Démystifier la hausse des loyers dans le Grand-Montréal

Démystifier la hausse des loyers dans le Grand-Montréal

Ce n’est pas une surprise, le logement fait et fera toujours partie des sujets principaux dans l’actualité. Mais comme on le sait, à l’approche de la grande fête du déménagement du 1er juillet, les articles qui y feront référence vont se multiplier.

Plus récemment, un texte de Jean Sasseville, paru dans Les Affaires et auquel nous avons contribué, abordait les causes des mouvements haussiers des loyers et proposait certaines solutions. Grâce aux statistiques de Zipplex, nous sommes venus appuyer l’auteur dans ses diverses conclusions. Parallèlement à ce qui a déjà été écrit, nous voulions tout de même approfondir notre point de vue sur la situation du marché locatif. 

Voici donc un complément d’informations vous permettant de mieux comprendre où en est rendu le marché locatif au Québec.

Comment expliquer les hausses du loyer marchand ?

Bien entendu, le prix des logements offerts au marché est en constante augmentation. Cette hausse est plus sévère dans certaines régions qui ont vraisemblablement su profiter de l’exode urbain de Montréal. Des régions comme les Laurentides et l’Estrie, où le solde migratoire interrégional a cru de respectivement 2,02 % et 1,78 % par exemple.

Nous sommes tous conscients que le phénomène existait déjà, mais il a pris de l’ampleur depuis le début de la pandémie, notamment dû au télétravail, aux faibles taux d’intérêt et au pouvoir d’achat des ménages.

Mais pour bien comprendre où nous en sommes, il est toutefois important de regarder au-delà du niveau du prix médian des logements. Par exemple, lorsqu’on s’attarde aux quantités d’unités disponibles possédant deux chambres, celles-ci ont significativement augmenté depuis le 2e trimestre de 2020. 

Plus précisément, au premier trimestre de 2022, nous avons enregistré 4 649 unités de type 4 et demi (sans compter les condos et les unités neuves) dans la métropole, un sommet depuis que nous cumulons cette information.

Une disponibilité accrue des unités existantes signifie que le nombre de déménagements qui s’ensuivra le sera forcément aussi. Selon Statistique Québec, la ville de Montréal a connu pour sa part, une baisse de 2,56 % de son solde migratoire interrégional en 2020-2021, ce qui surpasse les 2 années précédentes. Ceci vient donc directement corroborer notre observation d’une hausse de disponibilité. À moins d’une forte immigration soudaine, la tendance haussière des taux d’inoccupation compilés par la SCHL ne devrait donc pas s’inverser en 2022.

Revenons tout de même au prix médian. Ce dernier a connu une augmentation plus accentuée entre le premier trimestre de 2020 et celui de 2021 à Montréal. Mais peut-on réellement parler de loyer plus élevé ? Regardons de plus près l’évolution du loyer médian au pied carré, toujours pour les unités avec 2 chambres offertes au marché

Nous avons constaté une baisse du loyer médian au pied carré entre les premiers trimestres de 2020 et de 2021, ce qui est venu contrebalancer la hausse enregistrée pour le prix médian absolu. L’explication logique est qu’une proportion plus importante de l’offre de logement disponible était composée d’unités de plus grande taille. Ces unités se louent généralement plus cher, mais leur prix au pied carré est normalement plus faible. 

Cette observation est tout à fait cohérente avec le phénomène d’exode qui s’est accentué suivant la situation sanitaire, et qui a augmenté l’attrait, entre autres, pour les maisons unifamiliales en région. Vous l’aurez peut-être constaté, mais il était pratiquement possible d’acquérir une résidence pour une mensualité parfois identique au prix d’un loyer dans un quartier central, tout en répondant aux besoins de s’éloigner des grandes villes. Il est donc légitime de croire que des locataires occupant de grandes unités aient préféré habiter une maison, ce qui a exacerbé l’afflux d’appartements de grandes tailles sur le marché.

Cependant, il faut garder en tête que le contexte immobilier et économique actuel ralentit les ventes d’unifamiliales, et pourrait encourager les ménages à opter par « obligation » pour le logement locatif. 

Hausse marquée pour les couronnes nord et sud

Contrairement à Montréal, les villes de Laval et Longueuil ont vu leur loyer médian au pied carré considérablement augmenté depuis 2019 (voir Graphique 2). D’emblée, ces deux villes sont influencées par Montréal, qui malgré son évolution plus timide des prix, demeure plus dispendieuse en ce qui a trait au logement. De plus, nous pouvons attribuer une part de cette hausse à l’accroissement des appartements achevés (unités neuves complétées) depuis 2015. Voir ci-bas.

L’arrivée d’appartements neufs vient, par conséquent, influencer positivement un secteur de par la nouvelle clientèle qu’on y attire. Ce phénomène exerce, d’ordre général, une pression à la hausse sur les prix environnants également, ce qui est fort probablement le cas pour les deux villes observées.

Par contre, ce qui fait contraste à l’augmentation d’unité neuve prête à être habitée, est que Laval et Longueuil n’ont pas profité pleinement de l’exode accru de Montréal, ce à quoi nous aurions dû nous attendre (voir page 48 du Portrait de l’Habitation dans le Grand-Montréal).

Cet argument est crédible considérant la perte de population enregistrée pour les deux villes. En effet, le solde migratoire interrégional y est non seulement négatif, mais également en décroissance depuis 2020 à Laval et à Longueuil. Ceci coïncide avec l’envol de la pandémie, soit le début de la montée en popularité des départs de la métropole.

