Distorsion locative : La vraie crise du logement

Distorsion locative : La vraie crise du logement

Le rapport sur le marché locatif de la SCHL publié récemment a suscité l’attention des médias, notamment en raison de la baisse des taux d’inoccupation et de l’augmentation des loyers. L’opposition officielle en matière d’habitation en a profité pour critiquer le gouvernement pour son inaction face à la crise. Cette dernière a proposé des solutions, telle que la transformation des immeubles à bureaux en logements locatifs. Selon nous, s’attarder à ce type de transformation comporte son lot de défi et ne serait ultimement pas suffisant. D’autres initiatives seraient plus adéquates afin de régler la crise du logement au Québec.

Nous proposons ici le principe du libre marché. Ceci devrait s’appliquer autant aux propriétaires, aux locataires et qu’aux divers paliers de gouvernements. L’objectif est d’encourager tous les participants à être dynamiques et à chercher constamment à améliorer leur situation. Bien entendu, pour que cela se produise, il faut un inventaire suffisant d’unité disponible. Cependant, les réglementations et les limites nuisent au dynamisme du marché et découragent la création de logements.

Également, l’encadrement rigide des loyers crée une distorsion majeure et grandissante entre les loyers marchands et ceux dans les baux. Rien pour encourager les propriétaires et développeurs à entretenir et à créer des unités. Quant à eux, les locataires s’accrochent à leur logement devenu un rabais face à ce qui est offert, même si ce dernier ne correspond plus à leur besoin. C’est pourquoi les instances publiques devront compenser le peu de logements disponibles et cesser de croire à tort que plus de règles viendront à bout de cette crise. 

Un sentiment d’injustice

Il peut être décourageant pour un locataire de constater que son nouvel appartement coûte considérablement plus cher que celui d’un voisin vivant dans le même immeuble, même si celui-ci y est depuis 10 ans. Le problème réside dans un système qui promeut de trop faibles hausses de loyer face à la hausse du coût de la vie. N’ayant pas suivi le marché, une distorsion se creuse ainsi entre la valeur marchande et la valeur contractuelle des loyers. 

Comme mentionné plus haut, avec des loyers progressant à deux vitesses, certains occupants de longue date ne peuvent justifier la nécessité de bouger. Même si maintenant ils sont sans enfant ou sans conjoint, l’effet de ruissellement (qui serait une normalité) est freiné par la simple notion de prix, puisqu’il en coûterait plus cher ailleurs. De ce fait, les familles avec de réels besoins ne pourront pas profiter du logement, même s’il est mieux adapté pour accueillir une famille qu’un ménage d’une ou deux personnes.

D’ailleurs, le taux de rotation est en baisse actuellement au Québec, et plus particulièrement dans les grands centres comme Montréal. De notre côté, nous observons une diminution notable de la disponibilité des logements. Nous avons d’ailleurs produit un rapport à cet effet, disponible dans la bibliothèque de notre application web.

L’encadrement rigide des loyers y est pour quelque chose, puisqu’il décourage le maintien de la valeur au marché des unités. Prenez par exemple les immeubles ayant été construits entre 1980 et 1999. Nous avons fait l’exercice de prendre leur loyer selon la SCHL et de les augmenter selon l’IPC québécois jusqu’en 2020. Si l’on compare le loyer obtenu avec le loyer moyen selon la SCHL pour cette même année et pour ces mêmes immeubles, le prix basé sur l’IPC est 13,70 % plus élevé que celui moyen observé.

Les promoteurs, eux ?

Dans un environnement inflationniste comme celui que nous avons connu, cette distorsion s’est exacerbée grandement. Il était malheureusement inévitable que quelque chose cède au niveau du logement. Ceux qui sont à la recherche d’un appartement doivent accorder un budget encore beaucoup plus élevé pour louer. 

De surcroît, les promoteurs et les constructeurs se voient imposer où, quand, comment et à quel prix ils doivent construire. À Montréal, il y a eu des exigences de type 20/20/20, une taxe pour le REM, et maintenant le droit de préemption. Ceci contribue encore une fois au déséquilibre dans lequel les projets doivent être menés. Dans ce contexte, les promoteurs ont tendance à privilégier l’abordabilité, le grand luxe ou une superficie beaucoup plus limitée. Il y a peu, voir, pas de choix intermédiaires, surtout lorsqu’il est question d’accueillir des familles. Cette situation est inacceptable et nécessite une approche favorisant un meilleur équilibre.

Face à un nombre grandissant de restrictions, ceux qui bâtissent le logement ne sont plus encouragé à le faire. Sommes-nous surpris que, comme ce fût le cas de l’Hippodrome, il n’y ait pas eu de promoteur intéressé ? Une tentative d’imposer des normes d’abordabilité, d’écoresponsabilité et d’accessibilité n’a certainement pas aidé. Jumelé à un manque de vision, personne n’a voulu prendre en charge ce projet phare de la Ville de Montréal. 

