Enfin les 52e vacances de la construction

Enfin les 52e vacances de la construction

Article repris de l’infolettre #139

Ça y est, les vacances de la construction sont en cours au Québec !

C’est la fête pour un nombre incroyable de Québécois qui travaillent directement ou indirectement dans l’industrie. En fait, c’est tellement gros que c’est pratiquement la province tout entière qui est mise sur pause. 

Et dire qu’il y en a comme Dany qui en ont profité pour revenir alors que tout le monde part lol. Timing is everything comme on dit…

Bien que l’ambiance devait déjà être festive vendredi dernier, en principe, c’était dans 54 heures que débutait la 52e édition des vacances de la construction au moment de publier cette infolettre (jeudi dernier à 18h).

On ne sait pas si vous vous en rappelez, mais on vous avait déjà parlé de la fameuse année de 1971. Le site https://wtfhappenedin1971.com/ y est même dédié pour vous exposer le tout… Mais pour le Québec, c’est cette même année que ces deux mythiques semaines ont pris effet pour la première fois.

Bon, 52e édition, 54h avant les vacances… pas de coïncidence cette fois-ci… À moins que l’on considère le 52 + la durée de 2 semaines des vacances (okay, calmos Stevy) !

Il est vrai qu’on a été pas mal assidu sur les chiffres dans les dernières infolettres. Disons qu’on y voit bien l’empreinte du cadet du duo ;). Mais comme on le mentionne plus haut, le grand vacancier est de retour des contrées de l’Oncle Sam. Il paraît qu’il aurait plusieurs péripéties à raconter, dont certaines liées à des pneus crevés 😅.

Fidèle à ces bonnes habitudes

Revenons à Stevy (et à sa manie des chiffres). Pour sa défense, l’inspiration ne manquait pas dans l’actualité immobilière !

Quand on voit des articles comme celui-ci sur la densification, disons que « ça titille en dedans »… Surtout quand on garde en tête le rapport de la SCHL. Ah la la, c’est comme si on faisait exprès !

On scande haut et fort qu’il y a un manque de logement abordable, qu’il faudrait plus de logements pour remonter les taux d’inoccupation. Pour ça, il faudrait d’abord se pencher sur la chaîne de production et sur les réglementations trop strictes et non adaptées des villes. Quand c’est rendu que même les entreprises tentent de créer du logement…

Bon, on n’est pas à plaindre lorsqu’on regarde la crise immobilière qui se passe en Chine actuellement. Il faudrait tout de même faire attention à comment sera gérée notre situation.

Ça y est, Stevy est parti…

Depuis le 2e trimestre de 2015, le nombre d’appartements en construction a augmenté en moyenne de 3,54 % par trimestre. Pour vous donner une idée, on se situait à 0,96 % en moyenne par trimestre entre le dernier trimestre de 2003 et celui de 2014.

Pour les mises en chantier, les taux sont respectivement de 2,73 % et 0,29 %. C’est très simpliste comme analyse, mais n’en demeure pas moins que plus on construit, plus les coûts de production augmentent, plus les délais augmentent et plus les stocks en construction augmentent.

Des chiffres, encore des chiffres

Ouais, ce cher Stevy ne peut se contrôler quand c’est une question de chiffre ! 

Et rien pour calmer ses ardeurs, le Canada a dévoilé le 20 juillet dernier les chiffres concernant l’évolution de l’IPC pour juin. L’indice a grimpé de 0,7 % en juin, et s’élève à 8,1 % pour les 12 derniers mois. Lorsqu’on vous disait que la hausse plus relevée du taux directeur était possiblement annonciatrice d’une hausse de l’IPC…

S’il y a une mince lueur d’espoir, c’est que l’IPPI ou l’Indice des Prix des Produits Industriels tel qu’expliqué dans la dernière infolettre disponible sur notre blogue, a baissé de 1,1 % en juin, première baisse depuis août 2021. Sommes-nous en voit de voir l’IPC redescendre ? Le prix du pétrole a commencé à diminuer, donc il ne serait pas surprenant.

Bon okay, c’est les vacances pour plusieurs d’entre vous. On (Stevy) va arrêter ça là pour les chiffres. Après tout, une pause est toujours salutaire !

