vos optimisations. Est-ce que votre produit final cadre avec ce qui est offert dans le secteur et ce qui risque d’être en demande ? Votre “cible” se définit grandement à partir de : 

  • L’analyse du secteur, c’est-à-dire en définissant bien votre clientèle type ; 
  • Ce qui prévaut dans le marché environnant comparativement à ce qu’offre votre produit ; 
  • Ce que les locataires valorisent ; 
  • Etc. 

Nous avons rédigé un beau résumé d’une démarche d’analyse complète d’un secteur pour vous aider.

Le modèle des discounted cash flows (DCF), un pilier de l’analyse financière

On ne peut pas parler d’analyse sans mentionner ce modèle, qui repose essentiellement sur l’actualisation des flux monétaires (la VAN, pour ceux qui connaissent le terme). Autrement dit, il s’agit de trouver les valeurs en date d’aujourd’hui de chacune des entrées et sorties d’argent futures (revenus et dépenses). C’est la méthode centrale de toute analyse financière, et elle s’applique bien évidemment à l’immobilier. 

Le but de cet article n’est pas d’approfondir ce sujet, sinon on ne serait pas sorti du bois ! Si vous voulez en savoir plus, vous pouvez consulter cet article, qui est assez complet. 

Si vous maîtrisez déjà cette méthode ou comptez l’apprendre, n’oubliez pas que l’optimisation locative joue sur vos revenus, mais aussi sur vos dépenses. Par exemple, si vous avez fait un emprunt, alors vous aurez des paiements à faire sur celui-ci. Vous devez aussi considérer les coûts indirects, comme les pertes probables de revenu, les compensations offertes aux locataires, etc.

L’usage de la valeur économique en projet d’optimisation

Bon nombre de projets d’optimisation d’immeubles locatifs ont comme objectif final, le refinancement. On veut donc pouvoir utiliser la nouvelle équité créée, pour rembourser un maximum de capitaux contractés pour le projet : les rénos, la mise de fonds encouru, les frais d’acquisitions divers, etc.

Pour tous les immeubles de 5 logements et plus, vaut mieux bien maîtriser le concept des valeurs économiques (nous simplifierons le terme pour VÉ). Dans cette optique, il devient nécessaire de calculer la valeur économique au moment de l’acquisition, ainsi que celle anticipée au moment du refinancement. Plus précisément, ce qui nous intéresse dans la démarche, c’est l’écart entre le prêt hypothécaire initial et prêt prévisionnel (basé sur la VÉ future).

Si vous détenez déjà l’immeuble et que le potentiel a été validé (sur Zipplex préférablement), vous n’avez qu’à trouver le montant d’hypothèque restant à votre projet en date d’aujourd’hui, et calculer le prêt hypothécaire prévisionnel au refinancement.

Si nous parlons de VÉ, c’est qu’il faut compléter une grande partie des calculs afin d’obtenir le montant du prêt. Mais comment calcule-t-on la VÉ ? La fameuse question !

Il existe plusieurs façons, toutes centrées autour de divers ratios. Par exemple, les banques peuvent utiliser le MRB ou MRN (plus précis) pour les immeubles neufs. Elles se basent aussi sur le TGA de financement (souvent utilisé par les évaluateurs agréés) et le ratio de couverture de la dette (RDC). Ce que nous allons aborder dans cet article, c’est la méthode basée sur le RCD.

Globalement, ce que nous cherchons à estimer grâce au RCD, c’est un paiement hypothécaire. Grâce à ce paiement, ainsi qu’aux autres informations hypothécaires (Taux de qualification et amortissement entre autres), nous trouverons un montant total de prêt hypothétique (et par la suite, la VÉ).

Bien que cette méthode soit plus centrale, il est conseillé de la valider avec d’autres ratios pertinents utilisés par le prêteur. Par exemple, supposons que la VÉ que vous avez calculée répond au critère du RCD du prêteur, mais le TGA de financement obtenu dépasse celui qu’il emploie, alors la VÉ serait ajustée à la baisse pour répondre au critère du TGA.

