Distorsion locative : La vraie crise du logement

Distorsion locative : La vraie crise du logement

Le rapport sur le marché locatif de la SCHL publié récemment a suscité l’attention des médias, notamment en raison de la baisse des taux d’inoccupation et de l’augmentation des loyers. L’opposition officielle en matière d’habitation en a profité pour critiquer le gouvernement pour son inaction face à la crise. Cette dernière a proposé des solutions, telle que la transformation des immeubles à bureaux en logements locatifs. Selon nous, s’attarder à ce type de transformation comporte son lot de défi et ne serait ultimement pas suffisant. D’autres initiatives seraient plus adéquates afin de régler la crise du logement au Québec.

Nous proposons ici le principe du libre marché. Ceci devrait s’appliquer autant aux propriétaires, aux locataires et qu’aux divers paliers de gouvernements. L’objectif est d’encourager tous les participants à être dynamiques et à chercher constamment à améliorer leur situation. Bien entendu, pour que cela se produise, il faut un inventaire suffisant d’unité disponible. Cependant, les réglementations et les limites nuisent au dynamisme du marché et découragent la création de logements.

Également, l’encadrement rigide des loyers crée une distorsion majeure et grandissante entre les loyers marchands et ceux dans les baux. Rien pour encourager les propriétaires et développeurs à entretenir et à créer des unités. Quant à eux, les locataires s’accrochent à leur logement devenu un rabais face à ce qui est offert, même si ce dernier ne correspond plus à leur besoin. C’est pourquoi les instances publiques devront compenser le peu de logements disponibles et cesser de croire à tort que plus de règles viendront à bout de cette crise. 

Un sentiment d’injustice

Il peut être décourageant pour un locataire de constater que son nouvel appartement coûte considérablement plus cher que celui d’un voisin vivant dans le même immeuble, même si celui-ci y est depuis 10 ans. Le problème réside dans un système qui promeut de trop faibles hausses de loyer face à la hausse du coût de la vie. N’ayant pas suivi le marché, une distorsion se creuse ainsi entre la valeur marchande et la valeur contractuelle des loyers. 

Comme mentionné plus haut, avec des loyers progressant à deux vitesses, certains occupants de longue date ne peuvent justifier la nécessité de bouger. Même si maintenant ils sont sans enfant ou sans conjoint, l’effet de ruissellement (qui serait une normalité) est freiné par la simple notion de prix, puisqu’il en coûterait plus cher ailleurs. De ce fait, les familles avec de réels besoins ne pourront pas profiter du logement, même s’il est mieux adapté pour accueillir une famille qu’un ménage d’une ou deux personnes.

D’ailleurs, le taux de rotation est en baisse actuellement au Québec, et plus particulièrement dans les grands centres comme Montréal. De notre côté, nous observons une diminution notable de la disponibilité des logements. Nous avons d’ailleurs produit un rapport à cet effet, disponible dans la bibliothèque de notre application web.

L’encadrement rigide des loyers y est pour quelque chose, puisqu’il décourage le maintien de la valeur au marché des unités. Prenez par exemple les immeubles ayant été construits entre 1980 et 1999. Nous avons fait l’exercice de prendre leur loyer selon la SCHL et de les augmenter selon l’IPC québécois jusqu’en 2020. Si l’on compare le loyer obtenu avec le loyer moyen selon la SCHL pour cette même année et pour ces mêmes immeubles, le prix basé sur l’IPC est 13,70 % plus élevé que celui moyen observé.

Les promoteurs, eux ?

Dans un environnement inflationniste comme celui que nous avons connu, cette distorsion s’est exacerbée grandement. Il était malheureusement inévitable que quelque chose cède au niveau du logement. Ceux qui sont à la recherche d’un appartement doivent accorder un budget encore beaucoup plus élevé pour louer. 

De surcroît, les promoteurs et les constructeurs se voient imposer où, quand, comment et à quel prix ils doivent construire. À Montréal, il y a eu des exigences de type 20/20/20, une taxe pour le REM, et maintenant le droit de préemption. Ceci contribue encore une fois au déséquilibre dans lequel les projets doivent être menés. Dans ce contexte, les promoteurs ont tendance à privilégier l’abordabilité, le grand luxe ou une superficie beaucoup plus limitée. Il y a peu, voir, pas de choix intermédiaires, surtout lorsqu’il est question d’accueillir des familles. Cette situation est inacceptable et nécessite une approche favorisant un meilleur équilibre.

Face à un nombre grandissant de restrictions, ceux qui bâtissent le logement ne sont plus encouragé à le faire. Sommes-nous surpris que, comme ce fût le cas de l’Hippodrome, il n’y ait pas eu de promoteur intéressé ? Une tentative d’imposer des normes d’abordabilité, d’écoresponsabilité et d’accessibilité n’a certainement pas aidé. Jumelé à un manque de vision, personne n’a voulu prendre en charge ce projet phare de la Ville de Montréal. 

La vraie crise en vue

Si l’on pouvait s’affranchir de certaines exigences, l’attribution de qui paie quoi serait davantage basée sur l’offre et la demande. Ceci favoriserait une dynamique avantageuse pour le logement. Les promoteurs auraient une plus grande flexibilité face aux logements qu’ils construiront. Bref, tout comme l’expérience de remplir un bocal de sable avant d’y ajouter des cailloux et des roches, ajouter des exigences et des règles ne permettra pas de pleinement combler le déficit. Ceci vient à l’encontre du principe de ruissellement et ne profite à personne, favorisant même une crise encore plus grande. Tout cela à l’heure où nos gouvernements ont de grands objectifs liés à l’immigration. 

Sur une note positive, à Québec, la nouvelle ministre du logement est actuellement à la recherche de solutions novatrices pour les enjeux du milieu locatif. On y passerait en revue diverses recommandations pour apporter des solutions efficaces en matière d’habitation. Également, la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ) mène un sondage ouvert à tous afin d’obtenir les recommandations des propriétaires en matières législatives. La volonté de trouver des solutions n’a jamais été aussi forte. Par contre, il est primordial d’alléger le processus de création de logement, et de travailler de pair avec les promoteurs.

Quels sont les cadeaux de Doofy ?

Quels sont les cadeaux de Doofy ?

Article repris de l’infolettre #159

De nos jours, c’est incroyable comment un « p’tit quelque chose » peut devenir viral en un instant. Les millions de partages de ce qu’on trouve drôle ou étonnant ont une puissance inouïe. C’est ce qui a largement contribué à plusieurs succès planétaires des dernières années. 

On se souviendra tous encore longtemps de Gangnam Style et de sa danse mythique. C’est la même chose pour l’ice bucket challenge ou le « floss » (cette danse tirée du jeu Fortnite). On aime particulièrement cette « viralité », parce qu’elle vient avec les meme ou les GIF. Et ici, qu’ils soient plus populaires comme ceux avec Di Caprio ou un peu plus underground comme le « Coffin dance », ça n’a pas d’importance… On veut juste que ce soit drôle ! Et en ces temps incertains, on va se le dire, c’est important de trouver le moyen de rire.

Est-ce qu’il y a des modes en immobilier ? Assurément, mais elles sont beaucoup plus subtiles. Il y a bel et bien des TikTokeux ou de jeunes coachs immobiliers qui nous font rire (bien qu’ils soient parfois dangereux de suivre leurs conseils). Mais sinon, ce qui peut voler le show dans notre industrie, ce sont les programmes de financement comme APH Sélect, les décisions du TAL, ou les Rois du bloc a CASA. C’est cool, mais il n’y a rien là-dedans pour égayer la masse populaire. Vous en jaserez à noël juste pour voir lol.

Sinon, il y a beaucoup plus de chances que vos discussions du temps des fêtes soient alimentées par les photos générées par l’IA. 

Les robots s’en mêlent

Ça a littéralement enflammé les réseaux sociaux. En même temps, il est tout à fait normal de se demander à quoi nous pourrions ressembler dans les yeux d’une intelligence artificielle. Est-ce que le phénomène à un lien avec la sortie du 2e opus du film Avatar ? 

Pour plus de détails… L’outil en question est Lensa, une application lancée en 2018 et hébergée en Russie (😏). Si jamais vous vouliez tester l’intelligence artificielle de cette app, le Journal de Montréal tient à vous mettre en garde des risques. Il semblerait que la durée de conservation des images n’est pas spécifiée dans les conditions d’utilisation. 

Il y aurait bel et bien un risque d’accès à la base de données contenant toutes vos belles photos. C’est donc dire que si vous vous plaisez à recréer votre image, peut-être bien que quelqu’un d’autre dans le monde aura ce même plaisir 😵‍💫.