Attendez là, on parlait d’une pause pour vous, par pour nous ! Une pause des chiffres ? Eh non, lorsqu’il est question de chiffres, c’est difficile de prendre du repos ! D’ailleurs, notre équipe regorge de passionnés d’analyse. Et on est justement tous frais et dispos pour estimer les valeurs marchandes de vos divers projets locatifs.

Notre équipe est prête

Il s’agit effectivement d’un bon autre bon timing pour tous ceux qui ont des projets dans le radar ; pendant ces deux semaines de quasi inactivité, quoi de mieux que de planifier et préparer le terrain pour un retour en force ? 

Ne vous inquiétez pas, vous pourrez siroter votre pina-colada, vous lancer à la conquête des meilleurs cocktails pour l’été ou donner une chance à l’acerum (il paraît que c’est « l’or du Québec »). Vous pourrez même vous lancer dans un périple américain (pourvu que vos pneus n’y laissent pas leurs « gommes », n’est-ce pas Dany ?), ou profiter des chalets sur le bord de l’eau et des espaces de détente 100 % québécois. 

Vous pourrez faire tout ce qui vous tente, et laissez vos estimations locatives, vos stratégies en matière d’offre de logement et tout type de besoin lié au logement aux bons soins de nos trippeux du loyer.

Bon succès, mais surtout, bonnes vacances !

L’arbre est dans ses feuilles…

L’arbre est dans ses feuilles…

Article repris de l’infolettre #138

Et puis, comment s’était passée votre gueule de bois jeudi matin dernier ? 

Bon, certains avait peut-être pris un coup pour célébrer la Fête nationale française (qui était le 14 juillet). Mais ce n’est définitivement pas ce à quoi nous faisons allusion ici…

Disons qu’une bonne partie de la population québécoise a eu une belle surprise il y a une semaine. La Banque du Canada a annoncé, non pas une hausse de 75 points de base comme on l’anticipait, mais bien de 100 points de base ! Disons qu’on peut aussi appeler ça « prendre un coup » !

Après tout, c’est la hausse la plus importante en 24 ans… Mais plus sérieusement, est-ce si surprenant ? 

L’origine de la poussée ?

Nous apprenions le 13 juillet que l’indice des prix à la consommation (l’IPC) a bondi de 1.3 % depuis le mois passé et de 9.1 % depuis le mois de juin 2021 aux États-Unis. La FED avait déjà augmenté son taux de 75 points de base le 15 juin dernier, un sommet depuis 1994. 

On n’a pas besoin d’être prophète pour affirmer qu’une prochaine hausse sera annoncée le 27 juillet. Surtout en considérant que la Réserve fédérale a annoncé vouloir doubler ses taux directeurs d’ici la fin 2022.

De notre côté, on attendait avec impatience la sortie de l’IPC hier, le 20 juillet. Pour rappel, l’indice avait cru de 1,4 % en mai 2022 seulement, et de 7,7 % depuis mai 2021

Une hausse plus élevée qu’attendu du taux directeur est possiblement annonciatrice d’une hausse de l’IPC. On vous laisse le plaisir de le découvrir par vous-même avec les résultats de juin 2022. Pour ceux qui croyaient qu’on avait atteint le « peak » inflationniste, on n’est peut-être pas sorti du bois comme on dit ! 

Un autre argument ?

Mais comme la forêt n’est pas seulement composée de bouleau jaune, il n’y a pas que l’IPC qui est intéressant à regarder.

Il y a aussi l’Indice des Prix des Produits Industriels (IPPI, ou PPI pour les É-U). Ce dernier indique le coût de production pour les manufacturiers. Beaucoup d’économistes le qualifient de précurseur, car bien entendu, la production vient avant la consommation.

Il est par contre difficile d’affirmer avec conviction que l’IPPI est annonciateur de mouvement dans l’IPC. N’empêche qu’une hausse de ce dernier a de bonnes chances d’entraîner une hausse des prix de consommation un peu plus tard.

Et encore ici, le Canada a enregistré une hausse mensuelle de 1,7 % en mai dernier, et de 15 % depuis mai 2021. Aux States, une hausse du PPI de 1,1 % en juin 2022 (0,9 % pour mai dernier) et de 11,3 % depuis juin 2021 vient tout juste d’être annoncée. Un autre signe que l’on n’a peut-être pas encore atteint la cime de l’IPC. MISE À JOUR : les données de juin sont tout juste sorties sur le site de Statistiques Canada.