Dans le contexte pré-Covid, cette situation était plutôt rare. Mais avec l’incertitude qui réside dans le marché, mieux vaut être plus prudent et plus “solide” dans vos analyses. Il est donc fortement conseillé de vous faire des scénarios optimistes, réalistes et pessimistes. N’hésitez surtout pas à jouer avec certains paramètres pour valider la solidité du projet, toujours selon vos perspectives envisagées et le niveau du risque que vous voulez prendre.

Maintenant, comment applique-t-on la méthode du RCD ? C’est ce que nous allons voir à l’instant. Veuillez prendre note que le calculateur employé pour la démarche est celui que nous offrons avec les abonnements Professionnels ou Corporatif de Zipplex (nous contacter pour plus de détails). Veuillez également prendre note qu’il serait judicieux de travailler de pair avec votre banquier ou votre courtier hypothécaire pour cette partie afin qu’il vous aiguille sur les paramètres de financement selon l’institution avec laquelle vous pourriez lever votre prêt. 

Première étape : Trouver le revenu net normalisé (RNN)

Lors de cette étape, vous devrez non seulement considérer les revenus et les dépenses d’exploitations (bien important de les inclure au complet), mais également celles dites normalisées. La plupart des prêteurs se basent sur la grille des dépenses normalisées de la SCHL et ajustent certains éléments. Vous pouvez donc obtenir de très bonnes approximations en utilisant cette grille. Pour ceux et celles qui utiliseront notre chiffrier, la grille SCHL a été intégrée à celui-ci. 

Veuillez prendre note que certaines dépenses normalisées peuvent également être présentes dans vos dépenses d’exploitation (par exemple, le frais de gestion). L’idée est prendre le montant le plus élevé entre les deux (les prêteurs n’aiment pas trop le risque ;)).

Vous devrez également considérer les mauvaises créances, dont le barème change selon le type d’immeuble et son emplacement (à Montréal, le % sera plus faible qu’à Trois-Rivières par exemple). Avec la pandémie actuelle, il ne serait pas surprenant que les prêteurs augmentent le taux de mauvaises créances, donc n’hésitez pas à augmenter cette métrique dans vos scénarios.

Pour trouver le RNN, vous devez simplement soustraire les dépenses d’exploitation (mauvaises créances incluses) et les dépenses normalisées aux revenus bruts. Faites l’exercice pour la VÉ d’acquisition (de départ) et la VÉ de refinancement (à laquelle vous allez devoir ajuster les revenus et les dépenses si nécessaire).

Deuxième étape : Trouver le paiement hypothécaire (estimé)

Une fois que vous avez trouvé le RNN, c’est là que le RCD de la banque sera utilisé. En divisant le RNN par le RCD, on obtient le paiement hypothécaire équivalent. La logique à comprendre ici : Si votre RNN est de 11 000$ et que votre RCD est de 1,1, alors la banque s’attend à ce que vos revenus nets normalisés soient 1,1 fois plus grands que le paiement hypothécaire (ou si vous préférez, que vous ayez un coussin de 10%), ce qui nous permet d’en déduire que le paiement hypothécaire est de 10 000$.

Dans notre calculateur, l’opération est également effectuée pour la VÉ de refinancement, considérant le nouveau RNN (trouvé à l’étape 1), et le RCD de refinancement, qui peut différer de celui qui prévalait à l’acquisition. Par exemple, les RCD d’acquisition et de refinancement sont respectivement 1,1 et 1,3 pour la SCHL.