Outre Lensa, une autre entreprise attire elle aussi les regards. OpenAI, cofondée en 2015 par… Elon Musk (qui d’autre), permet la génération d’images à partir de texte. L’outil propose aussi un puissant Chatbot pour la génération de texte et de réponse à des questions complexes.

Les prouesses du Chatbot font d’ailleurs fureur sur les réseaux sociaux. Les performances somme toute assez impressionnantes du robot entraînent même des inquiétudes quant aux « risques liés aux technologies d’intelligence artificielle (IA) ».

On fabule, mais ça reste tout de même fascinant de voir ce qu’on est dorénavant capable d’accomplir. Imaginez un outil technologique répondant à toutes nos questions en lien avec nos problèmes immobiliers… Ou encore mieux, qui pourrait nous « coacher » dans tous nos faits et gestes liés à nos immeubles. Une entité si intelligente, qu’elle aurait hurlé sa vie pour nous faire signer des 5 ans fixes à 2 %, il y a 18 mois…  

Nouvelle hausse de taux

Malheureusement, cette entité n’est pas près d’être commercialisée. Au lieu de ça, plusieurs ont probablement « hurler leur vie » suivant la dernière annonce de la Banque du Canada (BoC).

On pourrait presque compter ces annonces de taux comme des éléments viraux tellement elles font couler d’encre cette année. En tout cas, ça l’inspire la création de meme comme celui-ci, partagé sur Le Banc de l’immobilier. 

Bien que beaucoup de gens s’attendaient à une hausse de 25 points de base (moyen coup sur le tibia) de la part de la BoC, c’est plutôt une augmentation de 50 pbs (un gros coup sur le tibia) qu’on a eu le luxe de recevoir. 

Malgré un certain ralentissement de l’inflation durant les 3 derniers mois, la pression demeure trop forte actuellement. Les attentes des entreprises et des particuliers sont toujours aussi élevées pour l’an prochain. Ceci risque d’accentuer cette pression toujours présente sur l’augmentation des prix pour tous.  

C’est pourquoi la Banque du Canada a décidé d’y aller d’un grand élan afin de s’assurer que nous ne tombions pas dans une spirale inflationniste. 

Spirale inflationniste : des coûts qui augmentent, des gens qui veulent être payés plus cher et des entreprises qui augmentent encore leur prix dû à l’augmentation salariale, et ce, tout au long de la chaîne d’approvisionnement. 

On vous parlait dans l’infolettre 157 du trigger rate (ou taux limite) mentionné dans une note de la BoC. Avec l’augmentation de 50 pbs, c’est désormais 65 % des gens ayant contracté une hypothèque à taux variable et à versement fixes qui auront atteint ce taux limite. Concrètement, ça représente 17 % de tous les paiements hypothécaires au Canada. Oui, déjà 17 % des gens sont dans une situation ou le paiement qu’ils font ne couvre plus la portion d’intérêt à payer. Outch… 

Des hausses, des maintiens et des compensations

Combinez ceci avec la hausse de la facture des charges sociales, qui dépassera la barre du 11 000 $ (payé par l’employeur et l’employé), et c’est peut-être ce qui a motivé ce jeune à dire sur Tiktok que gagner 100 000 $ par année « n’est pas un bon salaire »… Ouin, il s’en véhicule des choses sur Tiktok

Même le TAL se joint au festival des augmentations. Le Tribunal y va d’une hausse de 5,6 % sur la production de « certains actes de procédures ». On s’entend pour dire que ça risque d’être sur les ouvertures de dossier et/ou tout autre service… Est-ce qu’on devrait s’attendre à ce qu’on nous permette une augmentation équivalente de loyers (😆) ? 

Quoi qu’il en soit, par l’entremise des estimations de l’APQ, notre bureau d’enquête a calculé que l’ensemble des pourcentages applicables pour 2023 serait en moyenne 104,8 % plus élevé que ceux de 2022. Ce n’est pas rien ! Bref, nous avons bien hâte de voir à combien se chiffreront les hausses de loyer. 

Autre petite consolation dans ce tumulte inflationniste, les hausses des tarifs domestiques d’électricité seraient limitées à 3 %. Et si ce n’est toujours pas suffisant, votre petit 400-600 $ de la part du gouvernement saura peut-être contrebalancer les choses… Misère !

Blague à part, avec du recul, on se rend compte qu’on a déjà été pas mal gâté par notre gouvernement. Un peu trop même. En fait, on parle d’un 27 milliards en trop, si l’on se fie au nouveau rapport de la vérificatrice générale. Le Trésor fédéral a un délai de 36 à 72 mois pour compléter ses enquêtes et « possiblement » ravoir son argent… Il y en a qui vont peut-être avoir une mauvaise surprise en fin de compte !

Le talon d’Achille dans la chaîne de construction locative

Poursuivons quelque peu dans l’optique des éléments ayant « briser l’internet » (mais à plus petite échelle cette fois-ci). Il y a eu cet article qui a définitivement brillé plus fort que les autres : Crise de l’habitation : Des chantiers sur pause malgré la pénurie. On vous en parlait justement dans notre infolettre de la semaine dernière. Les villes ont un rôle majeur à jouer dans le manque de logement que nous subissons actuellement, et cet article le démontre encore plus. 

Ce serait 4400 logements qui n’ont pas vu le jour récemment. C’est énorme ! Et le pire dans tout ça, c’est que beaucoup de projets retardés ont eu gain de cause à la Cour. L’article au complet vaut définitivement la lecture, mais nous avons retenu une phrase en particulier. 

Elle nous provient de Benoit Dorais, vice-président du comité exécutif et responsable de l’habitation de la Ville de Montréal : « [les promoteurs] veulent de la prévisibilité, c’est ce qu’on essaie de leur donner. On veut travailler avec eux pour qu’ils comprennent que c’est nous qui planifions le territoire ».

Ou comment dire vous ferez ce qu’on veut que vous fassiez… 🥴. Ouin, on voit bien qui veut se prendre pour le sheriff in town !

Des taux plus élevés + des villes qui compliquent le début des projets… Ouin, les promoteurs n’ont pas la vie facile en ce moment ! Mais on ne manque pas de rappeler l’importance d’ajouter des logements ! 

La Ville de Montréal n’a qu’à bien se tenir, le vrai shérif has entered the chat haha ! Est-ce que ce sera l’agent spécial Doofy Gilmore qui viendra restaurer l’ordre et régler nos problèmes de société au final ?

Bon succès !

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Arriverons-nous tous à bon port ?

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Article repris de l’infolettre #156

L’avez-vous vu ?! Et non, on ne parle pas ici de la première neige. Ni même du tremblement de terre d’il y a une semaine et demie qui a secoué une bonne partie de la Rive-Nord. On parle d’un petit quelque chose qui s’est glissé dans vos courriels… 

On s’est dit qu’un condensé de nouvelles, comme seul l’équipage de Zipplex sait le faire, serait assurément une initiative prisée par plusieurs de nos lecteurs. Toujours dans l’optique d’en offrir plus pour votre argent bien sûr.

Sans parler d’un tsunami, notre première parution de L’Immo en 60 Mots a créé une belle petite secousse samedi dernier! Nous avons reçu plusieurs courriels « positifs » face à cet envoi complémentaire de nouvelles. Si jamais vous l’avez manqué, c’est ici

Mais n’allez pas croire que ce nouveau format de nouvelle remplacera notre infolettre classique ». Vous pouvez être sûr que nous continuerons nos éditoriaux hebdomadaires✊ !

Évidemment, pour la petite dernière, nous améliorerons le concept au fil du temps, et votre avis saura définitivement nous donner un coup de main. C’est pourquoi nous avons un court sondage de 3 questions rattaché au courriel afin de perfectionner la formule plus rapidement 😜.

Les 2 pieds sur terre… 

On croit sincèrement qu’être au courant de ce qui se passe autour de nous, entre autres grâce à une vigie constante de l’actualité, reste un élément majeur dans la prise de décision. Certains diront qu’il ne faut pas écouter les nouvelles puisque c’est généralement que du négatif. C’est vrai que ce n’est pas toujours rose à l’horizon quand on regarde TVA nouvelle…

Mais pour reprendre le sujet de l’heure, comment peut-on évaluer nos options de financement si l’on ne sait pas quelles sont les perspectives à court, moyen et long terme ? Et disons-le, ce n’est qu’un exemple parmi tant d’autres. Par contre, rester informé alors qu’on est enseveli de nouvelles provenant de toute part est tout un défi. C’est justement la raison d’être de L’Immo en 60 Mots. 