Contrairement à Montréal, où les pertes de ménages au profit des autres régions ont favorisé un plus grand nombre de logements rendus disponibles au marché, les deux villes voisines ont plutôt connu des baisses marquées. Pour Longueuil, la réduction du volume d’offre perdure depuis 2018, tandis qu’à Laval, on y a perçu une réduction d’unités offerte au marché depuis 2019

Dans le cas de ces deux villes, la hausse des loyers n’est peut-être pas une conséquence, mais plutôt la cause qui a entraîné les mouvements et tendances décrites plus haut. Effectivement, les loyers de plus en plus chers ont vraisemblablement persuadé un nombre plus important de locataires à demeurer dans leurs unités. D’autant plus qu’une quantité grandissante d’unités neuves, normalement plus dispendieuses, s’est ajoutée à l’offre d’appartement entre 2015 et 2019.

Les régions, avec leurs prix d'achats et de location généralement plus faibles, ont donc été préférées aux banlieues habituellement prisées, surtout pour la clientèle pouvant se permettre l’acquisition d’une maison.

En conclusion, outre l’influence de la métropole et le développement immobilier qui bat son plein dans le Grand-Montréal, tout indique que pour maintenir les niveaux de loyer actuels, une hausse de l’immigration sera plus que bienvenue. Bien que les loyers doivent habituellement refléter ses coûts de développement, une offre accrue ne trouvant pas preneur exercera une baisse des loyers.

Nous n’en sommes pas là, mais il est temps que l’immigration fasse son œuvre. N’oublions pas que plusieurs locations à court terme de type Airbnb pourraient avaler une portion de l’offre, mais cet effet ne devrait pas avoir un impact majeur.

Également, la demande actuelle accroît le besoin de développer les régions et de construire des routes pour s’y rendre. Bien que Montréal soit la terre d’accueil principale des immigrants, les régions plus éloignées ont tout autant besoin d’unité. Il demeure donc important de supporter les mises en chantier, surtout pour les villes aux prises avec des besoins en matière de logement.

Les vrais chiffres sont enfin utilisés

Les vrais chiffres sont enfin utilisés

Les vrais chiffres sont enfin utilisés

Nous sommes heureux de vous annoncer qu’un article dans le journal LesAffaires se basera sur les informations de Zipplex afin de démontrer les tendances réelles en matière de loyer. L’éditorial se penchera aussi sur ce qui cause les mouvements de prix observés depuis le début de la pandémie et comment y remédier.

Rester à l’affût, l’article sortira le 4 mai 2022 et viendra certainement remettre les pendules à l’heure.

N’hésitez pas à visiter lesaffaires.com pour en savoir plus.

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Bilan de la pandémie sur le loyer au Québec

Bilan de la pandémie sur le loyer au Québec

Bilan de la pandémie sur le loyer au Québec

Il s’en est dit des choses sur le logement québécois durant cette crise de Covid-19. Ce fut effectivement une période ponctuée de craintes, de surprises et d’attentes… C’est bien normal puisque nous faisions face à l’inconnu. Par chance, on a évité le pire à bien des égards. L’immobilier locatif est resté solide et a même connu un essor en région. Cette pandémie a effectivement poussé bon nombre de locataires à revoir leurs priorités en matière d’habitation. Voyons quel en a été l’impact sur le loyer au Québec.

l’île de Montréal : berceau du locatif

Montréal, c’est environ 500 k ménages locataires, soit près du tiers de la totalité de la province (1,4 million). Notre grande métropole, comme la plupart des grandes villes du monde, est l’endroit au pays où les immigrants déposent en premier lieu leurs valises.

C’est donc sans aucun doute que la fermeture des frontières est venue fragiliser l’économie montréalaise et par conséquent, le logement. Ajoutons à cela les étudiants non présents, un lifestyle inexistant, un désir d’accéder à la propriété plus fort que jamais et un appel aux régions & vastes espaces verts. Disons que les locateurs pouvaient bien se demander si ça allait effectivement bien aller.

Pour bien illustrer le portrait de cette situation, voici l’incidence sur le poids de l’offre montréalaise, de la ville de Québec et d’un échantillon de 4 grandes villes “LLLT” (constitué de Laval, Longueuil, Lévis et Trois-Rivières) sur l’offre globale de logements dans la province depuis le 1er janvier 2019

Dans ce graphique, on y aperçoit la hausse fulgurante de la part de Montréal sur l’offre totale de logements depuis le début de la pandémie. À l’heure actuelle, plus de 1 logement offert sur 2 au Québec provient dorénavant de l’île. Ce phénomène vient corroborer un exode plus marqué depuis le début de la pandémie. 

En fait, Montréal a connu en 2020, son plus grand déficit migratoire interne (-1,89% de la population montréalaise), jamais enregistré. Et on collige cette statistique depuis près de 20 ans tout de même. C’est sans surprise que bon nombre de ces départs l’ont été au profit d’autres régions comme la Montérégie, Lanaudière, Laval et les Laurentides. Notons ici que Laval, tout comme les 4 autres plus grandes villes du Québec (Montréal, Québec, Gatineau et Longueuil), a enregistré aussi un déficit migratoire.

Nous avions perçu et étudié cette première grande vague de déménagement à Montréal en 2020 dans cet article. De plus, nous appréhendions une 2e phase en 2021 alors que plusieurs ménages montréalais ont “repoussés” leur désir de déménager et avaient tout de même signé un renouvellement. En effet, ça semble s’être concrétisé cette année, comme en témoigne le graphique ci-haut.

Concernant la ville de Québec, l’offre accrue de logements persiste en 2021. Les pointes observées viennent d’habitude se raffermir au fil du temps, mais restent actuellement plus élevées. Notez ici qu’à Québec, les propriétaires semblent plus disciplinés et offrent rapidement les logements au marché en vue de la location au premier juillet. Ceci expliquerait pourquoi nous observons des pointes d’offre en début d’année comparativement à Montréal, où les pointes s’étendent jusqu’en mai normalement. 