Troisième étape : Trouver le montant total du prêt

Pour cette étape, le calcul est automatisé dans notre chiffrier, mais pour ceux qui voudraient le reproduire, il s’agit de la formule VA sur Excel. Pour que l’opération s’effectue, nous allons avoir besoin de quelques informations supplémentaires : 

  • Le taux de qualification, que vous pouvez estimer en bonifiant le taux d’intérêt en vigueur de 0,15% à 0,5% voire plus, tout dépendamment de votre projet et du type de prêt (conventionnel ou SCHL). Un courtier hypothécaire sera toujours recommandé ici, pour avoir le taux exact.
  • L’amortissement, qui est généralement de 25 ans pour du conventionnel ou 30 ans pour SCHL. Il peut même aller jusqu’à 35-40 ans pour une construction neuve.
  • La fréquence des versements, qui sera fixée à 12 fois par année (autrement dit, les paiements seront mensuels).

Pour ce qui est du refinancement, il existe des méthodes assez complexes pour estimer un taux d’intérêt futur. Afin de simplifier le tout, tenez-vous-en au taux de refinancement en vigueur, bonifié de 0,15% à 0,5% environ (encore une fois, l’usage de divers scénarios est recommandé ici).

Après cette étape, vous pouvez déjà estimer le surplus de refinancement en soustrayant les deux montants d’hypothèque (celui du départ et celui au refinancement).

Dernière étape (optionnelle) : Calculer la VÉ

Pour obtenir la VÉ à partir du montant du prêt, il suffit de diviser ce dernier par le ratio prêt-valeur (RPV). Si votre montant d’hypothèque est de 1M$ et que le RPV est de 80% (le prêteur vous finance à 80%), alors la VÉ donnerait 1,25M$. En comparant les 2 VÉ (celle de départ et celle de refinancement), vous pourrez voir de combien vous avez augmenté la valeur aux yeux de la banque, et aussi quelle est l’augmentation de valeur économique selon la variation d’un dollar dans votre projet (ces deux valeurs sont déjà calculées dans notre chiffrier).

Voici un exemple fictif tiré de notre chiffrier. Les taux d’intérêt sont également fictifs, et ne correspondent pas à ceux que vous obtiendrez.

Voici donc comment nous pouvons utiliser la VÉ pour estimer la rentabilité brute d’un projet. Bien sûr, vous devrez mettre en parallèle le résultat obtenu avec les coûts engendrés. N’oubliez pas que si vous refinancez dans disons 2 ans, vous aurez capitalisé sur votre prêt initial. En d’autres mots, le montant d’hypothèque aura baissé dans 2 ans puisque vous en remboursez une partie à chaque paiement hypothécaire. Cette portion est également comprise dans le calculateur de VÉ Zipplex.

Pour finir, nous tenons à vous rappeler que le calculateur est offert avec l’abonnement Professionnel 1 an, avec en plus un tutoriel vidéo pour l’utiliser sans problème. Restez à l’affût des développements en matière de critère de financement, mais n’arrêtez surtout pas de chercher. Des opportunités sont toujours présentes dans le marché !

À la prochaine.

La rareté fait sa loi

La rareté fait sa loi

Pas de doute sur le fait que l’immobilier est beaucoup moins volatile que la bourse. Cependant, tout comme les marchés boursiers, on doit composer avec les aléas de l’économie. Comme lorsqu’il y a pandémie, par exemple !

À la bourse, c’est la confiance des investisseurs qui détermine les montées et descentes des taux. La moindre nouvelle d’importance peut être interprétée, presque instantanément, par son impact sur l’humeur des investisseurs. En immobilier, cela fonctionne grossièrement de la même manière, sauf que, contrairement à la bourse, on ne peut pas tirer de conclusions immédiates sur les chiffres relevés. Cela prend bien plus de temps pour remarquer les impacts liés à une situation « nouvelle » et dresser une tendance vraisemblable sur l’évolution du marché locatif. C’est pourquoi la prudence est de mise avec ce qui suit.

