Les vrais chiffres sont enfin utilisés

Un article du journal Le Devoir, paru le 8 avril dernier, stipulait que les prix des logements s’affolaient présentement un peu partout au Québec, et principalement à Montréal. Mais qu’en est-il vraiment ?

Grâce aux données que nous cumulons depuis maintenant plus de 4 ans, nous avons recensé tous les loyers de type 4 ½ offerts au marché à Montréal, durant le premier trimestre de chacune de ces années. Nous nous sommes concentrés sur le 4 ½, car il s’agit de la grandeur de logement la plus présente sur le marché locatif résidentiel. Afin de ne pas biaiser les statistiques, notez qu’aucun condo locatif n’a été utilisé dans l’étude. Voici nos résultats :

Les loyers sont-ils réellement plus élevés cette année ?

Le premier constat que nous pouvons faire, est que l’article cité plus haut surévalue considérablement les valeurs des logements 4 ½ à Montréal. Pour certains quartiers centraux tels qu’Ahuntsic-Cartierville, Saint-Laurent, Le Plateau-Mont-Royal, Montréal-Nord et LaSalle, les prix répertoriés sont entre 7% et 18% supérieurs à ceux que nous avons enregistrés. Il est aussi important de mentionner que contrairement aux 3000 données utilisées dans l’analyse du journal Le Devoir, nous nous sommes appuyés sur plus de 20 000 données filtrées et validées.

Ensuite, pour ce qui est de “l’affolement des prix”, la réalité du marché en 2021 nous indique tout le contraire. Comme nous l’avons répété à maintes reprises, l’importante baisse de la demande, jumelée à l’excédent d’unités offert au marché dû aux ménages désertant la grande métropole, met une grande pression à la baisse sur les loyers. Nous en faisions d’ailleurs mention dans notre article Retour des loyers gratuits à Montréal, comme quoi l’offre de mois gratuit et la baisse des prix prennent de l’ampleur dans le portrait locatif montréalais.

Les chiffres parlent d’eux-mêmes : alors que nous avions enregistré une hausse moyenne de 9,20% en 2019 et de 16,94% en 2020, les loyers n’ont augmenté que de 0,96% cette année. Certes, les valeurs ont réellement grimpé ces deux dernières années, surtout l’an passé, mais se sont grandement stabilisées cette année. Nous sommes cependant d’avis que cette tendance ne sera pas éternelle, et que la croissance des prix devrait reprendre, entre autres, lorsque les frontières rouvriront pleinement.

Une offre de logement passablement secouée

La raison pour laquelle nous avons écarté les condos locatifs de l’étude est que ce type d’unité (les logements plus cossus en général) a beaucoup de difficulté depuis le début de la pandémie. Elles sont également parmi les plus touchées par le départ des Montréalais vers la banlieue et les régions éloignées. Les faibles taux d’intérêt et le pouvoir d’achat accru des ménages leur permettent d’envisager l’achat d’une maison, et payer pratiquement la même mensualité que le coût du loyer. On peut d’ailleurs observer cette tendance via la forte hausse des valeurs marchandes des maisons unifamiliales en banlieue.

Ces unités plus “haut de gamme” s’ajoutent au surplus enregistré cette année comparativement aux 3 dernières. Alors que l’offre de logement se situait entre 4000 et 4600 à Montréal en 2018-2020, celle-ci a presque doublé cette année, pour atteindre 7937 unités.

Toujours dans notre article Retour des loyers gratuits à Montréal, nous avions constaté que l’offre totale de la province était de plus en plus dominée par des appartements provenant de Montréal (la part la plus haute enregistrée étant autour de 60%). Nul doute que cette tendance se maintient cette année.

Et pour les autres grandeurs ?

Dans notre plus récent article, Sale temps pour le 3-½, nous nous étions penchés sur la situation des logements de type 3 ½, et tout comme pour les 4 ½, l’offre globale a grandement augmenté. D’ailleurs, cette catégorie de logement semble avoir eu un peu plus de difficulté à trouver preneur sur le marché.

En sommes, la ville de Montréal vit un profond bouleversement de son marché locatif présentement. Les logements (excluant ceux abordables) restent plus longtemps disponibles au marché, le coût des rénovations a grandement augmenté dû à l’explosion du prix du bois, et les propriétaires hésitent moins à baisser leur prix ou à offrir des mois gratuits. 

Bien que le contexte pré-covid laissait prévoir une potentielle surchauffe, il est très important de remettre en perspective la direction actuelle du marché qui tend plutôt vers une accalmie. Nous suivrons de près l’évolution que prendra la direction des loyers dans les prochains mois. 

La pandémie a amené son lot de changements et de perturbations sur le marché immobilier québécois. Les valeurs immobilières ont augmenté à un rythme effréné, ce qui n’est pas sans avoir eu des répercussions sur les unités mises en location. Bien que la demande ne soit pas toujours au rendez-vous, notamment pour certains biens dans les grands centres, au niveau provincial, les valeurs locatives se tiennent et connaissent elles aussi une hausse.