La vraie crise en vue

Si l’on pouvait s’affranchir de certaines exigences, l’attribution de qui paie quoi serait davantage basée sur l’offre et la demande. Ceci favoriserait une dynamique avantageuse pour le logement. Les promoteurs auraient une plus grande flexibilité face aux logements qu’ils construiront. Bref, tout comme l’expérience de remplir un bocal de sable avant d’y ajouter des cailloux et des roches, ajouter des exigences et des règles ne permettra pas de pleinement combler le déficit. Ceci vient à l’encontre du principe de ruissellement et ne profite à personne, favorisant même une crise encore plus grande. Tout cela à l’heure où nos gouvernements ont de grands objectifs liés à l’immigration. 

Sur une note positive, à Québec, la nouvelle ministre du logement est actuellement à la recherche de solutions novatrices pour les enjeux du milieu locatif. On y passerait en revue diverses recommandations pour apporter des solutions efficaces en matière d’habitation. Également, la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ) mène un sondage ouvert à tous afin d’obtenir les recommandations des propriétaires en matières législatives. La volonté de trouver des solutions n’a jamais été aussi forte. Par contre, il est primordial d’alléger le processus de création de logement, et de travailler de pair avec les promoteurs.

Les vrais chiffres sont enfin utilisés

Les vrais chiffres sont enfin utilisés

Les vrais chiffres sont enfin utilisés

Nous sommes heureux de vous annoncer qu’un article dans le journal LesAffaires se basera sur les informations de Zipplex afin de démontrer les tendances réelles en matière de loyer. L’éditorial se penchera aussi sur ce qui cause les mouvements de prix observés depuis le début de la pandémie et comment y remédier.

Rester à l’affût, l’article sortira le 4 mai 2022 et viendra certainement remettre les pendules à l’heure.

N’hésitez pas à visiter lesaffaires.com pour en savoir plus.

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Montréal : vers une 2e vague d’exode ?

Montréal : vers une 2e vague d’exode ?

La pandémie de Covid-19 a frappé le Québec, en mars dernier, au plus fort de la période de renouvellement des baux.

Bien que les termes et échéances puissent varier face au logement, la très grande majorité des ententes entre propriétaires et locataires se font pour une période renouvelable d’une année à compter du premier juillet de chaque année. 

Aucune loi ne prescrit une date butoir pour reconduire et fixer les termes d’un nouveau bail. C’est plutôt par coutume et tradition que les Québécois et Québécoises se sont entendus pour respecter cette date. 

L’encadrement législatif stipule que les avis de modification pour fin de reconduction, incluant l’ajustement du loyer, doivent être acheminés de 3 à 6 mois avant la fin du bail, pour les ententes de 12 mois ou plus. C’est sans coïncidence qu’au Québec, les mois de mars, avril et mai sont historiquement ceux où le nombre de logements mis en marché est le plus élevé. D’ordre général, les propriétaires envoient leurs avis fin janvier/début février, et les locataires ont 1 mois pour prendre leur décision et y répondre.

Bien qu’on fasse état d’un nombre record de Montréalais ayant quitté l’île en 2020, nous croyons qu’une deuxième vague d’exode frappera la métropole en 2021, et ce, suivant la présente période de reconduction des baux. Rappelons qu’environ 65% des ménages montréalais sont locataires.

Le décret d’urgence sanitaire, déposé le 13 mars 2020, est venu freiner drastiquement les activités en vue de louer un logement, surtout dans les grands centres. Le confinement est donc survenu au moment même où une grande proportion de locataires faisaient face à leur délai de 1 mois pour décider s’ils demeurent ou quittent leur logement. Beaucoup ont dû choisir de rester, voire remettre leur décision de déménager, considérant l’incertitude face à un retour à la normalité. On note dans le graphique qu’une reprise des activités s’est mise en œuvre au début de mai, ce qui explique pourquoi la courbe de 2020 semble décalée vers la droite.

Pour 2021, nous anticipons une hausse des déménagements, engendrée d’une part, par les locataires qui avaient repoussé leur décision de déménager, et d’autre part, par ceux qui reconsidèreront la nécessité de demeurer dans la grande ville. La poussée du télétravail, le désir de s’évader, le “lifestyle” inexistant de la ville et les faibles taux d’intérêt sont tous des facteurs valables pour justifier ce constat.

Les propriétaires devront donc considérer cette probabilité, et se préparer en conséquence. D’ailleurs, résultant d’une demande réduite et d’une offre gonflée, entre autres, par les locations court terme et les celles pour étudiants ne trouvant pas preneur, les délais de location sont demeurés en hausse à Montréal. C’est ce qui explique pourquoi la courbe de 2020 (voir le graphique ci-haut) demeure relativement élevée en 2e portion d’année. Nous croyons que la situation perdurera pour le 1er semestre de 2021, voire jusqu’à la réouverture graduelle des frontières et de l’immigration.

Une production de Zipplex et du Centre Technique de Recherche sur le Logement

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