Impact de la COVID-19 sur l’offre et la demande

Alors qu’on pouvait déjà observer au début du mois d’avril quelques répercussions mineures sur les loyers, c’était quelque peu précoce pour arriver à de grandes conclusions, et ce l’est toujours. Néanmoins, après quelques semaines, la progression des courbes nous permet d’émettre des hypothèses plus probables sur l’état actuel du marché.

Une affaire de volume

Voyons les chiffres annuels au Québec : un peu plus de 125 000 appartements sont généralement publicisés durant le premier semestre de l’année. L’apogée se situe durant les mois de mars, avril et mai (40 % de l’offre annuelle à eux seuls). 

Cette année, cependant, la troisième semaine de mars marque un tournant pour le locatif au Québec. C’est à ce moment qu’on peut noter les premiers impacts de la COVID-19: une baisse marquée du volume d’appartements offerts sur le marché. Le graphique ci-dessous nous le montre bien clairement :

 

On voit que tout était au beau fixe sur le marché locatif, avant une chute bien visible des chiffres à la mi-mars : plus de 6000 logements en moins sur le marché comparativement à la normalité. 

Après les deux premières semaines de confinement liées à la COVID-19, faut-il s’inquiéter pour ces appartements disparus? Cela reste à voir! On remarque d’ailleurs sur le graphique que le volume est revenu pratiquement à la normale juste après la date symbolique du 1er avril. Et ce n’est pas une coïncidence. Mais quels facteurs peuvent expliquer ce retour de la mise en marché d’appartements ? Voyons les principales suppositions.

  • Regain de confiance des propriétaires

Comme à la bourse, les propriétaires ont peut-être repris confiance, encouragés par le versement du loyer d’avril. En mars, plusieurs locateurs appréhendaient une catastrophe liée au non-paiement de loyer. Mais on peut penser que la Prestation Canadienne d’Urgence (La PCU) a fait son œuvre. En effet, selon une étude menée par la CORPIQ, les cas de loyers impayés sont passés de 14% pour le mois d’avril, à 9% pour celui de mai. Notons également qu’une mesure d’aide allant jusqu’à 1500$ remboursable et sans intérêt est disponible pour aider les locataires en difficulté.

  • Rétractation de certains locataires censés déménager

Les locataires sont revenus sur leur décision de ne plus déménager. Cette décision avait-elle été prise à la hâte au même moment qu’est survenu le creux de l’offre? Ce serait pour cette raison qu’on ne voit pas d’impact suivant le 1er avril. Le programme d’hébergement temporaire pour soutenir financièrement les locataires en attente de leur nouvelle résidence va assurément contribuer à la rétractation. 

  • Louer en mode “distanciation”

Vu le confinement et les mesures de distanciation adoptées suite à la pandémie, les propriétaires ont fort probablement revu leurs méthodes de location. En prenant toutes les précautions nécessaires, il est tout à fait possible de louer à distance et sans risque.

  • Biens locatifs qui passent du court terme au long terme

Le dernier élément qui vient brouiller les cartes peut se trouver dans la conversion d’anciens Airbnbs. Tout porte à croire que plusieurs investisseurs « du court terme » voudraient revenir à la “location long terme”. Regardons les chiffres: 

Le graphique compare l’offre locative générale avec celle de la location dite meublée du 13 mars au 13 mai entre 2018 et 2020. Tout d’abord, ce graphique confirme bien le manque à gagner de 6000 appartements en 2020 comparativement à la normalité. Mais l’information qui nous intéresse ici est la part qu’occupent les appartements meublés cette année sur l’offre québécoise totale, par rapport aux années précédentes. On remarque bien qu’il y a environ 1000 unités de plus, ce qui équivaut à un pourcentage total avoisinant le quart de l’offre globale.

Cela confirme bien notre hypothèse : cette hausse de logements meublés est vraisemblablement due à la location “court terme” qui revient sur le marché “long terme”. De plus, la conversion des unités initialement de type Airbnb, pourrait justifier pourquoi nous n’avons pas observé une chute soutenue de l’offre totale de logement, tel qu’on l’anticipait.