Pour notre quatuor LLLT, on observe une baisse progressive depuis les sommets enregistrés en début de 2019. Si nous prenons le premier janvier des 3 dernières années seulement, nous observons une baisse annuelle moyenne de 36,47% de l’offre de logement. C’est un signe que les taux d’inoccupation continuent de se raffermir, mais que le manque d’inventaire dans les principaux centres urbains attire de plus en plus de développeurs immobiliers. 

 

Une année record pour les mises en chantier “locatives”

Depuis 2015, une hausse marquée de projets de développement immobilier à vocation locative peut être observée dans la province, et plus précisément dans la métropole. Cependant, avec le resserrement des règles en matière de nouveau projet à Montréal (la fameuse loi "20-20-20" par exemple) et la hausse des coûts d’entrée (terrain, développement), les développeurs sont devenus plus réticents à investir dans la grande ville. 

La pandémie est venue quelque peu accentuer ce sentiment dû à l’exode et à la difficulté qu’ont connue les logements plus dispendieux à trouver preneur sur le marché de la location. Cependant, la crise a aussi augmenté drastiquement l’attrait des régions à cause du télétravail et du pouvoir d’achat (baisse des taux d’intérêt, réduction des dépenses non essentielles, etc.).

Ceci a eu pour effet d’accroître le développement de villes situées un peu plus en région. Ce phénomène encourage également les développeurs, puisqu’un manque d’inventaire est omniprésent, surtout face à ce mouvement migratoire accentué. 

Conséquemment, les mises en chantier ont atteint un sommet en 2020 comparativement aux 17 dernières années, avec 54 k habitations. Ce qui est encore plus révélateur, c’est la performance du segment locatif en 2020 : “C’est surtout le segment locatif qui a donné le ton, avec plus de 28 500 logements entamés. Il s’agit d’une croissance de 16 % par rapport à 2019, et d’un sommet pour la construction locative au Québec depuis 1987.- Source : APCHQ, Bilan 2020.

L’ensemble de ces projets de développement immobilier auront vraisemblablement un impact sur les volumes de logements disponibles et les loyers de plusieurs villes. Est-ce qu’on assiste actuellement à un mouvement entraînant une pression à la baisse soutenue de l’importance de Montréal dans l’offre locative totale pour les années à venir ?

 

Encore des doutes sur l’influence de Montréal ?

Ci-bas, nous pouvons observer l’évolution du volume d’offres pour la province, pour Montréal et pour la vieille capitale. Ce qui est intéressant ici, c’est surtout la synchronisation de la courbe de Montréal et de la province depuis le mois d’avril 2020. On dénote également que la ville de Québec semble elle aussi plus synchronisée avec la province depuis le début de 2021.

Nous observons cette année un sommet de logement offert au Québec similaire à celui du début de l’année 2019. Cependant, Montréal et la ville de Québec ont toutes deux enregistré des sommets plus prononcés pour la même période, ce qui laisse présager que l’offre pour le reste de la province est beaucoup plus faible cette année comparativement à 2019.

Et les loyers dans tout ça ?

Ici, nous mettons en parallèle les loyers observés des appartements (toujours hors condo locatif) pour Montréal, pour la province en entier, et pour la portion du Québec n’incluant pas les 2 plus grandes villes. Voici les résultats :

Alors que nous observions une hausse prononcée du loyer marchand moyen en 2019, cette tendance s’est inversée depuis le début de la pandémie en 2020. Par contre, nous assistons à une remontée du loyer marchand montréalais cette année. Adossée à l’augmentation de l’offre de la grande ville, il s’agit vraisemblablement d’un signe qu’un plus grand nombre de logements plus dispendieux ont de la difficulté à trouver preneur. Ceci pourrait donc corroborer l’argument d’une 2e vague d’exode plus importante, telle qu’abordée plus haut.

Pour ce qui est des 2 autres zones à l’étude dans le graphique ci-haut, nous avons observé des tendances contraires à celle de la métropole durant la pandémie. En effet, nous avons ici une hausse soutenue des prix, qui s’est poursuivie en 2021. Il faut cependant mentionner que la hausse du loyer au Québec est attribuable en majeure partie à l’influence beaucoup plus grande de Montréal sur les prix.

 

Au final…

Au moment d’écrire ces lignes, on ne peut qu’être heureux d’entrevoir une ouverture de nos frontières. C’est définitivement ce dont a besoin notre métropole pour atténuer un exode grandissant et prédominant. L’administration actuelle et les suivantes devront tout mettre en œuvre afin de redorer la ville et y recréer un sentiment d’appartenance. 

Sinon, il est très clair que l’engouement pour les régions est là pour rester. Si plusieurs villes ont eu du mal à attirer de nouveaux ménages dans les dernières années, bon nombre se sont bien rattrapées. Les investissements dans le locatif, via les mises en chantier qui se sont accentuées partout en province, viennent témoigner de cet engouement et du désir de sortir des grands centres. Et pour le loyer ? Ne pensez pas que ce dernier sera au prix d’aubaine en région !

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Afin de prendre une décision plus éclairée, il est bien important d’étudier en détail les besoins du secteur, la rentabilité du produit et la réactivité de la demande face au bien proposé. C’est exactement le type d’analyse que nous offrons avec le Centre Technique de Recherche sur le Logement. N’hésitez donc pas à nous écrire, ou même à consulter Zipplex pour connaître les prix et les volumes d’offres de votre secteur.

La VRAIE évolution du loyer à Montréal

La VRAIE évolution du loyer à Montréal

Un article du journal Le Devoir, paru le 8 avril dernier, stipulait que les prix des logements s’affolaient présentement un peu partout au Québec, et principalement à Montréal. Mais qu’en est-il vraiment ?