Et si ça s’avère exact (l’est-ce?), attendez-vous à ce que la Banque du Canada aiguise sa hache et continue les montées considérables de son taux directeur. Il est d’ailleurs possible qu’on dépasse ce qu’on visait initialement d’ici la fin 2022…Parce qu’il vaut mieux guérir que prévenir dans ce cas si on dirait, on a une solution pour vos prochains After Interest rate raise.

L’arbre élevé attire le vent

Quand on parle de hausse de taux d’intérêt, on pense souvent à la hausse des paiements hypothécaires en premier. Avec la croissance de l’endettement hypothécaire des ménages canadiens de 9 % et une progression de 400 milliards de dollars en prêt hypothécaire, c’est normal.

Mais il y a d’autres effets liés à une montée du taux directeur. 

Par exemple, l’augmentation du coût d’emprunt des entreprises, qui se transpose indirectement dans le coût de production. 

Un autre élément important est la demande de permis de construction.

Historiquement, presque chaque hausse importante du taux directeur a entraîné une diminution du nombre de permis demandés. Les mises en chantier ont d’ailleurs déjà ralenti cette année de 4 % entre juin 2021 et mai 2022 comparativement à la même période l’année précédente.

En bleu : variation des permis de construction En jaune : variation des taux d’intérêt

Il sera intéressant de voir comment le secteur de la construction se comportera cette année ainsi que l’an prochain. En 2021, les heures travaillées ont crû de 21 % par rapport à 2020. Le nombre d’emplois aussi a connu une croissance, notamment grâce à l’adoption de 8 mesures temporaires par la CCQ pour favoriser l’intégration d’employés.

Un véritable bras de fer ?

À l’autre bout du spectre, on milite de plus en plus en faveur de la densité. Cet article, paru le 9 juillet, présente très bien les problèmes principaux causant la fameuse crise du logement. On retiendra surtout la mention des lois trop strictes des villes vis-à-vis les projets proposés. 

Un drôle d’adon, puisque le maire de la ville de Laval a présenté son premier plan d’urbanisme récemment, et prévoit beaucoup de changements législatifs. Il faut dire que la ville n’avait pas apporté de modifications notables depuis les années 70… ça n’aura pris que 52 ans, ou deux vies de Stevy 😅.

On y promet plus d’espace vert, plus de facilité à construire et moins de stationnements, entre autres. La ville se basera sur l’adaptation d’un bâtiment dans son quartier plutôt que la segmentation de plusieurs zones selon le type de secteur (industriel, résidentiel, etc.). Elle prévoit aussi de réduire le nombre de stationnements exigés dans les projets.

Pour avoir étudié les espaces de stationnement dans le cadre d’un mandat avec le CTRL, on est bien placé pour affirmer que les villes peinent à s’adapter. Il s’agirait donc, dans le cas que le plan de Laval soit accepté, d’un vent de fraîcheur pour la ville. 

On ne serait pas surpris de voir d’autres municipalités emboîter le pas, afin de favoriser la densification et le développement durable. 

Ce sera donc de voir si une mise à jour de la réglementation des villes pourra renverser la pression exercée par la hausse des taux… un véritable bras de fer !  Non, pour garder la thématique, pas de bois mou ici !

L’important dans tout ça

On termine cette infolettre en vous rappelant que malgré tout, il n’est pas impossible de réaliser des projets. Au contraire, il y aura des opportunités qui vont se dessiner de plus en plus. Il vous faudra donc garder l’œil ouvert ! 

Il est aussi important que vous développiez vos racines, car elles assureront votre solidité et nourriront vos projets. C’est quasi poétique et ça nous rappelle l’œuvre « L’homme qui plantait des arbres. Un peu à l’image du berger dans ce récit qui donne une nouvelle vie à un paysage presque désert, les proprios sont la clé aux taux d’inoccupation trop arides.

Si vous voulez que l’on contribue à votre propre œuvre, n’hésitez pas à nous contacter pour tous vos défis du loyer. Traversons ensemble cette tempête, plantons des arbres. Cheers !

Bon succès.