Restez prudents, les points ci-haut ne sont que certaines suppositions que nous avons identifiées au passage. Néanmoins, nos analyses pointent surtout vers une pause des propriétaires, à un report de mise en location afin d’analyser la situation liée à la pandémie. Après tout, les appartements “à louer” devront tôt ou tard être mis sur le marché. Dès le premier avril, on voit d’ailleurs les chiffres dépasser ceux de 2018 et 2019, ce qui laisse croire que ce manque d’appartements sur le marché sera comblé dans les prochaines semaines. 

Et les loyers, eux ?

Ajoutons une couche de profondeur à tout ceci et regardons comment le tout s’est joué au niveau des loyers marchands. 

Rappelons quelques faits : au Québec, l’offre locative montre généralement une tendance à la baisse du loyer marchand en première moitié d’année. Cela s’explique par l’entrée en scène des loyers plus abordables suivant la non-reconduction des baux. La reprise de la hausse s’effectue d’ordinaire après le premier juillet.  

Mais avec le confinement, nos analyses indiquent le contraire : les loyers sont en pleine progression. Nous avons dressé la ligne au 16 mars : c’est contrastant vis-à-vis les loyers des années 2018 et 2019. Mais si cela semble exceptionnel, l’explication est plutôt logique : les logements qui ont été placés sur le marché sont majoritairement plus dispendieux. L’offre globale est plus faible, mais ce qu’on y trouve est plus cher, comme l’indique le graphique ci-dessous.

Reprenons les pistes de réflexion qui ont été véhiculées précédemment, et voyons leur influence sur la hausse des loyers marchands…

  • Un regain de confiance après le 1er avril ?

Plus le loyer est cher, plus un propriétaire est touché si son bien n’est pas loué ; c’est le coût d’opportunité. Les loyers plus élevés sont restés sur le marché durant la tempête. Après le 1er avril, la tendance à la hausse des loyers s’est poursuivie, et ce, même avec le retour d’appartements plus « bas de gamme ».

  • Rétractation des locataires ne voulant plus déménager ?

On peut comprendre qu’un locataire ayant un loyer abordable puisse revenir sur sa décision de déménager et faire face à l’inconnu. « On sait ce qu’on a, on ne sait pas ce qu’on va avoir ». Plusieurs locataires perçoivent encore mieux la chance qu’ils ont. Nous réitérons tout de même que ceux qui auraient voulu reculer devant le déménagement l’ont probablement signifié en majorité avant le 1er avril. Cela explique donc pourquoi la part de logement plus dispendieux a pris de l’ampleur cette année.

  • Louer en mode distanciation ?

Vu la complexité du processus de location et les faibles volumes offerts, est-ce qu’une certaine « inquiétude » s’est installée ? On pourrait supposer que oui, surtout pour les logements abordables. Un coût d’opportunité plus élevé nécessite vraisemblablement un niveau de créativité plus élevé, ce qui expliquerait en partie la hausse actuelle.

  • La conversion de logements de type Airbnb en location à long terme ?

Le graphique ci-haut explique en partie pourquoi le loyer marchand moyen est en hausse. Nous y observons une augmentation de logements meublés offerts au marché cette année. C’est notamment dû aux unités à court terme, qui sont à la base des appartements plus luxueux et meublés. Ces appartements n’ont donc rien à voir avec les logements de bas ou moyen de gamme et tirent à la hausse la moyenne des loyers. En effet, on remarque que le prix moyen s’élève à 1081 dollars pour l’échantillon meublé, comparativement à 953 dollars pour l’ensemble non meublé. C’est pratiquement 130 dollars de plus, ce qui a assurément un impact sur les statistiques recensées du loyer marchand. 

Des tendances toujours à la hausse ?