Notre nouvelle formule s’adresse directement aux investisseurs immobiliers qui veulent garder les pieds sur terre, mais la tête hors de l’eau… À moins bien sûr que vous ayez acheté une unité dans ce complexe d’habitation qui est en fait un Méga-Yacht (vous avez bien lu) $$$. 

Au passage, si vous deviez y louer des unités achetées, il nous faudra quelque temps pour créer un Zipplex-On-The-Sea hahaha. Mais avec les bordées de neige, l’idée de recenser des loyers en croisière autour du monde est très tentante. On pourrait aussi en profiter pour visiter cette future île flottante en forme de tortue qui accueillerait 60 000 personnes. 

C’est fou comme on se verrait bien en speed boat, avec du Eurythmics dans le tapis… 🎵🎶I traveled the world and the seven seas 🎵🎶, à accoster ici et là, tout en profitant de ce que la vie sur terre et sur mer a de mieux à offrir : Du Surf and Turf, everyday ! Bon, revenons (nous aussi) sur terre 🏝️.

Tout un contraste

Maintenant, mettons tout ça en perspective. Vous avez tous ces projets futuristes d’habitations sur mer ailleurs. Ici, vous avez le FRAPRU, qui compte faire la tournée du Québec en char allégorique afin de rendre visibles les besoins en logement. Disons que le contraste frappe pas mal ! 

« Aujourd’hui, on inaugure le char allégorique devant ses bureaux pour interpeller François Legault directement. Nous sommes à quelques semaines d’une mise à jour économique, et régler la crise du logement, ça ne peut pas attendre. C’est bien beau les chèques, mais ce n’est pas suffisant, ni structurant, donc le char allégorique servira à rendre visible les demandes de locataires pour régler le problème. » 

— Véronique Laflamme, porte-parole du FRAPRU… assistée d’une sorte de cabanon délabré rempli de graffitis et installé sur une remorque. 

Sur ce, passons au volet économique et rappelons, par le fait même, que tout coûte plus cher pour tout le monde. 

Survole de l’IPC en octobre

En effet, au mois d’octobre, l’indice des prix à la consommation a augmenté de 6.9 % pour les 2 derniers mois. Sur une base mensuelle, on parle de 0.7 %.

Nous devons cette hausse en grande partie au prix à la pompe de l’essence. Ce dernier a augmenté de 9.2 % mensuellement ou de 17,8 % annuellement.

Sinon, le coût des aliments continue également d’augmenter. Vous avez sans doute vu le prix de la laitue, bien que ce soit dû à une sécheresse en Californie… Bref, il n’y aura pas de salade César pour accompagner notre Surf and Turf !

Pour revenir aux prix des aliments, on table (jeu de mots inclus) sur une augmentation annuelle du coût de notre panier d’épicerie de 10.1 %. Parmi les différents aliments, ceux qui ont connu de plus fortes hausses sont les pâtes alimentaires (+44.8 %), la margarine (+40.4 %) et justement, la fameuse laitue (+30.2 %). 

En ce qui concerne l’immobilier (celui sur terre, précisons-le), le coût de remplacement d’un logement sur 12 mois a décéléré depuis mai. En octobre, une augmentation de 6.9 % a été enregistrée comparativement à 11.1 % en mai dernier.

Avec la hausse des taux d’intérêt, l’Indice du coût de l’intérêt hypothécaire a crû de 11.4 % (annuellement). Nous n’avions pas connu une telle hausse depuis février 1991.

Un paquebot qui s’apprête à couler !

Ce qui a grandement retenu l’attention cette semaine est sans contredit la débâcle du groupe Sélection. On pouvait lire lundi que l’organisation, qui possède 14 000 appartements (principalement pour les retraités), comptait se placer à l’abri de ses créanciers.

On nous apprenait aussi que Sélection était en défaut de paiement envers divers créanciers. Du lot, on compte le Fonds de Solidarité FTQ, avec qui elle avait entrepris divers projets. On retrouve aussi de multiples institutions financières (Banque Nationale, CIBC, BMO, TD, Desjardins, HSBC, Fiera et Briva Finance) qui sont représentées via un syndicat bancaire.

Le contrôle de la société serait en jeu puisque les parties n’arrivent pas à s’entendre. Pour l’instant, un juge doit trancher à savoir qui sera nommé comme contrôleur et chef de la restructuration. De plus, celui-ci doit valider s’il est permis d’intégrer un financier intérimaire afin d’injecter des capitaux.

De son côté, le syndicat bancaire s’oppose totalement aux exigences du dirigeant Réal Bouclin. Il n’aurait plus confiance en raison des comportements à leur endroit depuis le début du financement en mai 2021.

Malgré le fait que le groupe Sélection promettait des remboursements rapides, l’entreprise demandait des fonds additionnels à la hauteur de 6 millions mensuellement. Beaucoup ont critiqué le train de vie princier du fondateur, et ce, à même les fonds de l’entreprise. Pensez-vous qu’ils se débarrasseront du bateau 😅 ?

Plus sérieusement, certains se demandent, et avec raison, ce qu’il adviendra des résidents. L’entreprise affirme que rien ne changera pour sa clientèle. Toutefois, si le contrôle de l’entreprise est en jeu, ces promesses pourraient ne plus tenir la route. 

Un nouveau capitaine à bord ?

Mais qui pourrait prendre le contrôle du Groupe Sélection ? Une nouvelle ayant retenu notre attention le 14 août 2021 pourrait nous aider dans cette réflexion. La firme Blackstone est devenue partenaire dans une coentreprise qui allait regrouper 15 % du portefeuille de Sélection. 

Blackstone (BX) a longtemps été reconnu aux États-Unis pour ses rachats à effet de levier (ou Leverage buyout) et pour son financement d’entreprise en difficulté. Notre petit perroquet sur l’épaule nous dit qu’on pourrait bientôt voir le bout du nez de BX apparaître à l’horizon.

Avec un portfolio immobilier évalué à 565 milliards, acquérir Sélection ne serait qu’une bouchée de pain. Pour bien comprendre, disons que Blackstone ne s’en fait pas avec le coût de la laitue… Ça veut tout dire lol. 

Ci-haut, une rare photo d’un des dirigeants de Blackstone. Un vrai passionné de la faune marine. Ce VP sofishtiqué serait justement celui chargé du repêchage d’épaves immobilières. Une certaine île en forme de tortue et un yacht résidentiel seraient dans sa mire. 

Okay, cétacé les blagues de bateau pour aujourd’hui. Ne manquez pas notre prochain Immo en 60 mots ce samedi ! Pour les recevoir, il vous suffit de vous inscrire sur Zipplex. Vous serez du même coup inscrit à notre superbe infolettre. Vous pouvez aussi lire d’autre de nos écrits sur notre blogue.

Bon succès à tous nos capitaines !

Des loyers à glacer le pour cent

Des loyers à glacer le pour cent

Article repris de l’infolettre #155

De nos jours, il n’y a plus de stéréotypes qui vaillent et c’est bien correct ainsi… Vous souvenez-vous du personnage de Dany Turcotte qui personnifiait un propriétaire de bloc ? Hé bien, disons qu’on s’écarte de plus en plus de ce portrait d’un investisseur immobilier 😅. Il doit bien évidemment rester quelques-uns de ces proprios « à tout faire » encaissant des loyers à l’arraché, mais disons que le domaine a pas mal évolué.

Sommes-nous plus érudits ? Ou plus sophistiqués ? On aime plutôt l’idée qu’avec les responsabilités liées au développement d’un parc immobilier sain et prospère, il vaut mieux être bien au fait de ce qui impact notre réalité locative… Et oui, ça implique parfois d’avoir à se relever ses manches. 

Dans cette réalité remplie de joies et de bonheur (et de défis aussi) viennent les comités logements. Ahhh, les comités logements… Ces derniers ont justement repris leurs offensives en marge des Rendez-vous de l’Habitation. Ceux-ci réclament un gel de loyer (bien entendu) pour 2023 et aussi une plus grande ouverture de la part de la nouvelle ministre responsable de l’Habitation. Ils rappellent notamment le maintien des loyers instauré en Ontario l’année dernière.

L’APQ relève que certaines associations ont même envoyé des courriels prônant les droits des locataires directement à des propriétaires… Ils sont définitivement prêts à tout pour le bien de leur mission.

La solution passe-t-elle par le contrôle des loyers ?

Mais revenons au gel des loyers instauré en 2020-2021 en Ontario. La mesure a pris fin le 1er janvier 2022, pour faire place à une augmentation maximale de 1,2 % des loyers imposée à la grande majorité des unités locatives. Ce pourcentage grimpera d’ailleurs à 2,5 % en 2023, ce qui demeure bien en dessous de l’inflation. Décidément, il n’y a que dans le monde du logement « légiféré » où les prix restent au plancher.