On a repêché le vase qui coulait

On a repêché le vase qui coulait

Article repris de l’infolettre #137

Saviez-vous que le chiffre 137 a une signification importante en physique ? Il s’agit du dénominateur de la constante de structure fine, 🤓…une constante qui « caractérise la force avec laquelle la matière se couple à la lumière ». 

Ou comme l’explique Michael Brooks : « Ce nombre immuable détermine comment les étoiles brûlent […] ». Imaginez si on avait une constante pour dire à quel point un projet immobilier sera un pétard mouillé ou un succès assuré!

En espérant justement que l’étoile slovaque repêchée par le Canadien la semaine dernière à Montréal ne brûlera pas de sitôt ! 

Car oui, après 13 ans, le repêchage de la LNH est revenu dans la métropole. Portez attention aux chiffres ici. C’est la 27e fois que la ville accueille l’événement, la 6e fois qu’elle repêche au premier rang et la 3e fois qu’elle a le premier choix à Montréal. 

Des chiffres qui nous rappellent un certain Alex Galchenyuk, qui portait le numéro 27, qui a joué 6 saisons à Montréal et qui a été repêché au 3e rang par le bleu-blanc-rouge…

Tsé quand tu veux jouer avec les chiffres… Coïncidence ou fruit du hasard ? Les astres étaient peut-être alignés haha !

Le phénomène médiatique du 1er juillet

Une chose qui n’est pas le fruit du hasard, c’est les articles qui ont commencé à paraître dans la presse québécoise.

Qu’on se le dise, ce n’est pas une situation plaisante ni souhaitable que de voir des locataires qui n’ont pas de toit sur la tête. Par contre, les médias ont le don de présenter qu’un seul côté de la médaille. Et quand il présente l’autre côté, il s’agit d’entrevue comme celle-ci. On vous laisse en tirer vos propres conclusions.

Il y a aussi des aberrations qui brillent plus fort que d’autres dans le raz-de-marée médiatique…

Près de 500 HLM sont vides actuellement. Ce qui nous frappe le plus dans tout ça, c’est les budgets annuels de 83 millions de dollars entre 2008 et 2019 et la “modique” somme de 94 millions l’an dernier pour rénover 650 logements. 144 915$ de rénovations par logement, ça en fait de beaux dollars ! Mais comment a-t-on pu se rendre jusqu’à là ?

– Un système inadapté qui peine à trouver des solutions aux problèmes de logistiques liés aux passeports et demande de visa. Ceci cause l’entrée au compte goutte des immigrants, alors qu’il y a deux semaine, on militait en faveur d’un ouragan de mise en chantier d’ici 2030 (plus de 130 000 par année). De toute façon, la construction en elle-même a déjà ces problèmes. La solution serait de densifier, mais plusieurs projets sont bloqués par les villes 😅.

25 000 $ pour la refonte du logo de la ville de Trois-Rivières, qui n’est en faite qu’une version en noir et blanc de l’ancien logo (vert et bleu). Et on va même jusqu’à dire que les anciennes couleurs pourraient revenir selon les circonstances 🥴. Un bel investissement, considérant que le taux de taxation de la ville est parmi les plus élevés au Québec avec 1,4569 % de taxe foncière en 2021 comparativement à 0,8225 % pour Montréal, par exemple.

Mais le véritable article qui ressort du lot, c’est celui-ci : Logements cherche occupants

« Le drame vécu par des familles plus vulnérables en ce 1er juillet masque le fait que le marché immobilier montréalais ne connaît pas de pénurie ».

En effet, le nombre de logements offerts au marché a considérablement augmenté au premier trimestre de 2022 comparativement aux premiers trimestres des 2 années précédentes.

On parle d’une hausse de 41,86 % de la disponibilité des logements depuis 2 ans, ce n’est pas rien !

Mais ce n’est pas le résultat le plus frappant, loin de ça. Non, la première place du palmarès revient à la ville de Québec, où l’offre de logement au premier semestre de 2022 a été 147,85 % plus élevée que celle au premier semestre de 2020 !

Nous allons nous pencher sur le cas de la ville de Québec dans une prochaine infolettre. Mais déjà, assistons-nous à un phénomène d’exode dans la vieille capitale telle que nous l’avons vécu à Montréal durant la pandémie ? Même Lévis a vu une hausse considérable de son offre de logement depuis 2 ans (22,67 %).