Grâce aux données que nous cumulons depuis maintenant plus de 4 ans, nous avons recensé tous les loyers de type 4 ½ offerts au marché à Montréal, durant le premier trimestre de chacune de ces années. Nous nous sommes concentrés sur le 4 ½, car il s’agit de la grandeur de logement la plus présente sur le marché locatif résidentiel. Afin de ne pas biaiser les statistiques, notez qu’aucun condo locatif n’a été utilisé dans l’étude. Voici nos résultats :

Les loyers sont-ils réellement plus élevés cette année ?

Le premier constat que nous pouvons faire, est que l’article cité plus haut surévalue considérablement les valeurs des logements 4 ½ à Montréal. Pour certains quartiers centraux tels qu’Ahuntsic-Cartierville, Saint-Laurent, Le Plateau-Mont-Royal, Montréal-Nord et LaSalle, les prix répertoriés sont entre 7% et 18% supérieurs à ceux que nous avons enregistrés. Il est aussi important de mentionner que contrairement aux 3000 données utilisées dans l’analyse du journal Le Devoir, nous nous sommes appuyés sur plus de 20 000 données filtrées et validées.

 

Ensuite, pour ce qui est de “l’affolement des prix”, la réalité du marché en 2021 nous indique tout le contraire. Comme nous l’avons répété à maintes reprises, l’importante baisse de la demande, jumelée à l’excédent d’unités offert au marché dû aux ménages désertant la grande métropole, met une grande pression à la baisse sur les loyers. Nous en faisions d’ailleurs mention dans notre article Retour des loyers gratuits à Montréal, comme quoi l’offre de mois gratuit et la baisse des prix prennent de l’ampleur dans le portrait locatif montréalais.

 

Les chiffres parlent d’eux-mêmes : alors que nous avions enregistré une hausse moyenne de 9,20% en 2019 et de 16,94% en 2020, les loyers n’ont augmenté que de 0,96% cette année. Certes, les valeurs ont réellement grimpé ces deux dernières années, surtout l’an passé, mais se sont grandement stabilisées cette année. Nous sommes cependant d’avis que cette tendance ne sera pas éternelle, et que la croissance des prix devrait reprendre, entre autres, lorsque les frontières rouvriront pleinement.

 

Une offre de logement passablement secouée

La raison pour laquelle nous avons écarté les condos locatifs de l’étude est que ce type d’unité (les logements plus cossus en général) a beaucoup de difficulté depuis le début de la pandémie. Elles sont également parmi les plus touchées par le départ des Montréalais vers la banlieue et les régions éloignées. Les faibles taux d’intérêt et le pouvoir d’achat accru des ménages leur permettent d’envisager l’achat d’une maison, et payer pratiquement la même mensualité que le coût du loyer. On peut d’ailleurs observer cette tendance via la forte hausse des valeurs marchandes des maisons unifamiliales en banlieue.

 

Ces unités plus “haut de gamme” s’ajoutent au surplus enregistré cette année comparativement aux 3 dernières. Alors que l’offre de logement se situait entre 4000 et 4600 à Montréal en 2018-2020, celle-ci a presque doublé cette année, pour atteindre 7937 unités.

Toujours dans notre article Retour des loyers gratuits à Montréal, nous avions constaté que l’offre totale de la province était de plus en plus dominée par des appartements provenant de Montréal (la part la plus haute enregistrée étant autour de 60%). Nul doute que cette tendance se maintient cette année.

 

Et pour les autres grandeurs ?

Dans notre plus récent article, Sale temps pour le 3-½, nous nous étions penchés sur la situation des logements de type 3 ½, et tout comme pour les 4 ½, l’offre globale a grandement augmenté. D’ailleurs, cette catégorie de logement semble avoir eu un peu plus de difficulté à trouver preneur sur le marché.

 

En sommes, la ville de Montréal vit un profond bouleversement de son marché locatif présentement. Les logements (excluant ceux abordables) restent plus longtemps disponibles au marché, le coût des rénovations a grandement augmenté dû à l’explosion du prix du bois, et les propriétaires hésitent moins à baisser leur prix ou à offrir des mois gratuits. 

 

Bien que le contexte pré-covid laissait prévoir une potentielle surchauffe, il est très important de remettre en perspective la direction actuelle du marché qui tend plutôt vers une accalmie. Nous suivrons de près l’évolution que prendra la direction des loyers dans les prochains mois. 

Sale temps pour le 3-½

Sale temps pour le 3-½

La pandémie a amené son lot de changements et de perturbations sur le marché immobilier québécois. Les valeurs immobilières ont augmenté à un rythme effréné, ce qui n’est pas sans avoir eu des répercussions sur les unités mises en location. Bien que la demande ne soit pas toujours au rendez-vous, notamment pour certains biens dans les grands centres, au niveau provincial, les valeurs locatives se tiennent et connaissent elles aussi une hausse.

Mais nous assistons actuellement à un phénomène bien nouveau. Alors que les studios 1-½ et 2-½ ou encore les 4-½ se louent sans trop de problèmes, c’est plus difficile pour les logements de type 3-½, communément appelé : logement 1 chambre. Et non, on ne parle pas que de Montréal ici. On parle aussi de secteur comme Lachute par exemple.

Comment expliquer cela ?

En nous penchant sur la période* du 1er janvier au 11 mars 2021 (date de l’étude), nous avons recueilli 38 260 données de logements offerts à l’échelle du Québec. Toujours selon la même période, nous avons répété l’exercice pour les années 2020 et 2019, constituant des échantillons s’établissant respectivement à 31 518 et 32 272 unités offertes au marché.
*Notez que cette période sera employée pour le restant de l’étude.

Notre premier constat observé est que le volume d’offre pour les 3-½ a littéralement explosé comparativement à l’année précédente, avec une hausse de plus de 38%. Cette hausse est la plus importante enregistrée parmi toutes les nomenclatures de logement offertes au Québec. À titre de comparaison, les logements avec 2 chambres, soit le bien locatif le plus répandu dans la province, ont connu une croissance de 12%.