Ces 6000 logements manquants durant les deux premières semaines de confinement ont marqué un tournant sur le marché locatif québécois…  Mais voyons le positif, même si le choc économique a été brutal et rapide, notre filet social a été déployé tout aussi rapidement pour contrer les effets de la COVID-19. On perçoit directement les impacts des mesures mises en place sur la remontée de l’offre de logements.

« Face au monde qui change, vaut mieux penser le changement que changer le pansement »

Malgré la tendance haussière du moment qui nous laisse croire qu’un certain rattrapage est en cours, la situation demeure problématique pour les locataires. L’offre actuelle ne contribue pas à pallier au déséquilibre dans le marché locatif, puisque le besoin pour du logement abordable n’est pas comblé…

Ci-haut, conjugué avec les retards dans les livrables de nouvelles unités, augmente la tension déjà omniprésente dans le marché locatif. De quoi nous laisser perplexes quant à une stabilisation à court terme des loyers. 

Par contre, il serait illusoire de croire à une baisse des valeurs des logements à court et moyen terme. La rareté fait sa loi! 

Nous continuerons évidemment à suivre les tendances et à vous informer sur l’évolution du marché. Gardez en tête que le marché est fébrile et que les résultats sont à prendre avec précaution.

Et vous, avez-vous été affecté par la crise?  N’hésitez-pas à nous donner votre avis et à partager vos expériences en nous laissant un commentaire! Restez connecté avec nous via Facebook et via notre blogue pour être informé des dernières tendances sur le marché locatif.
Si vous êtes intéressé par l’immobilier et pensez à investir, jetez un oeil à notre article sur comment faire de l’immobilier en 2020. N’hésitez pas à tester gratuitement notre application pour vous aider à déterminer le potentiel locatif de vos projets d’investissement.

Retour des loyers gratuits à Montréal

Retour des loyers gratuits à Montréal

Nos statistiques sur la location révèlent une envolée drastique du nombre de logements offerts sur le marché dans les derniers mois. Cette situation est inévitablement annonciatrice d’une augmentation des taux d’inoccupation, puisque tout indique que la demande a du mal à absorber ce flux accru de disponibilité.

Si l’ensemble des RMR québécoises en subissent quelque peu les conséquences, c’est surtout l’Île de Montréal qui en est principalement affectée. Le retour actuel d’offres de loyers gratuits pour promouvoir la location de certaines unités devrait pour conséquent s’accélérer.

C’est tout un contraste avec la situation qui prévalait avant la pandémie, alors que nous étions bien en deçà du taux d’équilibre d’inoccupation de 3% dans la métropole.

Concrètement, si nous comparons les données du 2e trimestre des 3 dernières années, ce que nous avons recensé pour 2020 révèle un surplus de près de 17 800 logements mis en marché au Québec. De ce lot, Montréal cumule à elle seule, 71% des unités affichées, soit environ 12 650 appartements. Si nous faisons abstraction de la grande ville et celle de Québec, pour le reste de la province c’est plutôt un recul de 1 200 biens offerts que nous avons enregistré. 

Notons également que la proportion de l’offre provenant de la métropole face à la province est bien au-dessus de ce que nous observons normalement. Si cette proportion est généralement de l’ordre d’environ 40% face à l’offre totale du Québec, elle a culminé vers un sommet en juin dernier, pour atteindre 56% tel que présenté dans le graphique ci-haut. 

Qu’est-ce qui a engendré cette soudaine abondance de logement au Québec, et plus particulièrement à Montréal ? Examinons les 3 principaux facteurs que nous avons déterminés et qui viennent freiner la demande de logements.

Exode urbain : un phénomène qui prend de l’ampleur

Le phénomène n’est pas nouveau à Montréal. La ville enregistre des pertes nettes à son bilan migratoire interrégional depuis 2007. Mais la perte de 27 890 résidents enregistrée en 2018-2019 est la plus importante depuis 1992. L’année 2020 détrônera indéniablement cette marque, due entre autres, à la popularité du télétravail et au besoin actuel et généralisé de s’évader des grands centres. 