En fait, avec Laval (5,38 %), il s’agit des 4 seules villes du top 10 qui ont connu une augmentation du volume d’offres au marché depuis le premier semestre de 2020. Pour les 6 autres villes, nous obtenons : 

– Gatineau : -86,50%

– Longueuil : -1,94%

– Sherbrooke : -28,09%

– Saguenay : -74,10%

– Trois-Rivières : -61,87%

– Terrebonne :  -44,94%

Alors oui, le logement se fait plus rare… en périphérie des grands centres et en région.

Et les loyers dans tout ça ?

Et en ce qui concerne les prix, la hausse n’est définitivement pas aussi drastique qu’annonce la RCLALQ dans son plus récent rapport (on vous l’avait dit qu’on ne les oublierait pas eux 😉).

À commencer par Montréal, les hausses du loyer marchand moyen et médian s’élèvent respectivement à 6,60 % et 15 % depuis le premier semestre 2020, donc depuis 2 ans. Par contre, si l’on prend le loyer au pied carré plutôt que le loyer absolu, ces hausses sont de 2,41 % et 5,96 % en 2 ans.

Ces faits démontrent que des logements plus grands ont été offerts au marché durant le premier semestre de cette année. Il en va de même pour le premier semestre de 2021. Notre petit doigt nous dit que l’exode a eu son mot à dire là-dedans. De grands logements ont été libérés au profit de maisons ou d’autres logements équivalents et moins coûteux en région.

Et juste pour le plaisir de reprendre la RCLALQ, voici d’autres statistiques depuis le premier semestre de 2021. Nous avons observé des hausses de loyer marchand médian de 7,41 % et de 21,95 % pour Sherbrooke et Granby. Ces hausses s’élèvent respectivement à 26,04 % et 18,18 % pour le loyer au pied carré. Ça reste relativement élevé, mais on est loin du 54,5 % annoncé à Granby depuis l’an dernier ! On obtient un loyer marchand moyen de 833,53$ au premier semestre de 2022. L’organisme avançait plutôt un loyer moyen de plus de 1 200$ en 2022

L’organisme n’est pas la seule qui tente d’estimer en vain la hausse des loyers cette année. Nous sommes tombés sur ce rapport, qui avance une augmentation mensuelle de 75$ du loyer moyen non meublé à Montréal en juillet, pour s’élever à 1 539$.

Encore là, jouons le jeu des comparaisons…

Le Plateau Mont-Royal : 2 148$ contre 1 559,27$ (Zipplex)

Verdun : 1 866$ contre 1 334,93$ (Zipplex)

Ahuntsic-Cartierville : 1 673$ contre 1 183,99$ (Zipplex)

Le hic avec toutes ces entités qui essaient d’avancer des statistiques, c’est que leur analyse est basée soit sur un faible nombre de comparable, soit sur une méthode statistique incomplète. En voilà un bel exemple de pétard mouillé.

De notre côté, on n’est pas là pour le sensationnalisme. On est là pour peindre le portrait réel du marché 🫡. Et avec l’ajout de plus de données sur l’outil, les statistiques seront encore plus robustes. Nous devrions terminer l’intégration de nouvelles sources de données d’ici la fin du mois en cours.

Il serait peut-être temps de nous mandater pour avoir le vrai portrait du marché locatif au lieu de faire confiance à des entités faisant usage de techniques mathématiques interdites 🥴 !

Au passage, nous finalisons actuellement un rapport statistique sur le premier semestre 2022. Ce dernier reprendra les chiffres avancés dans ce courriel et plus encore. Nous travaillons aussi sur une réponse quant au besoin de 620 000 logements avancés par la SCHL. Stay tune, on va le repêcher ce vase qui coulait 😉 !

Bon succès !

Quand la goutte d’eau devient un ruisseau

Quand la goutte d’eau devient un ruisseau

Infolettre #136

N’oublie pas que ce sont les gouttes d’eau qui alimentent le creux des ruisseaux…

On dirait bien que la goutte de l’APCHQ a alimenté le ruisseau de la SCHL. La société a sortie une nouvelle étude évaluant à 620 000 les logements manquants pour atteindre l’abordabilité d’ici 2030 au Québec !

Évidemment, le grand torrent médiatique n’a pas mis de temps à s’installer, et inonder nos fils d’actualité.