Notons également qu’en 2019, les 3-½ et les 4-½ représentaient respectivement 26% et 40% de l’offre québécoise totale. Ces proportions s’élèvent cette année à 31% et 37%, signe de la forte accélération de l’offre de 3-½. Pour sa part, le logement 2 chambres a connu une hausse moins prononcée de son offre, principalement due au désir des locataires de conserver leur appartement.

Voici la représentation graphique de nos observations :

La problématique soulevée ici est que la demande ne permet pas de combler le surplus de 3 et demi offert au marché. Nous sommes conscients que plusieurs facteurs peuvent expliquer la situation, mais l’avènement du télétravail ressort du lot. Le “home office” est venu chambouler nos besoins en matière d’habitation.

C’est notamment cet enjeu, combiné aux faibles taux d’intérêt, qui est venu entre autres contribuer fortement à l’attrait pour la maison unifamiliale. Nous avions d’ailleurs rédigé un article traitant du sujet. 

C’est en effet ce besoin d’espace, propulsé par le désir d’y incorporer un bureau, qui est venu restreindre l’engouement pour les logements de 1 chambre. C’est donc une preuve ici que la pièce supplémentaire a gagné en importance. À ce chapitre, notons la différence du loyer médian entre un 4-½ et un 5-½, qui s’élève à 285$ en 2021 comparativement à 150$ en 2020. Une hausse de 53% (ou 133$) sur 1 an.

Lorsqu’on s’attarde à l’écart entre le 3-½ et le 4-½, la situation est tout autre. La différence du loyer médian a plutôt chuté de 20$, ce qui reflète un coût de 65$ pour la pièce supplémentaire en 2021. En comparaison, nous étions à un écart de 85$ en 2020 et même à 95$ en 2019 pour passer de 1 à 2 chambres.

Les 4-1⁄2 représentent donc une opportunité économique vis-à-vis les 3-1⁄2, ce qui explique pourquoi ils se louent plus facilement. Mentionnons tout de même que le prix médian pour un logement avec une chambre a grimpé de 19% cette année.

Un autre facteur propre aux grands centres est la forte diminution de la clientèle professionnelle étrangère. Cette absence marque le retour sur le marché d’unités plus dispendieuses, contribuant du fait même à l’augmentation générale du loyer médian des 3-½.

De plus, plusieurs ménages locataires séparent le coût du logement en misant sur la co-location. Les unités plus grandes et disposant de plus de chambres offrent donc cette possibilité. C’est tout le contraire pour le 3-½ visant principalement les personnes seules ou de jeunes couples, bien souvent à la recherche d’un 1er logement.

En résumé, les clients-locataires calculent plus que jamais leur coût d’opportunité, et ce, face à des besoins qui sont en pleine mutation. Bien des locataires au budget limité continuent de favoriser les studios ou se tournent vers la co-location. De leur côté, les locataires qui auraient bien pu opter pour le 3-½, se dirigent dans plusieurs cas vers le 4-½ offrant plus de flexibilité.

Tout indique que les logements de type 3-½ sont perçus actuellement comme n’offrant pas le meilleur rapport espace/prix. Alors, est-ce qu’on met de côté la construction et le développement de 3-½ ? Pas nécessairement.

Afin de prendre une décision plus éclairée, il est bien important d’étudier en détail les besoins du secteur, la rentabilité du produit et la réactivité de la demande face au bien proposé. C’est exactement le type d’analyse que nous offrons avec le Centre Technique de Recherche sur le Logement. N’hésitez donc pas à nous écrire, ou même à consulter Zipplex pour connaître les prix et les volumes d’offres de votre secteur.

Arrondissements de Montréal : Impact des stations de métro sur le loyer

Arrondissements de Montréal : Impact des stations de métro sur le loyer

D’après vous, à quel point les loyers à proximité d’une station de métro se démarquent-ils de leur arrondissement d’appartenance ?

10% ? 15% ? 20%…? On serait en droit de croire que la distinction est quand même grande !

La valeur d’un bien immobilier est directement associée à son emplacement. Tout ici est donc lié à l’attrait pour les services à proximité ou les attraits environnants. Tout comme l’accès à un point d’eau pour une résidence de villégiature, les bouches de métro ont la cote auprès des résidents d’une métropole. Inspiré par la publication récente (et virale) de la courtière en immobilier Charlyse Amoussou, ayant fait état dernièrement de la valeur des condos à proximité des stations montréalaises, nous avons repris l’exercice, mais avec ce que nous connaissons le mieux ; le loyer.

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Méthodologie

Pour fin d’exercice, nous avons donc puisé à même nos données propulsées sur Zipplex, tout en personnalisant l’analyse grâce à nos développements via le Centre Technique de Recherche sur le Logement. Notez que nos conclusions s’appuient sur un total d’un peu plus de 28K logements mis au marché entre le 19 février 2019 et le 19 février 2021 et concentrés dans un rayon de 500 mètres autour des métros du Grand-Montréal. Nous n’avons considéré que les logements de 1 à 3 chambres et aucun condo locatif n’ont étés comptabilisés.

Pour une meilleure base de comparaison entre les stations et leur arrondissement, nous nous sommes concentrés sur les loyers médians au pied carré, de sorte à éliminer en bonne partie, l’impact des unités proportionnellement plus grandes. À ce chapitre, nous avons établi des limites inférieures et supérieures de 300 et 1400 pieds carrés en matière de superficie afin d’éliminer les extrêmes et centrer l’échantillon sur le marché moyen.

Alors, comment se démarquent les 68 stations du Grand-Montréal face à leur arrondissement ?

C’est en moyenne 4,89% plus élevé. (Juste ça ?)

Oui, vous avez bien lu ! Au total, 24 d’entre elles ont même des résultats négatifs.

Note importante !