Il va sans dire que cette mesure plutôt radicale est loin de faire l’unanimité. Nos vétérans-lecteurs se souviendront peut-être du cas de la ville de Berlin, déjà abordé dans une infolettre passée. Justement, voici un article qui fait état de comment leur tentative de gel de loyer s’est terminée…

En gros, Berlin a maintenu les loyers en 2020, et a annulé la politique 1 an plus tard. La mesure a causé 2 énormes impacts négatifs : l’offre de logement disponible a chuté de près de la moitié, et un « marché gris » a émergé dans lequel les propriétaires, voulant compenser la mesure, chargeaient ridiculement trop cher pour des électros ou des compléments au logement. Toujours selon cet article, la solution à des loyers élevés n’est pas un contrôle de prix, mais bien une offre plus abondante et compétitive. 

« Rent control can’t fix housing problems. It’s one of the few issues economists overwhelmingly agree on. But deregulating real estate markets can. »

Les effets pervers du contrôle des loyers

Mais bien qu’on sache déjà tout ça, du côté ontarien, on semble vouloir faire croire à une réalité parallèle. Cet article (exemple parfait de militantisme) fait état des vertus du contrôle des loyers.

Tirant son inspiration d’un rapport produit par… un comité logement, Scott Leon, un recherchiste, affirme que la disponibilité des logements n’est historiquement pas affectée par un contrôle des loyers. On a lu ce rapport, mais nous avons trouvé une autre étude encore plus complète de l’université de Stanford.

On y traite du cas de San Francisco et des impacts du contrôle des loyers. L’étude compare la situation dans les parcs locatifs touchés par la réglementation avec ceux non concernés, entre autres. Nous retenons plus particulièrement la baisse de 15 % de l’inventaire d’unité disponible frappant les zones contrôlées. Nous vous laissons le soin de lire les autres arguments dans l’écrit de 46 pages.

En fait, même le rapport de l’association de locataires n’infirme pas l’argument stipulant que le contrôle augmente les conversions d’unités… LOL. L’étude de Stanford est assez complète, mais on voulait compléter l’analyse en regardant nos données pour l’Ontario.

Ce que les statistiques disent

En effet, nous notons une hausse de 15,17 % de la disponibilité des appartements existants et une hausse de 29,03 % des délais d’affichage sur ce marché entre 2020 et 2021. Pour les condos locatifs existants, typologie de logement très populaire chez nos voisins de l’Ouest, on observe une baisse de 7,88 % et une hausse de 28,57 % pour ces deux mêmes métriques.

Une partie de l’accroissement de la disponibilité peut être expliqué par le taux de migration interprovincial en Ontario, qui se situait à -1,25 % entre 2020 et 2021, puis à -3,16 % entre 2021 et 2022. Il y avait donc plus de citoyens quittant l’Ontario pour une autre province que l’inverse. Dans la même lignée, cet article mis à jour le 6 novembre dernier démontre que le Québec attire de plus en plus de citoyens venus de l’Ontario. Tant qu’à y être, les taux d’inoccupation vont également dans le même sens. Ceux-ci sont passés de 2 % en 2019 à 3,2 % en 2020 puis 3,4 % en 2021. Tous ces indicateurs confirment que la disponibilité accrue des logements n’est vraisemblablement pas causée par le contrôle des loyers.

De plus, le taux de migration était positif pour la province entre 2015 et 2020. Notre petit doigt nous dit que la COVID-19 y est pour quelque chose.

Revenons à notre réalité locale. À l’instar de nos comparses ontariens, la disponibilité des appartements existants au Québec continue de diminuer. Malgré une hausse de 7,85 % des loyers marchands selon nos données, la disponibilité a diminué de 9,74 % entre 2020 et 2021. L’augmentation des loyers au Québec est d’ailleurs la plus importante enregistrée au Canada. À titre comparatif, nous avons observé des hausses de 3,46 %, 3,90 % et 1,37 % en Ontario, en Colombie-Britannique et en Alberta.

Comment aide-t-on le secteur de la construction ?

Le manque de logement est un problème qui devrait en principe continuer de s’accentuer à moyen terme. C’est du moins ce que nous pouvons y lire dans cet article. En effet, les mises en chantier devraient décroître à un rythme prévisionnel de 14 % cette année. La hausse de 33 % des coûts de construction depuis le début de la pandémie n’aide décidément pas.

Toujours selon l’éditorial, le nouveau président de l’APCHQ, Maxime Rodrigue, y va de quelques propositions pour contrer la fameuse crise du logement. Du lot, nous avons relevé deux points dont on veut surtout vous faire part.

Le premier concerne des allègements réglementaires afin d’accélérer les mises en chantier. Tiens tiens, la déréglementation revient encore dans le discours ! À vrai dire, plus on veut exercer un contrôle, plus on crée des problèmes. Il s’agit d’un concept de base !

Le deuxième élément a été abordé dans le téléjournal de Radio-Canada du 2 novembre dernier. C’est aussi un sujet qui est revenu à quelques reprises durant le Sommet de l’Habitation. On parle ici de la densification douce, un concept centré sur l’habitation accessoire. Pour résumer, il s’agit de créer un logement supplémentaire sur son terrain (un étage de plus ou une petite habitation dans la cour). Quelques villes commencent d’ailleurs à revoir leur réglementation en ce sens, pour favoriser ce nouveau type de logement. Déréglementation qu’on disait !

Un second souffle pour la productivité ?

Les problèmes de réglementation sont une partie importante du puzzle. Cependant, comme nous mentionnons dans une précédente infolettre, la productivité du secteur de la construction est toute aussi importante. Et à ce niveau, on a eu une bonne nouvelle cette semaine. 17 000 nouveaux emplois ont été ajoutés dans le secteur de la construction, soit l’augmentation la plus marquée de l’ensemble des industries. 

C’est dans la plus récente annonce sur le taux de chômage au Canada que vous retrouverez plus d’informations sur le sujet. Brièvement, nous avons relevé que le taux canadien est resté le même qu’en septembre pour le mois d’octobre, soit 5,2 %. Ce maintien survient malgré une hausse de 0,6 % pour l’emploi (108 000 emplois). Pour le Québec, le taux est passé de 4,4 % à 4,1 %.

Comment l’emploi au Canada peut-il avoir augmenté alors que le chômage n’a pas bougé ?  On explique cette situation par le fait que plusieurs personnes se retrouvent inactives après avoir été au chômage (lorsque les prestations s’arrêtent) et d’une autre part, du fait de la croissance de la population active. 

Sinon, 1 ménage canadien sur 3 trouve difficile ou très difficile de répondre à ses besoins financiers. Ceux-ci incluent les dépenses en matière de transport, logement, nourriture, vêtements et autres.

On précise que les travailleurs dans les services d’hébergement et de restauration (43.2 %), du transport et de l’entreposage (42.4 %), et du commerce de détail (42.4 %) étaient les plus à risque d’éprouver des difficultés financières en octobre.

Au moins, on gagne plus d’argent. Les salaires horaires moyens ont en effet augmenté de 5.6 % en octobre. Le problème est que l’indice des prix à la consommation a pour sa part crû de 6.9 %. On peut facilement comprendre l’insécurité qui s’installe chez les ménages.

La morale de l’histoire

Américains-Canadiens/Québécois-Ontariens/Proprios-Locataires… À chacun sa réalité ! Mais parfois, il faut simplement tenter de se positionner dans les souliers des autres pour mieux comprendre nos réalités bien différentes. Même si ça implique de parfaire un personnage en mettant des souliers de « Joker » ténébreux haha !  

Bref, tout le monde mérite d’avoir un toit convenable, mais une réglementation trop lourde et quasi abusive apporte son lot de conséquences. Un simple gel des loyers (rien de créatif ici) n’apporte effectivement rien de bon dans le marché. 

On est loin d’un modèle comme celui de Vienne, qui avait justement été présenté durant le Sommet de l’Habitation. On ne le répètera jamais assez, mais plus de contrôle amène plus de problèmes.

Bon succès !

À vos sextants : Des astres alignés

À vos sextants : Des astres alignés

Article repris de l’infolettre #151

C’est écrit dans le ciel : L’évolution de notre valeur nette immobilière sera à surveiller dans les prochains mois… 🔍

Alimentées par les faibles taux d’emprunt en 2020 et 2021, nous avons vu nos valeurs d’immeuble décoller telles des fusées. Par contre, avec ce qui se profile à l’horizon, disons que le plan de vol vers l’espace risque indéniablement d’être revu et corrigé.