Profitant de la vague médiatique de l’abordabilité, la RCLALQ a frappé à peine quelques jours après avec son étude portant sur la hausse des prix.

Pire encore, voilà qu’on définit un propriétaire « normal » comme étant celui qui n’augmente pas ses locataires (avec un loyer clairement sous la valeur marchande), qui donne des mois gratuits quand l’économie va moins bien et qui est toujours présent pour tout dépannage, réparation et service.

Eh bin, nous qui attendions une pluie d’articles à l’approche du début du mois de juillet (et les 2 derniers chapitres de la saison 4 de Stranger Things), on est déjà bien servi (et trempé) ! En même temps, notre bureau d’enquête a excessivement soif depuis la parution du communiqué de l’APCHQ. En passant, notre dernière infolettre à ce sujet est disponible sous forme d’article dans notre blogue. 

Mais parce que ça en fait beaucoup à avaler d’un coup, on va se concentrer sur la SCHL d’abord. Et comme le dit le proverbe, qui ose traverser les grands fleuves ne craint pas les petites rivières. Alors oui, on ne vous oublie pas les comités logements ;). Nous produisons actuellement de belles statistiques sur le marché locatif, question de calmer le débit de la rivière.

620 000 logements de plus… que ce qui est déjà prévu

Avant de ressortir les saumons que nous avons pêchés dans le lac qu’est l’étude de la SCHL, il y a un tweet qui a attiré notre attention (le tweet a été supprimé depuis). On y parle du Bullwhip Effect (ou effet coup de fouet), un concept selon lequel un petit changement dans la demande peut entraîner des changements beaucoup plus importants dans la chaîne d’approvisionnement en raison du manque d’information et de communication. Un peu comme lorsqu’on agite un fouet (aucune allusion n’est faite ici, même si certains en mériterait un).

Dans cette vidéo, on y explique les diverses causes du Bullwhip Effect, et on y fait mention, au 5e point, de unforeseen spike (demande imprévue). On utilise ce concept dans l’industrie du détail, mais il s’applique très bien à la pandémie. On y reviendra…

En partant, il est important de mentionner que les 620 000 logements calculés par la SCHL, dont le modèle demeure un mystère que nous n’avons toujours pas résolu, sont pour rétablir les niveaux d’abordabilité que la société a observés en 2003-2004. Par abordabilité, la SCHL fait allusion à un ratio de frais de logement sur le revenu moyen de 32 %. Pour vous situer, on est actuellement à 39,5 % en date du dernier trimestre de 2021. Nous avons dépassé la barre de 40 % que lors de 3 trimestres, en 1990 et 1991.

Au passage, voici un extrait du rapport qui devrait s’apparenter à une véritable douche froide pour les comités logements : 

« L’inabordabilité du logement n’avait jamais été un problème au Québec, mais les choses ont changé en raison de la hausse des prix des habitations depuis le début de la pandémie. » 

– page 13, Rapport de juin 2022, SCHL

Ensuite, la Figure 2 (page 40) présente l’évolution du nombre de ménages et du parc de logements. Malgré le fait qu’on ne présente pas les valeurs exactes (ça nous fait pas mal bouillonner cette absence), on voit quand même que la variation entre 2000 et 2021 est identique pour les deux éléments.

En gros, il n’y avait pas d’inabordabilité avant la pandémie et l’évolution du nombre de logements suivait celle des ménages. On va donc modifier la question qu’on avait posée dans la dernière infolettre pour celle-ci : il est où le besoin de logement ?

L’effet coup de fouet

Revenons à l’objectif d’abordabilité.

Dans le fond, la SCHL veut que les constructeurs augmentent leur productivité afin de créer encore plus de logements. Ceci viendrait réduire le coût de l’habitation et les frais de logement.

On pensait que le vase débordait la semaine dernière, voilà qu’il coule dans l’océan aujourd’hui ! 

Sans blague, la pandémie a entraîné un effet coup de fouet sur la demande de maisons (surtout en région). La chaîne d’approvisionnement a dû surproduire (surtout en 2021), causant entre autres la hausse des coûts de construction.

L’effet coup de fouet a déjà eu son impact ailleurs chez certains détaillants, qui ont accumulé trop de stock. Comme en fait mention l’article, les quincailleries pourraient bientôt vivre le même sort.