D’ailleurs, dans un sondage réalisé du 14 au 21 juillet 2020, la Chambre de commerce du Montréal métropolitain (CCMM) dénote que 73% des répondants-commerçants envisagent l’intégration d’un modèle de travail hybride, combinant donc la présence physique dans les lieux de travail avec le travail à distance.

De plus, 30% des répondants de ce même sondage envisagent la réduction de la superficie de leurs espaces de bureau, ce qui aura assurément un impact pour l’immobilier commercial, déjà passablement secoué par la crise en ce moment.

Par conséquent, une réduction des espaces de bureaux occupés entraînera directement une baisse du nombre d’employés résidant dans la grande ville, ce qui nous ramène à nouveau vers un mouvement d’exode des citadins.

La fermeture des frontières

Nous ressentons déjà les effets de l’exode cité plus haut sur la démographie et l’économie montréalaise. Sans voyageurs et nouveaux arrivants qui viennent contribuer de façon significative à la vitalité de la ville, les répercussions ont également leurs conséquences sur l’ensemble du parc locatif de la métropole. 

Entre 2011 et 2016, le solde migratoire international net se situait à 155 498, alors que la population n’a augmenté que de 50 495 personnes. L’immigration est sans contredit le principal vecteur de la croissance de Montréal, qui est de loin la terre d’accueil principale pour les immigrants de la province. Notons que 58% des nouveaux résidents admis au Québec entre 2013 et 2017 y habitent toujours et sont pour la plupart locataires.

Un dur coup pour la location à court terme

Le surplus de l’offre actuel est aussi lié en bonne partie à la montée en flèche d’appartements fournissant complètement ou partiellement du mobilier. Pour Montréal et Québec, cette proportion est actuellement de l’ordre de 1 logement meublé offert sur 4. Généralement, nous sommes dans une composition variant de 16 à 18% pour ces marchés. 

Nous avions déjà observé une hausse importante du nombre d’appartements meublés offerts en début de pandémie et celle-ci a nettement progressé durant le second trimestre. Selon nos estimations, c’est plus de 6000 unités supplémentaires qui se sont ajoutées à l’éventail de logements.

Cet accroissement provient principalement du retour à la location à long terme de logements de type Airbnb et des locations corporatives non renouvelées par les entreprises internationales. 

La chute des taux d’intérêt

Tout comme ce fut le cas dans les dernières années, il était difficile de se trouver un logement au Québec au début des années 2000. Ce qui a largement contribué à la remontée d’unités disponible à la location fut le repli des taux d’intérêt.

Dans un tel scénario, la capacité d’emprunt des ménages augmente et favorise l’accès à la propriété. À ce niveau, les ventes de maisons de type unifamiliales ont explosé au Québec en juin et juillet dernier avec des hausses notables de l’ordre de 44% et 56% respectivement. La pause forcée de l’immobilier en mars et avril n’y est pas indifférente et est venue contribuer évidemment à cette augmentation. Mais en considérant le sommet d’appartement offert atteint durant les 2 premières semaines de juin (11 600 logements), les bas taux d’intérêt appliquent inévitablement une pression sur la location. Notons tout de même que la progression des ventes a été plus forte en région confirmant à nouveau le mouvement d’exode urbain.

La pression exercée par l’exode urbain, la fermeture des frontières et la baisse des taux d’emprunt affectent une grande proportion d’unités mise en location dans les grands centres du Québec, mais surtout à Montréal. Si pour le moment les loyers se maintiennent toujours, il y aura lieu plus que jamais pour plusieurs propriétaires, d’user de créativité afin d’assurer une mise en marché efficace de leurs logements. Sans aucun doute, les loyers gratuits et autres incitatifs pour louer feront partie intégrante du paysage locatif montréalais dans les prochains mois.