Pour rappel, on a quand même eu droit à une hausse de 300 points de base en à peine 10 mois et tout indique que ce n’est pas fini. #ToTheMoon 😵

Bien que la remontée des taux tarde à atténuer la surchauffe économique générale, c’est moins le cas pour le secteur qui nous préoccupe.

La surenchère en chiffre

C’est en effet le jour et la nuit dans le marché immobilier cette année. Notre ami Jean Sasseville a d’ailleurs rédigé cet excellent article qui fait état de la situation actuelle. 

Nous savions tous qu’il s’exerçait énormément de surenchère dans le marché, surtout dans les grands centres. Par contre, nous n’avions jusqu’à présent aucun chiffres officiels pour en témoigner. M. Sasseville vient donc nous apporter plus de précision sur la gravité de la situation. En avril dernier, nous aurions atteint la marque historique de 59% des ventes qui se sont conclues en pareilles situations.

À titre comparatif, ce ratio s’élevait à 9 et 12% en avril 2018 et 2019 respectivement. Évidemment, la hausse des taux est venue calmer le jeu, mais c’est tout de même 31% qui a été enregistré pour septembre 2022. 
Il faut quand même l’admettre, les astres sont alignés actuellement pour un retour sur terre. On sent bien qu’on est loin du dernier article traitant du sujet… Vous pouvez d’ailleurs consulter celui-ci faisant état de la quantité de maisons qui se sont transigées à Montréal. Nous sommes aux niveaux les plus faibles sur 10 ans.

C’est bien beau tout ça, mais qu’en est-il du marché purement locatif ? Ça dépend à qui vous posez la question…

Pour nous

Il suffit de jeter un coup d’œil à notre nouveau rapport de marché, disponible sur la carte de Zipplex, pour le savoir! Il est évident que les loyers continuent de monter dans plusieurs grands centres. Néanmoins, certains faits saillants et statistiques compilés dans notre plus récent rapport pourraient bien vous surprendre 😉.

Pour la SCHL

C’est le même son de cloche qu’en juin dernier : il faut augmenter drastiquement les mises en chantier au Québec afin d’atteindre la cible d’abordabilité définie. C’est ce qu’on peut y lire dans leur plus récente parution de la série “Le marché sous la loupe”.

Dans cette édition, on y apprend aussi que la capacité de production au Québec fut à son maximum en 2021. En fait, le nombre de travailleurs par logement a diminué. Ceci veut donc dire que chacun d’eux en accomplit plus. Un rythme vraisemblablement insoutenable à long terme. Vous l’aurez deviné, il s’agit du plus grand défi considérant le vieillissement de la main-d’œuvre au Québec. 

Avec l’un des taux d’emploi les plus élevés au Canada (78,3% en 2021), le Québec fait bonne figure. Nul doute que la pression est donc tournée du côté de l’immigration. Et encore une fois, le Québec fait bien avec environ 55 000 nouveaux arrivants en 6 mois, comme le mentionne l’analyste de la SCHL Francis Cortellino dans cet article. Une immigration accrue combinée à une difficulté d’accès à la propriété augmente la pression sur la demande locative. Contrairement à la SCHL, il nous est difficile d’entrevoir une baisse de valeur à long terme. Surtout en considérant les arguments présentés dans cet article.

“On peut s’attendre à une demande locative alimentée par des locataires qui demeurent plus longtemps sur le marché de la location que par le passé.” – Francis Cortellino, SCHL.

De plus, la capacité actuelle de travailleurs ne permettrait d’accroître les mises en chantier que de 30 à 50% d’ici 2030. Ouin, la SCHL devra en voir des étoiles filantes pour que son vœu d’ajouter 1 124 344 habitations se concrétise d’ici 8 ans 😵‍💫. Tout ça dans un contexte où le financement rend de plus en plus difficile le développement immobilier…

Pour Jacques Lépine, fondateur du Club d’investisseurs immobiliers du Québec

« Aux gens découragés, je dis : arrêtez ! On est dans une situation temporaire. Le Canada est la terre promise, croit l’investisseur optimiste. Regardez nos richesses naturelles, regardez l’eau qu’on a. C’est le prochain produit qu’il va manquer sur la planète. On a une bonne économie, on a une stabilité politique. » 

C’est ce qu’on peut lire dans cet article de La Presse, alors qu’on lui a demandé si on devait toujours investir en immobilier. Venant d’un investisseur avec un bagage d’expérience aussi rempli que M. Lépine, c’est plutôt rassurant. N’empêche que son discours est pile poil sur l’un des piliers qu’on doit garder en tête : La demande !

Petite anecdote

Chez Zipplex, lorsqu’on pense à ce pionnier de l’investissement immobilier au Québec, on ne peut oublier notre première rencontre avec lui. C’était à notre toute première soirée mensuelle du CIIQ.  Nous avions l’opportunité de présenter notre fabuleux outil qu’est Zipplex aux centaines de personnes réunis dans la salle et c’est justement Monsieur Lépine qui a eu “l’honneur“ de nous introduire sur scène : ils sont ou Zipplex, c’est qui ça Zipplex… 

Eh oui, nous sommes entrés du mauvais côté de la scène et étions derrière lui plutôt que devant, hahaha! Comme si on n’était pas déjà assez nerveux, cette entrée en scène a juste rendu la soirée mémorable. 
Tout ça n’est rien à comparer à ce que William Shatner, un autre pionnier, à vécu lorsqu’il est monté sur scène lors d’une grande première

Quelqu’un a définitivement ramasser la bûche du capitaine Kirk 💩!

Toujours bon de se souvenir d’où l’on vient pour savoir où on ira… Il y a juste trop de liens a faire avec ci-haut LOL. Mais peu importe le degré d’optimisme que vous avez à long terme, il faut admettre qu’avec l’incertitude des prochains mois, il se pourrait que le mot d’ordre soit : Houston we have a problem !

L’inflation cause du trouve chez nos voisins

C’est probablement ce que la FED s’est dit alors qu’encore une fois, elle a sous-estimé la persistance de l’inflation. L’indice du CPI est sorti ce matin aux États-Unis et il est définitivement clair que le taux de base devra être augmenté d’un autre 75 bps afin de s’établir à 3.75% (en tout cas, chez-eux). 

L’indice “Core”, qui exclut l’essence et la nourriture, à atteint 6.6% par rapport au mois de septembre 2021. Mensuellement, le même indice a augmenté de 0.6%, ce qui est nettement plus élevé que les estimations qui penchaient vers un 0.4%

Pour l’indice du CPI principal (Headline), qui est moins considéré pour les décisions de la FED, l’augmentation annuelle fut de 8.2% et de 0.4% mensuellement. Ouin, la FED devra vraisemblablement revoir son captain log aussi 🥴.

Autant aux States qu’ici, plusieurs ménages et investisseurs ont profité des bas taux pour faire des acquisitions. Par contre, la dette est un puissant effet de levier… à double tranchant. On vous a déjà fait part dans plusieurs infolettres comme quoi les paiements hypothécaires rattachés à des taux variables commencent à être lourds pour plusieurs familles.

Et on ne parle même pas des renouvellements hypothécaires qui s’en viennent. On en avait glissé un mot dans cette infolettre : près du quart du portefeuille hypothécaire des banques arrive à échéance d’ici 2 ans.  Sommes-nous en train d’assister à une supernova en devenir ?  

Rassurez-vous, on aime toujours voir le verre à moitié plein. Si la NASA a réussi à dévier un astéroïde, alors on réussira bien à régler nos défis (ou les dévier, hahaha). L’optimisation des immeubles devient une réalité dont aucun investisseur ne devrait se passer. Et ça tombe bien, car on a le parfait gouvernail pour vous orienter dans ce champ de météorites !

Bon succès!

On fête notre 150e infolettre en grand !

On fête notre 150e infolettre en grand !

Article tiré de l’infolettre #150

150… disons que ça en fait des courriels et surtout, « des meme ».

On l’avoue, c’est rendu un plaisir coupable de joindre un meme à ce qu’on a relevé du marché locatif. Du lot, il y en a un qu’on considère comme notre petit préféré. On s’en reparle plus bas 😜.

Que ce soit avec l’infolettre ou nos outils, l’important est toujours d’innover et de s’adapter. C’est la même chose avec nos immeubles, alors qu’on doit constamment être à l’affût des tendances, des bonnes pratiques et de ce qui viendra influencer notre prochain move. Chez Zipplex, c’est un peu ce genre d’effet positif que l’on souhaite avoir sur vous 💙.