Et là, on voudrait que le secteur de la construction soit plus productif… Mais une hausse de la productivité entraînera nécessairement une hausse des coûts. Ne soyons pas dupes, certains promoteurs ont déjà de la difficulté à trouver preneur pour leurs unités. Comment un tel contexte pourrait-il les motiver à produire davantage ?

Parallèlement, une baisse des valeurs immobilières, telle que projette la SCHL, signifierait aussi une baisse des garanties des hypothèques actuelles. Celles-ci représentaient plus de 2 billions (trillions en anglais) de dollars chez les grandes institutions en avril 2022. Pas besoin de rappeler ici ce qui s’est passé la dernière fois qu’il y a eu dévaluation des maisons en garantie… #2008.

On pourrait continuer longtemps sur le sujet… On n’a même pas parlé des frais du logement (paiement hypothécaire, taxes, assurances, entretiens, etc.) qui baisseraient avec une hausse de l’offre selon l’étude (en ouin ?). Disons qu’on ne veut pas tout déverser ici 😅. Mais en même temps, la société d’État est consciente que son étude n’est pas complète. Nous voulions simplement soulever certains aspects ici.

Et quand on se compare, on se console. La pluie que l’on vit actuellement n’est pas comparable à l’orage qui surplombe les États-Unis suite à l’invalidité de l’arrêt Roe c. Wade

On termine donc en souhaitant que vous n’ayez vécu aucune histoire d’horreur  issue d’un déménagement cette année !

Bon succès !

La goutte qui fait déborder le pichet

La goutte qui fait déborder le pichet

Article repris de l’infolettre #135

C’est lors d’un grand banquet à saveur patriotique, le 24 juin 1834, qu’est chantée pour la première fois la chanson Ô Canada ! mon pays, mes amours. À ce que l’on dit, 25 « Santé ! » furent donnés cette journée-là. Disons qu’aujourd’hui, on ne les compte plus les Santé 🥴 !

C’est assez impressionnant de voir qu’un rassemblement de 60 personnes s’est transformé, 143 ans plus tard, en fête nationale. Comme quoi un mouvement peut en faire du chemin !

Parlant de chemin, notre cher Dany s’est lancé la semaine dernière dans les quelques 2421 km qui séparent Montréal de la Floride. La légende dit qu’il a trouvé le moyen de s’arracher quelques cheveux de la tête en voyant la facture de gaz (oups) !

Revenons au 24 juin. Cet événement emblématique nous rappelle aussi qu’une prochaine fête cogne à nos portes (littéralement), celle du démén… Canada !

Et pour ceux qui sont déjà au courant, le 1er juillet nous rappelle qu’une prochaine annonce quant au taux directeur s’en vient, le 13 juillet 2022 exactement.

Ce n’est pas un secret de polichinelle, une hausse du taux est non seulement très probable, mais pourrait bien être aussi élevée (50 points de base ou 0,5 %) que la dernière. On va même jusqu’à dire qu’un taux à 3 % est possible d’ici la fin de l’année, afin de contrer l’inflation qui culmine à son plus haut point en 30 ans. Rappelons ici que le niveau cible de la Banque est 2 % alors qu’on est à 7,7 % présentement… outch !

Néanmoins, ça ne veut pas dire qu’aucun projet immobilier n’est possible. Nous en avons la preuve avec nos études du loyer CTRL qui sont assez populaires par les temps qui courent.

D’un sens, c’est logique puisque la conjoncture économique couplée aux assouplissements des règles et conditions qui tardent à arriver dans certaines villes forcent les investisseurs à être plus solides dans leurs estimations et dans leurs arguments. Si jamais vous faites face à ce genre de problématique, n’hésitez pas à nous contacter 😉 !

Fables de la crise du logement

L’ironie actuelle, c’est que tout semble jouer en défaveur de la construction de logement : rareté de la main-d’œuvre ; hausse des coûts des matériaux ; long délai ; taux d’intérêt… Pourtant, les mises en chantier au Québec ont atteint un sommet en 2021 depuis que l’information est disponible sur le portail de la SCHL, et il manquerait 100 000 logements dans la province !