Mais nous assistons actuellement à un phénomène bien nouveau. Alors que les studios 1-½ et 2-½ ou encore les 4-½ se louent sans trop de problèmes, c’est plus difficile pour les logements de type 3-½, communément appelé : logement 1 chambre. Et non, on ne parle pas que de Montréal ici. On parle aussi de secteur comme Lachute par exemple.

Comment expliquer cela ?

En nous penchant sur la période* du 1er janvier au 11 mars 2021 (date de l’étude), nous avons recueilli 38 260 données de logements offerts à l’échelle du Québec. Toujours selon la même période, nous avons répété l’exercice pour les années 2020 et 2019, constituant des échantillons s’établissant respectivement à 31 518 et 32 272 unités offertes au marché.
*Notez que cette période sera employée pour le restant de l’étude.

Notre premier constat observé est que le volume d’offre pour les 3-½ a littéralement explosé comparativement à l’année précédente, avec une hausse de plus de 38%. Cette hausse est la plus importante enregistrée parmi toutes les nomenclatures de logement offertes au Québec. À titre de comparaison, les logements avec 2 chambres, soit le bien locatif le plus répandu dans la province, ont connu une croissance de 12%.

Notons également qu’en 2019, les 3-½ et les 4-½ représentaient respectivement 26% et 40% de l’offre québécoise totale. Ces proportions s’élèvent cette année à 31% et 37%, signe de la forte accélération de l’offre de 3-½. Pour sa part, le logement 2 chambres a connu une hausse moins prononcée de son offre, principalement due au désir des locataires de conserver leur appartement.

Voici la représentation graphique de nos observations :

La problématique soulevée ici est que la demande ne permet pas de combler le surplus de 3 et demi offert au marché. Nous sommes conscients que plusieurs facteurs peuvent expliquer la situation, mais l’avènement du télétravail ressort du lot. Le “home office” est venu chambouler nos besoins en matière d’habitation.

C’est notamment cet enjeu, combiné aux faibles taux d’intérêt, qui est venu entre autres contribuer fortement à l’attrait pour la maison unifamiliale. Nous avions d’ailleurs rédigé un article traitant du sujet. 

C’est en effet ce besoin d’espace, propulsé par le désir d’y incorporer un bureau, qui est venu restreindre l’engouement pour les logements de 1 chambre. C’est donc une preuve ici que la pièce supplémentaire a gagné en importance. À ce chapitre, notons la différence du loyer médian entre un 4-½ et un 5-½, qui s’élève à 285$ en 2021 comparativement à 150$ en 2020. Une hausse de 53% (ou 133$) sur 1 an.

Lorsqu’on s’attarde à l’écart entre le 3-½ et le 4-½, la situation est tout autre. La différence du loyer médian a plutôt chuté de 20$, ce qui reflète un coût de 65$ pour la pièce supplémentaire en 2021. En comparaison, nous étions à un écart de 85$ en 2020 et même à 95$ en 2019 pour passer de 1 à 2 chambres.

Les 4-1⁄2 représentent donc une opportunité économique vis-à-vis les 3-1⁄2, ce qui explique pourquoi ils se louent plus facilement. Mentionnons tout de même que le prix médian pour un logement avec une chambre a grimpé de 19% cette année.

Un autre facteur propre aux grands centres est la forte diminution de la clientèle professionnelle étrangère. Cette absence marque le retour sur le marché d’unités plus dispendieuses, contribuant du fait même à l’augmentation générale du loyer médian des 3-½.

De plus, plusieurs ménages locataires séparent le coût du logement en misant sur la co-location. Les unités plus grandes et disposant de plus de chambres offrent donc cette possibilité. C’est tout le contraire pour le 3-½ visant principalement les personnes seules ou de jeunes couples, bien souvent à la recherche d’un 1er logement.

En résumé, les clients-locataires calculent plus que jamais leur coût d’opportunité, et ce, face à des besoins qui sont en pleine mutation. Bien des locataires au budget limité continuent de favoriser les studios ou se tournent vers la co-location. De leur côté, les locataires qui auraient bien pu opter pour le 3-½, se dirigent dans plusieurs cas vers le 4-½ offrant plus de flexibilité.

Tout indique que les logements de type 3-½ sont perçus actuellement comme n’offrant pas le meilleur rapport espace/prix. Alors, est-ce qu’on met de côté la construction et le développement de 3-½ ? Pas nécessairement.

Afin de prendre une décision plus éclairée, il est bien important d’étudier en détail les besoins du secteur, la rentabilité du produit et la réactivité de la demande face au bien proposé. C’est exactement le type d’analyse que nous offrons avec le Centre Technique de Recherche sur le Logement. N’hésitez donc pas à nous écrire, ou même à consulter Zipplex pour connaître les prix et les volumes d’offres de votre secteur.