Pour ceux qui nous suivent depuis longtemps, vous serez d’accord que nos communications hebdomadaires, qui ont débuté le 2 novembre 2018, ont pas mal évolué. Au début, on misait sur les courriels pour vous tenir informé de nos développements. Et voilà qu’aujourd’hui, près de 4 ans plus tard, on vous partage des meme lol.

Oui, 4 ans… ça rappelle drôlement la durée d’un mandat politique ça (bon encore Stevy avec ces liens tirés par les cheveux) ! Disons qu’avec l’élection express du 3 octobre dernier, le lien était facile. 

On dit bien express, car il n’a à peine fallu que 8 minutes pour que tout soit réglé… Imaginez si nous pouvions résoudre tous nos défis immobiliers (ou de développement web pour nous) en aussi peu de temps 😵‍💫.

Il n’y aura donc pas un nouveau chef au pouvoir. Au contraire, il est de retour encore plus fort. Avoir su, nous n’aurions pas mis autant d’effort pour l’infolettre #147 et la présentation des nouveaux capitaines voulant briguer la victoire (de la vraie poésie 🤯). Non, cette semaine, c’est plutôt la thématique du retour qui est à l’honneur… 

Retour de la CAQ ;

Retour de Will Smith devant nos écrans ;

Retour de la saga Elon Musk et Twitter ;

Retour d’un gars et une fille.

Mais il y a un retour qui nous excite encore plus… 

Nouveau rapport Zipplex

On vous l’a pas mal tease dans nos dernières infolettres, mais là on peut le dire : les rapports de marché Zipplex reviennent en force ! 

Depuis le 7 octobre dernier, notre plus récente production trimestrielle est disponible sur la carte de Zipplex. Le meilleur dans tout ça, c’est que vous n’avez même pas besoin de jeton pour y accéder😇. C’est pas beautiful ça ?

En fait, il ne vous faut qu’un compte sur Zipplex. Si vous n’en avez pas encore, vous pouvez vous inscrire gratuitement. En prime, 5 jetons vous seront offerts pour utiliser Zipplex ! 

Mais revenons à notre tout dernier rapport. On s’est penché sur l’évolution trimestrielle des statistiques locatives dans les secteurs les plus chauds, et ce, depuis 2018 (pas de coïncidence sur celle-ci non plus cher Stevy). Vous allez voir, il ne manque pas de stock !

En tout cas, ça faisait un bon moment que nous n’avions pas produit de rapport de marché. On l’avoue, on n’a pas été aussi assidus avec nos rapports qu’avec nos infolettres (et surtout nos memes lol). Mais on va rattraper le tir, c’est notre promesse (oui, la politique nous inspire grandement hahaha !). 

Vous n’avez donc pas fini de recevoir des rapports de notre part. Comme on l’a mentionné à quelques reprises dans de précédentes parutions, on a la ferme intention de vous livrer la meilleure information qui soit en provenance du marché locatif. Évidemment, nous aurons plusieurs autres annonces en ce sens à vous faire… Et ça commence aujourd’hui !  

Version 3.2

Une nouvelle mise à jour Zipplex devrait arriver d’ici 2 semaines, si les dieux du développement web sont de notre côté 🥴. Ahhh les caprices de la technologie… Si par ailleurs, vous voulez tester la mise en jour en primeur, nous sommes toujours à la recherche de bêta-testeurs !

L’élément central, vous le savez sûrement déjà, sera notre nouveau calculateur. Cette première version vous permettra de joindre les statistiques de Zipplex à vos divers scénarios d’optimisation. On a même inclus des estimations pour les dépenses normalisées, le taux de vacance et le taux de qualification hypothécaire… ce n’est pas peu dire !

Bien sûr, nous serons ouverts à tous commentaires et suggestions, afin de rendre le calculateur le plus simple, intuitif et performant possible.

La version 3.2 de Zipplex vous offrira aussi un nouveau type de recherche : la recherche assistée. Avec ce mode, votre secteur sera construit automatiquement tout en respectant un nombre adéquat de données. Une nouvelle façon simple et rapide d’accéder à nos statistiques dans le fond 😍.

Des changements sont aussi apportés aux « rapports Zipplex », ou si vous préférez, à la possibilité de télécharger les résultats d’une recherche. Auparavant, cette fonctionnalité était réservée aux comptes Pros. Maintenant, elle est disponible pour tous au coût de 1 jeton. Pour l’occasion, les PDF générés sont également revus afin d’être plus concis sur l’information qui vous importe le plus.

Côté design, le menu principal s’est refait une beauté afin d’être plus intuitif. Vous avez été plusieurs utilisateurs à nous mentionner ne pas connaître l’existence des sauvegardes de secteur. C’est un peu ce qui nous a poussés à revoir le menu principal. Le calculateur sera également ajouté au menu.

Côté technique, en vrai, il s’agit possiblement de la mise à jour dans laquelle nous avons fait le plus gros travail de données. Nous avons ajouté de nouvelles sources en plus d’implanter un nouveau système d’analyse d’image. Ceci nous permet d’assurer une qualité d’information encore plus forte tout en augmentant la quantité de données (c’est surtout qu’on en écarte moins). Le meilleur des deux mondes quoi !

Le dernier point majeur de cette mise à jour concerne les jetons. Dorénavant, les jetons Zipplex seront 🥁… CUMULABLES ! Et là, on vous entend tous dire dans votre tête : ENFIN ! 

Fini les quantités de jetons qui disparaissent après un mois. Les jetons non utilisés à la fin du cycle mensuel seront conservés pour votre prochain mois tant que l’abonnement demeure actif.

De nouveaux prix, à moins d’être déjà client Zipplex

Eh oui, on n’échappe pas à la réalité économique nous non plus 😅… Les prix des abonnements Zipplex seront les suivants : 30 $/mois pour le forfait Régulier et 50 $/mois pour le forfait Pro. 

La quantité de jetons sera aussi modifiée étant donné qu’ils deviennent dorénavant cumulables. Le premier plan vous en offrira 15 par mois tandis que le second plan vous en offrira 30. Il sera toujours possible de bonifier le nombre de jetons reçus mensuellement. Notez que le jeton boni, offert à chaque renouvellement, sera supprimé.

Néanmoins, on a une bonne nouvelle pour tous ceux et celles qui seront déjà abonnés au moment de lancer notre nouvelle mise à jour. Le prix de vos abonnements actuels sera maintenu tant que vous conservez vos abonnements actifs. Alors, si vous aviez en tête de prendre un abonnement sur Zipplex, ça serait une pas pire idée de le prendre très prochainement 🤯.

Voilà donc les grandes lignes de ce qui s’en vient sur Zipplex, du moins, pour l’instant. On va toucher du bois et peut-être même tous s’acheter cette ceinture pour s’assurer d’avoir le tout fonctionnel d’ici 2 semaines. Entre-temps, puisqu’on ne peut pas conclure une infolettre Zipplex sans le bon vieux meme

En voici un autre qui effectue son retour ! Vous savez, c’est un peu comme ça qu’on se sent avec nos courriels. Bon, ce n’est pas parce qu’on se sent seul, mais disons que de vous écrire comme on le fait, chaque semaine, est notre façon de nous sentir près de vous et de votre réalité. Bien entendu, on espère aussi vous faire sourire à l’occasion 😝 !

Bref, 150 infolettres… c’est un autre beau milestone ! Mais c’est loin d’être le dernier. Là-dessus, on va s’inspirer de la CAQ et vous dire : continuons.

Bon succès et à bientôt dans la 151e !

Vers un nouveau capitaine à bord?

Vers un nouveau capitaine à bord?

Article tiré de l’infolettre #147

On dirait bien que la semaine du 12 septembre était celle des nouveaux capitaines. Même la sainte flanelle a identifié qui portera le mythique « C » sur son chandail. Mais on ne fera pas de jaloux dans le vestiaire du Canadien de Montréal. puisqu’il n’y aura pas que Nick Suzuki qui arborera des lettres sur son chandail. En fait, c’est l’équipe tout entière qui en portera : R-B-C… 

Impossible que vous n’ayez pas vu ça passer. L’état-major a en effet « accordé le privilège » à cette grande banque canadienne de commanditer notre Jersey. Comme quoi tous les moyens sont bons pour générer des revenus, sacrilège ! Une autre preuve que la hausse des taux ne remplit pas les coffres des « capitaines du financement ». Il y a aussi des leaders parlementaires qui veulent nous taxer encore plus, style avec un impôt pour millionnaire.