100 000 logements… Sommes-nous les seuls à tomber en bas de notre chaise ? Surtout que l’association avait estimé ce besoin entre 40 000 et 60 000 en septembre dernier…

Coudonc, il s’est passé quoi en 2021 pour que ce nombre augmente aussi drastiquement ? Notre bureau d’enquête (lol) vous a préparé quelques chiffres, que vous pouvez vous-mêmes trouver sur le portail de la SCHL et sur l’Institut de la statistique du Québec.

De 2020 à 2021…

Population totale : + 26 195

Population active : + 6 600

Emplois* : +219 100

Mises en chantier : 57 309

Achèvements (de logement total) : 44 679

* Le nombre d’emplois avait chuté de 200 700 en 2020, donc un retour à l’emploi est probablement à l’origine de la fulgurante remontée en 2021.

En gros, plus de 44 000 logements (dont 13 000 maisons individuelles, jumelées et en rangées) sont arrivés sur le marché comparativement à un peu plus de 26 000 citoyens québécois supplémentaires. 

Ça ne prend pas la tête à Papineau pour voir que l’écart ne s’est pas creusé en 2021. Alors pourquoi, on le répète, le besoin de logement a explosé en 2021 ?

En fait, il s’agirait plutôt du manque à gagner hypothétique pour rétablir un ratio inscription/vente (nombre d’inscriptions divisé par le nombre de ventes via un courtier) dans les niveaux normaux identifiés par l’association (entre 8 et 10). Et encore là, ce niveau plutôt arbitraire serait vraisemblablement dans le but d’atténuer la pression haussière sur les loyers et les prix des maisons. 

On le dit depuis déjà un bon bout de temps, la crise actuelle en est une du logement abordable. Nous ne disons pas qu’il ne manque pas de logement, mais le besoin est selon nous beaucoup moins grand qu’il ne l’est avancé afin d’atteindre le taux d’inoccupation cible de 3 %. 

On vous a d’ailleurs préparé un beau petit graphique pour vous illustrer la relation entre la croissance des ménages, des achèvements et du taux d’inoccupation globale au Québec. Nous avons utilisé les ménages plutôt que la population totale, puisque c’est plus représentatif du besoin de logement.

* Note concernant le graphique : les ménages ont été estimés à partir des nombres réels de 2001, 2006, 2011, 2016 et 2021.

Sans vouloir s’attarder trop longtemps sur le sujet, depuis 2011, on constate que le taux d’inoccupation a augmenté lorsque l’écart entre la croissance des ménages et les achèvements d’habitations s’est amoindri (zone 1 et 3). Dans la zone 2, le taux d’inoccupation a chuté alors que la croissance des ménages s’éloignait des achèvements d’habitations.

En sommes, l’écart entre la croissance des ménages et les achèvements d’habitations semble avoir une incidence sur les variations du taux d’inoccupation, comme en témoigne le coefficient de corrélation de -0,536. S’il est vrai qu’il faudra maintenir des niveaux élevés de construction afin de faire face aux prévisions en termes d’immigration au Québec pour les 2 prochaines années, une surconstruction n’est pas pour autant souhaitable et justifiée.

Voilà pour la petite étude. On voulait simplement ramener les pendules à l’heure et vous démontrer qu’il faut impérativement creuser plus loin pour mieux comprendre ce qu’il se passe. Si ce sujet vous intéresse, nous allons sortir un prochain article avec nos estimations du besoin de logement afin d’atteindre le taux d’inoccupation cible de 3 %. Restez à l’affût !

Oh, et pour ceux et celles qui croient que de hausser l’amortissement des hypothèques assurées de 25 à 30 ans est une bonne idée, on veut juste ajouter ce petit bémol. 

  • Techniquement, on vient contrebalancer la hausse des taux d’intérêt, ce qui a pour but de réduire le paiement hypothécaire total, et donc d’accroître le montant auquel se qualifie une personne (ou un ménage). 
  • Théoriquement, on augmente l’accès à la propriété, c’est-à-dire le bassin d’acheteur potentiel, ce qui revient un peu à la situation de 2021 où la hausse des prix s’est affolée.

Bref, c’est un pensez-y-bien 😉.

Mais bon, l’heure est plus aux festivités qu’aux grandes analyses. Alors trinquez, donnez vos 25 santés (ou 30 si l’amortissement des prêts assurés augmente 🥴), et bonne fête du Canada !

Comme toujours, bon succès !