Bien qu’on affiche des résultats négatifs lorsqu’on met en parallèle les loyers environnant des stations face au loyer global de l’arrondissement, il ne faut pas minimiser l’attrait de ce point d’intérêt. En fait, cela veut simplement dire que la réalité locative entourant cette station diffère de celle de l’arrondissement au grand complet, qui elle, procure des attraits plus importants et favorisants des loyers plus élevés.

La station Acadie en est le meilleur exemple avec -31,5% d’écart. Bien qu’elle fasse partie de l’arrondissement Mont-Royal, elle est directement influencée par le secteur Parc-Extension où elle y est limitrophe, mais ne “profite pas” des loyers plus cossus du secteur plus à l’ouest.

Autrement dit, un résultat négatif signifie que l’impact du métro ne se transpose pas sur l’ensemble de l’arrondissement, et que d’autres points d’intérêt ont probablement plus d’influences sur les prix.

Bien que le 4,89% avancé plus haut paraisse plutôt faible, certaines stations de métro ont des résultats plus que positifs, et donc un grand impact sur les prix. Voici un top 5 pour le loyer par pied carré médian et le loyer médian.

Les écarts en % obtenus pour le loyer médian sont plus importants que ceux du prix par pied carré. C’est dû notamment à l’impact de la superficie habitable des unités. Par exemple, le métro Fabre, qui trône pourtant au premier rang du classement des loyers médians, ne figure pas sur le classement des prix par pied carré. On peut donc conclure que les unités entourant ce terminal sont, en moyenne, plus grandes que la moyenne enregistrée pour l’arrondissement, et que cette différence de grandeur moyenne est plus importante que celle pour les prix médians.

Au final, on peut sans contredit affirmer que les stations de métro ont toutes un effet positif sur le loyer environnant. Par contre, c’est lorsque les résultats sont mis en perspective avec l’arrondissement que nous pouvons en tirer diverses conclusions. L’exercice pourrait se faire également avec une multitude d’autres points de comparaisons, parce qu’au final, c’est la localisation et les attraits à proximité qui dictent la ferveur des clients-locataires.

Voici ci-bas le tableau regroupant la totalité des résultats pour les 68 stations de métro de la RMR de Montréal.

Avertissement!

Nos données reposent sur l’information véhiculée à même les annonces de logements à louer, et sur lesquelles nous effectuons une vérification rigoureuse afin d’éliminer au maximum les sources de biais. Une marge d’erreur subsistera toujours face à l’interprétation des données que nous véhiculons. Nous vous suggérons de vous référer à la section “Termes et Conditions” avant de consulter et interpréter nos données sur Zipplex.ca.

NOTE : Dans ce tableau, la couleur des lignes représente la ligne de métro associée, le numéro entre parenthèses représente l’arrondissement dans lequel est incluse la station, et les deux colonnes de différence sont basées sur la comparaison entre les résultats de la station (500 mètres autour) et ceux de l’arrondissement.