Oui, des capitaines, il y en aura toujours des nouveaux. Mais disons qu’il y a des leaders, ou plutôt, des successeurs plus difficiles à décorer que d’autres. Disons que pour le prince Charles, qui devra finalement se mettre au boulot à 73 ans (lol), c’était gagné d’avance. Mais au niveau politique, on dirait qu’il y a des courses à la chefferie qui ne finissent plus de finir. Au moins, au Parti Conservateur du Canada, on a finalement tranché. C’est Pierre Poilievre qui a gagné la chefferie du PCC avec près de 68 % des votes. Un rêve « vraiment » brisé pour Jean Charest.

Les chefs dévêtus

Sinon, il y a des capitaines qui débattent dans le but de devenir le prochain chef au pouvoir du Québec. La course aux élections bat son plein et comme d’habitude, on passe littéralement au peigne fin les faits et gestes d’à peu près tous les candidats… De taxes impayées aux vieilles vidéos grivoises, tout y passe. Y’a pas à dire, on veut des leaders clean et sans squelette dans le placard. C’est probablement pour cette raison qu’on étale au grand jour les bilans financiers de chacun…

12.5 Millions pour Anglade et une roulotte de 12 000 $ pour Manon Massé

On va s’abstenir de tout commentaire ici, mais disons qu’elle est tout de même bonne celle-là. Bon, si vous ne pouvez garder ça juste pour vous (et on vous comprendrait), vous pouvez vous lâcher lousse et commenter ça ici 😜. On a pensé à tout et ça fait tellement de bien hahaha ! 

Plus sérieusement, on voit que l’immobilier fût un vecteur important d’enrichissement pour la plupart des chefs. Oui, nous sommes vraiment plusieurs à être visés par la taxe des millionnaires que propose Gabriel Nadeau-Dubois. Mais disons que c’est moins le cas pour Manon (petite blague). Ce qu’il y a de bon dans cette course, c’est qu’elle nous donne aussi des occasions de connaître d’autres partis, comme le Parti républicain du Québec. D’ailleurs, nous serions bien curieux d’en savoir plus sur leurs convictions concernant le logement. Du Marc Labrèche a son meilleur, hahaha !

Il faut effectivement mieux en rire, parce que pendant ce temps, le 13 septembre dernier, StatCan a publié un article concernant les comptes du bilan national et des flux financiers du deuxième trimestre de 2022. Voyons ça de plus près.

Survol économique du Canada

Les grandes lignes à retenir sont d’abord que l’économie canadienne a connu une grande croissance et a atteint un niveau datant des années 70. Un peu normal, les prix ont tellement augmenté partout !

Ce qui est plus inquiétant, c’est que le niveau d’épargne des ménages a diminué. Oui, il y a eu une augmentation du prix, mais aussi une augmentation des volumes des biens consommés.

Au premier trimestre, le taux d’épargne était de 9,5 %. Actuellement, le rapport nous mentionne qu’il se situe à 6,2 %… OUFFF! 30 % moins d’épargne, et ce, en à peine 3 mois…

Bon, il faut tout de même relativiser les choses. Au début de 2020, l’indice est passé de 5,8 % à 27,2 % alors que nous étions tous confinés. Notons qu’il est tout de même courant de percevoir de grandes variations dans cet indice.

On cite également dans l’article que la valeur nette (actifs – dettes) des ménages a diminué de 6,1 %. Bien que la diminution de l’épargne y a contribué pour beaucoup, on mentionne en outre la diminution de la valeur des biens immobiliers, qui fut de 5 %, et une augmentation de l’endettement qui a atteint selon leur propre mot, « un “quasi record” 😱. 

Au final, on se retrouve au 2e trimestre, avec un ratio de la dette des ménages de 181,7 %. Il s’agit d’une augmentation de 200 points de base par rapport au trimestre passé. Nous sommes encore loin du record de la fin de 2021 qui était de 185 %, mais ça demeure une lumière rouge qui s’allume quand on considère les taux d’intérêt qui continuent d’augmenter. 

Disons qu’on va se souhaiter d’excellents capitaines pour nous mener à bon port 😱 (et re-😱) !

Des défis grandissants

Puisqu’il semble impossible de ne pas en rajouter sur l’inflation, le 14 septembre, c’était au tour de l’indice du CPI d’être publié aux États-Unis. Les marchés ont fortement réagi aux nouvelles données qui ont déçu les attentes des investisseurs. En fait, ceux-ci croyaient que la FED allait bientôt “pivoter” sur ses politiques monétaires. Non, l’inflation ne s’assagit pas aussi rapidement qu’on le souhaiterait 🥹. 

Il faut se rappeler que sur les marchés financiers, tout est une “game” d’anticipation. Si le consensus est que les données devraient démontrer un ralentissement et que dans les faits, c’est le contraire qui se passe, la déception peut créer une vague, voire un tsunami.

Toujours dans le thème de cette semaine, est-ce qu’il y a un BON pilote dans l’avion ? Les prochains seront-ils à la hauteur ? Ça va prendre d’excellents leaders, car un atterrissage en douceur de l’économie semble de moins en moins probable. Non GND, on ne croit pas que c’est en taxant davantage que tout ça va se régler.

RBC y va même d’une affirmation très peu glorieuse (🚨 lien douteux avec la commandite du Jersey) en prédisant deux hausses de 0,50 % et 0,25 % d’ici la fin de 2022. La barre des 4 % pourrait donc être atteinte 😧. La banque s’attend aussi à une récession au Canada en début de 2023. “Okay, Houston…”

En fait, 78 % des économistes anticipent une récession comparativement à 50 % en juin dernier.

Bref, la hausse des taux commence de plus en plus à faire des ravages. Déjà, certains propriétaires envisagent la vente de leur propriété, car le paiement hypothécaire devient trop lourd à supporter.

Peu importe qui sera aux commandes, il devra faire face à un beau tumulte de défi. Économiquement parlant, on va souhaiter ne pas suivre l’exemple du Titanic 🥶.

L’importance d’un bon capitaine

Bref, la Banque du Canada devra vraisemblablement maintenir le cap vers des hausses additionnelles de son taux directeur. Ils ne l’auront pas facile ces employés fédéraux. Mais au moins, ils ont pu prendre un jour de repos pour se recueillir sur le deuil de la reine Élisabeth II.

Ne devient pas expert qui veut ! Tout comme on ne devient pas un bon leader parce qu’on veut taxer tout ce qui bouge. Surtout à l’heure où les défis pointent de partout. On ajoutera que d’épargner ce n’est pas voler… Vous irez lire plus loin sur cette quote pour mieux comprendre : l’argent qu’on amasse est celui qu’on refuse à d’autres. Aux yeux de certains, il faudrait se repentir en dépensant hahaha !

On vous laisse sur ce merveilleux petit cours de fiscalité qui refait surface de temps à autre, et qui nous en apprend pas mal sur la taxation…

« Les gens qui paient le plus d’impôts tirent le plus de bénéfice d’une réduction de taxe et, c’est vrai, ils resteront plus riches. Mais si vous les taxez encore plus fort et les condamnez à cause de leur richesse, ils risquent de ne plus se montrer. »

Il va falloir définitivement être plus créatifs que de simplement vouloir taxer. Si on perçoit une grogne grandissante du côté des locataires, il n’est pas moins difficile d’être propriétaire. Il y a toujours deux côtés à une médaille.

Donc non, les loyers n’ont pas fini de grimper ! Jusqu’où ? Dans quelle mesure ? Pour répondre à ces questions en prenant en considération ce qui prévaut pour vos projets, nous sommes là pour vous épauler ! 

Bon succès !

La flèche n’atteint pas toujours sa cible

La flèche n’atteint pas toujours sa cible

Article repris de l’infolettre #146

Saviez-vous qu’entre 1924 et 1950, l’Association des banquiers canadiens a joué un rôle de premier plan en ce qui a trait aux avis de recherche? Elle aurait versé 253 203$ (environ 5 millions en valeur d’aujourd’hui) durant cette période pour l’arrestation de voleurs de banque 🤠. Il faut dire que durant le 19e et le 20e siècle, c’était monnaie courante d’offrir une récompense à un avis de recherche. 

Autres temps autres mœurs… Aujourd’hui, on s’entend pour dire que le #1 most wanted au pays est l’inflation. Eh bien, la banque y jouera encore un rôle de justicier. Comme quoi certaines choses demeurent les mêmes (lol), sauf peut-être pour la “récompense”. Mais ce n’est pas comme si nous ne le savions pas!

En fait, il s’agissait probablement de l’un des secrets les moins bien gardés au Canada: Les taux allaient monter ce mercredi. C’était tellement prévisible que 56% des répondants de ce grand sondage sur le groupe Facebook du Banc de l’immobilier ont visé juste en prédisant de combien serait l’augmentation. 