D’après vous, à quel point les loyers à proximité d’une station de métro se démarquent-ils de leur arrondissement d’appartenance ?

10% ? 15% ? 20%…? On serait en droit de croire que la distinction est quand même grande !

La valeur d’un bien immobilier est directement associée à son emplacement. Tout ici est donc lié à l’attrait pour les services à proximité ou les attraits environnants. Tout comme l’accès à un point d’eau pour une résidence de villégiature, les bouches de métro ont la cote auprès des résidents d’une métropole. Inspiré par la publication récente (et virale) de la courtière en immobilier Charlyse Amoussou, ayant fait état dernièrement de la valeur des condos à proximité des stations montréalaises, nous avons repris l’exercice, mais avec ce que nous connaissons le mieux ; le loyer.

Méthodologie

Pour fin d’exercice, nous avons donc puisé à même nos données propulsées sur Zipplex, tout en personnalisant l’analyse grâce à nos développements via le Centre Technique de Recherche sur le Logement. Notez que nos conclusions s’appuient sur un total d’un peu plus de 28K logements mis au marché entre le 19 février 2019 et le 19 février 2021 et concentrés dans un rayon de 500 mètres autour des métros du Grand-Montréal. Nous n’avons considéré que les logements de 1 à 3 chambres et aucun condo locatif n’ont étés comptabilisés.

Pour une meilleure base de comparaison entre les stations et leur arrondissement, nous nous sommes concentrés sur les loyers médians au pied carré, de sorte à éliminer en bonne partie, l’impact des unités proportionnellement plus grandes. À ce chapitre, nous avons établi des limites inférieures et supérieures de 300 et 1400 pieds carrés en matière de superficie afin d’éliminer les extrêmes et centrer l’échantillon sur le marché moyen.

Alors, comment se démarquent les 68 stations du Grand-Montréal face à leur arrondissement ?

C’est en moyenne 4,89% plus élevé. (Juste ça ?)

Oui, vous avez bien lu ! Au total, 24 d’entre elles ont même des résultats négatifs.

Note importante !

Bien qu’on affiche des résultats négatifs lorsqu’on met en parallèle les loyers environnant des stations face au loyer global de l’arrondissement, il ne faut pas minimiser l’attrait de ce point d’intérêt. En fait, cela veut simplement dire que la réalité locative entourant cette station diffère de celle de l’arrondissement au grand complet, qui elle, procure des attraits plus importants et favorisants des loyers plus élevés.

La station Acadie en est le meilleur exemple avec -31,5% d’écart. Bien qu’elle fasse partie de l’arrondissement Mont-Royal, elle est directement influencée par le secteur Parc-Extension où elle y est limitrophe, mais ne “profite pas” des loyers plus cossus du secteur plus à l’ouest.

Autrement dit, un résultat négatif signifie que l’impact du métro ne se transpose pas sur l’ensemble de l’arrondissement, et que d’autres points d’intérêt ont probablement plus d’influences sur les prix.

Bien que le 4,89% avancé plus haut paraisse plutôt faible, certaines stations de métro ont des résultats plus que positifs, et donc un grand impact sur les prix. Voici un top 5 pour le loyer par pied carré médian et le loyer médian.

Les écarts en % obtenus pour le loyer médian sont plus importants que ceux du prix par pied carré. C’est dû notamment à l’impact de la superficie habitable des unités. Par exemple, le métro Fabre, qui trône pourtant au premier rang du classement des loyers médians, ne figure pas sur le classement des prix par pied carré. On peut donc conclure que les unités entourant ce terminal sont, en moyenne, plus grandes que la moyenne enregistrée pour l’arrondissement, et que cette différence de grandeur moyenne est plus importante que celle pour les prix médians.

Au final, on peut sans contredit affirmer que les stations de métro ont toutes un effet positif sur le loyer environnant. Par contre, c’est lorsque les résultats sont mis en perspective avec l’arrondissement que nous pouvons en tirer diverses conclusions. L’exercice pourrait se faire également avec une multitude d’autres points de comparaisons, parce qu’au final, c’est la localisation et les attraits à proximité qui dictent la ferveur des clients-locataires.

Voici ci-bas le tableau regroupant la totalité des résultats pour les 68 stations de métro de la RMR de Montréal.

Avertissement!

Nos données reposent sur l’information véhiculée à même les annonces de logements à louer, et sur lesquelles nous effectuons une vérification rigoureuse afin d’éliminer au maximum les sources de biais. Une marge d’erreur subsistera toujours face à l’interprétation des données que nous véhiculons. Nous vous suggérons de vous référer à la section “Termes et Conditions” avant de consulter et interpréter nos données sur Zipplex.ca.

NOTE : Dans ce tableau, la couleur des lignes représente la ligne de métro associée, le numéro entre parenthèses représente l’arrondissement dans lequel est incluse la station, et les deux colonnes de différence sont basées sur la comparaison entre les résultats de la station (500 mètres autour) et ceux de l’arrondissement.