La double capitalisation: Faire de l’immobilier en 2020

La double capitalisation: Faire de l’immobilier en 2020

Une chose est claire, l’investissement immobilier s’est extrêmement raffiné ces dernières années. Nul besoin d’avoir un doctorat en poche pour réussir, mais avec le marché actuel, il faut assurément considérer aller un peu plus loin dans sa formation. Le profit à l’achat se fait de plus en plus rare, surtout à Montréal et les grandes villes ! Nous sommes loin du temps où acheter à 10X le brut était le ratio de prédilection. La population active (apte au travail) établit des records, le taux de chômage demeure toujours faible, le développement économique bat son plein et le taux de disponibilité diminue de plus en plus. Pas pour rien que les valeurs des terrains soient en forte hausse sur la métropole ! Nous avons produit une infographie démontrant très bien la réalité économique actuelle de Montréal, que vous pouvez consulter en cliquant ici. Étant dans un marché dit vendeur, la “prime de marché” à l’achat est beaucoup plus élevée, et le phénomène des surenchères prend de l’expansion. Le fait que les terrains valent leur pesant d’or justifie aussi pourquoi certains acheteurs paient plus cher pour acquérir un immeuble. On pourrait élaborer davantage, les arguments ne manquent pas ! Au risque de se répéter, la situation qui prédomine demeure la suivante : le profit à l’achat est de plus en plus rare. En fait, c’est surtout les immeubles cash-flow positif qui sont de moins en moins présent. Les investisseurs immobiliers qui vont miser sur le potentiel et sur la création de valeur seront ceux qui vont réussir dans le contexte actuel. Mais comment crée-t-on de la valeur ? Eh bien, pensez à une entreprise qui souhaite amener un nouveau produit sur un marché en pleine évolution. La demande pour cette gamme de produits est élevée, mais il existe beaucoup de substituts. Si cette entreprise n’était pas à l’écoute des besoins actuels et futurs de sa clientèle, alors son offre se noierait dans l’océan de la compétition. Autrement dit, pour que les consommateurs perçoivent une valeur dans ce que cette compagnie offre, alors il faut que son bien corresponde à ce que ceux-ci recherchent. L’immobilier ne fait désormais plus exception à cette règle. Pour tirer son épingle du jeu, il faut donc miser sur l’optimisation et faire en sorte que les logements répondent encore mieux aux besoins de la clientèle locatrice. Dans une société capitaliste, l’argent provient d’un échange entre deux entités. Le montant, lui, provient de la valeur perçue dans la transaction. Alors si vous voulez faire plus d’argent, vous devez offrir plus à l’autre partie. Attention ici, « offrir plus » ne veut pas dire engraisser aveuglément notre bien, mais plutôt d’ajouter des éléments qui sont réellement recherchés. Une autre mise en garde concernant l’optimisation, est de ne pas oublier que vous traitez avec des êtres humains. Une entreprise ne voudra jamais offrir une mauvaise expérience à son client, qu’il achète ou non chez elle. Ce constat devrait être le même pour vous, chers investisseurs ! Maintenant, comment fait-on pour savoir ce que désire notre clientèle ? La question que l’on devrait plutôt se poser ici est “Qui veut-on cibler ?”. Ensuite, mettez-vous dans la peau de votre client cible (personna). Si vous désirez vous adresser aux étudiants (20-25 ans), alors inclure des aires de travail adaptées, des machines à café ou encore du wifi peut être une belle avenue (on connaît un très bon fournisseur, si ça vous intéresse). Même l’ajout d’une borne électrique peut s’avérer une bonne idée ! Si vous voulez cibler une jeune famille, pensez à un logement plus chaleureux, proposez un espace de rangement supplémentaire tel un cabanon. Il n’y a pas de limites à votre créativité ici. Vous pourriez même aller jusqu’à offrir des services de femme de ménage ou de promenade de chiens. Ou encore, vous pourriez vous inspirer des services offerts dans les condos de luxe ou les hôtels, et même aller jusqu’à lire des annonces de logement à louer de bien comparable pour mieux saisir les opportunités. C’est bien beau de savoir comment créer de la valeur, encore faut-il que l’investissement en vaille la peine ! Avec un parc locatif de plus en plus vieillissant et appartenant en grande partie à des baby-boomers, bon nombre d’immeubles n’ayant pas subi d’investissements majeurs depuis belle lurette, feront leur apparition sur le marché. Ces mêmes bâtiments représenteront aussi de belles occasions d’amener les logements à mieux répondre aux besoins des locataires modernes. Bien qu’il soit évident que vous devrez considérer les dépenses dites “CAPEX” (dépenses d’investissements) dues aux nombreux bobos accumulés dans les plex et multilogements, profiter de l’occasion pour optimiser votre offre sera votre façon de capitaliser sur vos efforts. On appelle cette stratégie la double capitalisation. Finalement, il faut savoir évaluer vos efforts pour réellement valider leurs pertinences. La méthode d’évaluation la plus simple et la plus intuitive est celle du revenu. Combien l’investissement vous rapporte-t-il comparativement à ce qu’il vous coûte ? Estimer ses coûts est relativement simple. Posez des questions dans des groupes ou à d’autres propriétaires, demandez des soumissions, ou comparez avec d’autres projets semblables. Pour estimer ses revenus potentiels, Zipplex est indéniablement le meilleur outil disponible sur le marché. Notre outil se base sur les comparables offerts sur “votre marché”, ce qui vous fera économiser beaucoup de temps, mais saura surtout vous faire gagner du revenu supplémentaire. Comment ? En considérant qu’un dollar de loyer mensuel supplémentaire augmente la valeur économique d’un immeuble entre 180 et 240 $, chaque dollar compte ! N’oubliez surtout pas qu’il y a des investissements plus “intangibles” en matière d’évaluation. Prenons l’exemple d’une entrée d’immeuble spectaculaire, avec un montage de bois de grange qui se prolonge aux aires communes et une décoration mise à jour. Il est difficile de bien déterminer le retour sur cet investissement, mais il peut assurément consolider l’orientation que vous voulez prendre avec votre immeuble. Une clientèle bien nantie financièrement parlant, pourrait être davantage intéressé par votre offre, tout simplement grâce à ces petits plus, qui viennent grandement améliorer la première impression. En somme, ce que vous devez retenir dans tout ça, c’est à quel point une optimisation bien exécutée peut être bénéfique pour tous vos projets immobiliers. Il existe une multitude de façons d’ajouter de la valeur à vos immeubles, le tout dépend bien sûr de qui souhaitez-vous avoir comme type de locataire. Vous devez également évaluer vos efforts, pour ne pas vous retrouver à jeter de l’argent dans un gouffre sans fond, ou encore en laisser sur la table. Pensez double capitalisation : 1 pierre 2 coups… Je capitalise au maximum sur mes CAPEX ! Si vous voulez aller encore plus loin, et réellement maîtriser l’optimisation locative, alors Les Ateliers Zipplex sont LA solution par excellence. N’hésitez pas à nous écrire si vous avez des questions. À bientôt !
Analyser un marché en 6 étapes

Analyser un marché en 6 étapes

Oct 9, 2020 | Nouvelles | 0 comments

Où investirez-vous? On connaît tous le fameux adage « location-location-location », ou encore « location is key ». On se le fait répéter, martelé, mitraillé… Bref, ce n’est plus un secret pour personne.

À la base, il existe 3 grands types de marchés : Marché primaire, marché secondaire et marché tertiaire. Chacun d’entres eux à ses spécificités et attirent différents types d’investisseurs. Voici, en gros, les principaux traits de différenciation :

Savoir quel type vous convient dépend de votre profil d’investisseur. Plus précisément, de votre aversion au risque, de vos objectifs de rendement, de votre capacité de financement, etc. Même votre lieu de résidence face à la localisation de vos investissements immobiliers a son importance. Vous ne voudriez tout de même pas avoir à vous déplacer 2h30-3h aller-retour chaque fois qu’il y a un problème !

Ensuite, il est important de garder en tête que rien n’est statique, et que ce n’est pas parce qu’un marché dis “tertiaire” actuellement, ne puisse se transformer en marché secondaire à moyen ou long terme. L’étalement urbain est un phénomène qui prend de l’expansion, et à mesure qu’un nouveau centre se développe, les villes voisines n’ont d’autre choix que d’être affectées.

On a juste à penser à la situation de Mirabel. La ville a le vent dans les voiles en matière de développement immobilier. Notamment grâce au développement de “La Cité de Mirabel”, propulsé par la reprise en force des activités de l’aéroport et ses perspectives à moyen/long terme.

Eh bien, il se trouve que Saint-Augustin connaît aussi une certaine croissance dans la construction neuve, surtout au niveau des condos.

La clé n’est donc pas seulement de voir la situation actuelle du marché, mais d’appréhender aussi la situation future. Le secteur dans son ensemble, dictera grandement le potentiel d’un projet immobilier ! Les investisseurs qui réussissent, sont bien souvent ceux qui ont perçu tout le potentiel qui réside dans un secteur précis parce qu’ils le connaissent bien et qu’ils y concentre leurs efforts.

Tout ça est bien beau, mais comment fait-on pour analyser tout ça ?

La réponse : l’analyse PESTEL

En entrepreneuriat, cette méthode est primordiale pour analyser un marché de façon plus « macroéconomique ». Il se trouve qu’elle peut très bien être utilisée en immobilier également.

Le PESTEL est un acronyme pour Politique, Économie, Social, Technologique, Environnement et Légal. Il s’agit donc d’observer un marché selon ses 6 critères.

Politique

Le critère « politique » réfère aux orientations à court, moyen et long terme d’un secteur. Pour l’étudier, il suffit de se pencher sur les plans de la ville. Par exemple, la ville de Montréal tient mordicus à intervenir dans le problème du logement qui prévaut sur l’île. La Ville a même parmi ses objectifs en cours, la création de 12 000 logements sociaux (6000) et abordables (6000) d’ici 2021. Qu’on le veuille ou non, cette intention claire entraînera certainement des répercussions sur le marché immobilier.

En fait, on commence déjà à en observer. Tout récemment, la Ville a sélectionné 300 terrains pour y développer des logements sociaux et communautaires. Elle a également réservé un droit de premier acheteur pendant 10 ans pour ces terrains, ce qui veut dire que ceux-ci devront lui être vendus si jamais ils viennent en vente. 

Voilà un beau problème pour les propriétaires de ses terrains, qui voient la valeur de leur actif en prendre un bon coup !

Économique

Ce critère est sans l’ombre d’un doute, le plus facile à observer et aussi le mieux compris. Il suffit d’aller faire un tour sur les sites des différentes municipalités, et de chercher parmi les études et rapports sur les développements économiques. Par exemple, un investisseur ciblant le secteur de Chomedey pourrait y observer les différents projets de condos, d’hôtelleries et des divers pôles d’activités du secteur.

Vous l’aurez donc compris, on s’intéresse surtout aux mises en chantiers et aux centres d’attraction (pôles d’intérêt). Par contre, les statistiques sur la composition du parc locatif, sur l’évolution des prix de vente et du nombre de ventes, ou encore l’éventail de l’offre de logement, sont toutes des informations très pertinentes à connaître.

Social

Souvent, le fait d’observer ce qui se passe au niveau économique nous permet de mieux comprendre le critère « social ». Par exemple, le développement d’un projet majeur de condo permet de constater que la demande pour ce type de bien est présente, et qu’une clientèle avec des habitudes de consommation plus raffinées se crée ou se développe.

On parle donc des caractéristiques sociodémographiques actuelles, mais aussi celles des nouveaux arrivants. On s’intéresse beaucoup à l’immigration ici, et avec raison. Un récent article faisait part de l’importance des immigrants dans le maintien du marché immobilier canadien. 

La situation est encore plus vraie pour le Québec, qui est une destination particulièrement prisée des immigrants pour diverses raisons. Pour plus de détails sur l’immigration, consultez notre plus récente infographie abordant le sujet.

Technologique

Il s’agit probablement du critère le moins évident à analyser, mais il y a certaines considérations plus facilement observables. Le type de marché dans lequel on se situe va jouer sur le degré d’influence aux avènements technologique. Par exemple, les concepts de logement intelligent et de domotique sont plus observables dans les marchés primaires, et auront assurément un certain impact sur la façon d’investir et de gérer un bien immobilier.

Un autre facteur à observer est le développement technologique de la ville. Puisque la technologie occupe une place grandissante dans la vie des gens, il n’est pas impensable d’imaginer dans un futur proche que certaines villes veuillent s’impliquer dans l’offre de service technologique pour ses citoyens, et donc affecter certaines pistes d’optimisation.

Finalement, un bon réflexe pour tout investisseur est de se tenir à jour sur les différentes entreprises et startups de la Proptech, puisqu’elles sauront à coup sûr offrir des services qui permettront à leurs clients de se démarquer de la concurrence. Zipplex en est un très bon exemple !

Environnement

Ce critère désigne toutes les « règles vertes » et interventions en matière environnementale. Par exemple, le problème des entrées de service d’eau en plomb qui affecte près de 24 000 propriétaires montréalais, et le nombre risque fort d’augmenter d’ici la fin des dépistages, en 2022.

Par ailleurs, je discutais dernièrement avec un entrepreneur, qui me fit part de l’importance que prennent les problèmes d’amiantes. Les obligation à faire divers test environnementaux seront mis de l’avant. C’est définitivement un dossier à suivre.

Qu’on aime cet aspect ou non, force est d’admettre qu’il prendra de plus en plus d’importance dans le futur.

On peut également considérer la disponibilité des terrains constructibles, qui jouera très certainement sur le coup des nouveaux projets, ou encore sur les coûts d’acquisition d’immeubles.

Légal

Ce dernier critère est directement lié au premier. Il s’agit d’une forme d’application concrète des décisions politiques, sous forme de lois et de règlements. Le meilleur exemple est la fameuse loi 20-20-20, ou encore la réglementation Airbnb (sur la location court-terme). 

Ces 2 concepts sont également abordés dans notre dernière infographie, que vous retrouverez ici.

Pour conclure, l’exercice général présenté ici consiste à repérer tous les facteurs de marché qui sont favorables ou non à la réalisation de notre projet. Bien que ça puisse sembler lourd comme méthode, un investisseur qui maîtrise son secteur n’aura aucune difficulté avec le PESTEL, puisqu’il le fera indirectement sur une base régulière en suivant de près l’évolution globale de son secteur.

Comme quoi location is key !