La Banque du Canada a en effet augmenté de 0,75% son taux directeur il y a deux semaines. Le taux s’élève désormais à 3,25%. Il faut remonter au mois d’avril de 2008 pour voir un taux directeur d’au moins 3%. Aucune coïncidence avec une certaine crise ici…  

Mais le bout le plus important du communiqué de la Banque centrale et qui accompagnait l’annonce de la hausse est qu’il faudra s’attendre à d’autres hausses encore. Oui, dans les pronostics de nos dirigeants, nous sommes encore loin de l’inflation cible de 2%.

Les hausses se font déjà ressentir

Les grandes instances restent rigides alors qu’on voit pourtant les effets des dernières hausses s’amplifier. Déjà, les prix ont baissé de 9% dans le marché de la maison résidentielle depuis avril dernier. Si l’on compare le mois d’août 2022 avec celui de 2021, on parle d’une…

Baisse de 20% des ventes en général;

Baisse de 36% du nombre de transaction pour les plex;

Hausse de 37% des inscriptions par rapport à l’an dernier.

Malgré tout, les valeurs demeurent 5% plus élevées en août 2022 qu’à pareille date l’an dernier. L’effet baissier sur les prix devrait définitivement continuer de s’exercer par contre. Surtout qu’on est actuellement dans une situation où l’inventaire disponible est plus grand alors qu’il y a moins d’acheteur. Oui, la conclusion est plutôt facile à deviner.

Comme on le relatait la semaine passée, beaucoup de gens ayant acquis récemment une propriété regrettaient déjà leur acquisition. Une augmentation fulgurante (37%) des mises en vente nous rappelle à quel point l’équilibre entre l’offre et la demande est fragile et volatile. Même un domaine aussi stable que l’immobilier n’y échappe pas.

Un autre effet observable (et majeur) face à la hausse des taux d’intérêt est la baisse des mises en chantier. On en parlait justement dans cette infolettre.

Disons que ce n’est rien pour favoriser une offre soutenue de nouveaux logements… La tendance était déjà baissière depuis 3 mois avant l’annonce de la première hausse du taux directeur, le 2 mars dernier. Mais on s’entend pour dire que ça ne fera que prolonger, voire accentuer la tendance.

Déjà, selon les statistiques de l’APCHQ, 6 mois sur 7 sont marqués d’une baisse de mises en chantier comparativement à 2021. Plus globalement, on a estimé à 12,23% la diminution des mises en chantier pour les 7 premiers mois de 2022.

Qu’en est-il des loyers ?

Sans voler le punch, disons que tout ça n’est pas indifférent a une poussée actuelle des loyers dans le marché. On vous prépare un dossier à cet égard, mais le prix des logements augmente actuellement à cause de l’inaccessibilité grandissante de la propriété (on parle de qualification hypothécaire ici plus que de prix). Du côté de l’offre, le contexte actuel pousse les ménages à se tourner vers un logement locatif ou les condos. Par contre, l’ajout de nouveaux logements est au ralentit comme on vous l’explique ci-haut.  

La seule bouée de sauvetage qui peut possiblement donner un second souffle à la construction de logement, serait APH-Select. Reste à voir si le programme sera en mesure de réellement renverser la vapeur en jouant en quelque sorte au “Robin des bois”. Assurer le maintien à plus bas prix des logements ordinaires en ciblant des loyers plus élevés n’a d’autre choix que de nous rappeler ce héros aux collants verts ! 

Tout ça nous fait penser au Sommet de l’Habitation d’il y a quelques semaines. C’est bien beau de vouloir stimuler l’offre, mais dans un contexte de surchauffe de l’économie, c’est un peu contradictoire. Plusieurs partis politiques en font mention; est-ce que la solution ne se situerait pas ailleurs ?

D’accord, mais où ?

Avouons-le, on aime regarder des modèles étrangers et s’en inspirer. Si, durant le Sommet, nous avons eu droit à une présentation du modèle Viennois, cette fois-ci, ça semble être la Suisse qui revient dans l’actualité.

En partant, notre premier ministre en a cité l’exemple dans son désir de voir le Québec rester un “petit pays”. C’est que la Suisse, ayant une population semblable à celle du Québec, est un pays riche offrant une belle qualité de services à ses citoyens.

Mais est-ce à cause de sa taille que la Suisse doit sa richesse et ses services? Selon ce site, ce serait plutôt à cause de sa proportion élevée de locataires. Imaginez-vous donc que 58% de la population suisse est locatrice. Ce n’est pas sans rappeler le ratio sur l’Île de Montréal quasi identique

On vous invite à lire l’article pour en apprendre plus sur les impacts d’une population locatrice. Ce qu’on retient plus particulièrement, c’est que le marché locatif du pays est somme toute assez réglementé, un peu comme ici. Et étrangement, il y a une distorsion entre le loyer dans les baux et celui offert sur le marché, tout comme au Québec. On dit ça et on ne dit rien…

Toujours en Suisse, de récentes recherches militent pour des logements plus petits afin de réduire l’impact énergétique des habitations. Il faut comprendre que la tendance pour la superficie des logements est croissante dans le pays européen, tout le contraire d’ici.

Les “microcondos” torontois

En effet, dans un autre article de La Presse, des courtiers hypothécaires Torontois relataient que certains prêteurs exigent maintenant une grandeur minimale pour les condos (400 à 500 pieds carrés). Les Canadiens qui désirent acheter une telle habitation, vu le prix plus attrayant, se butent maintenant aux critères des souscripteurs. Imaginez ce que ce sera lorsqu’on voudra vivre dans des PODS pour pleinement profiter des Metaverses lol ?

M. Friesen, cité dans l’article, mentionnait à la défense des institutions qu’une “personne qui achète un “microcondo” a tendance à être un premier acheteur. Elle n’a donc pas une énorme quantité d’actifs ou un effet de levier avec sa banque.” Comme on dit : “Y’en aura pas de facile”. 

Bref, est-ce que le Québec deviendra une “province locatrice” comme la Suisse? On en doute, tout comme on doute que ce sport traditionnel suisse devienne populaire ici. Mais qui sait! 

Alors, est-ce mieux ailleurs? Parfois, il serait plus simple de vivre dans un compte pour enfants… Avec un peu de magie, ou encore mieux, en tirant quelques flèches !

Contrairement à APH-Select, la ressemblance à Robin des bois est pas mal plus directe dans le cas de GND. On s’est toutefois gardé une petite gêne, car il y a en pas mal des memes qui circulent dernièrement… #LOTR (elle est peut-être là aussi la magie !) 

Question d’ajouter une dernière corde à notre arc (GND en aurait bien besoin sur la caricature 🥴), concluons notre tour d’horizon… Puisqu’on a voyagé jusqu’en Suisse, pourquoi ne pas continuer le voyage avec une bonne vieille rafale ? On se lance…

La bonne vieille rafale

Un salaire 40 fois plus élevé que le loyer pour se loger en appartement

Oui, vous avez bien lu. À New-York, les propriétaires demandent à ce que les locataires aient 40 fois le loyer en salaire comme gage de sécurité. Et pour un endosseur, son revenu doit être 80 fois plus élevé ! Les loyers ont si augmenté la dernière année dans la ville de la grande pomme, que certains locataires ont reçu des avis d’augmentation allant jusqu’à près de 2000$ !

Comme quoi notre cher Robin des Bois ne peut pas toujours atteindre la pomme à l’aide d’une flèche. Pour la petite histoire, ce n’est pas le voleur aux collants verts qui est à l’origine de cette analogie, mais bien Guillaume Tell, héros national suisse. Bin oui, encore la Suisse !

Des tours détruites à cause d’un surplus de logement!

Alors que nous avons absolument besoin de logement, en Chine, ils en détruisent car ils en ont trop! Pourrait-on leur acheter leurs logements en trop à la place, ou les faire transporter sur le dos du frère Tuck 🥴? Sans blague, l’immobilier va de moins en moins bien en Chine

Une immigration mal contrôlée à l’origine d’une criminalité qui explose?

En Suède, la criminalité est en forte hausse depuis les 10 dernières années. Et à quoi on attribue ça ? Voici la réponse de la première ministre, Magdala Andersson : « Trop d’immigration et trop peu d’intégration ont créé des sociétés parallèles où les gangs criminels ont pris racine et progressé ». Voilà peut-être l’inspiration derrière la déclaration de François Legault d’hier. Avec autant de monde qui viendront s’installer ici, vaudra mieux pouvoir compter sur tous les Héros disponibles… Quoi que 🙄.

Comme toujours, bon succès !

C’est la rentrée… des solutions !

C’est la rentrée… des solutions !

Article repris de l’infolettre #145

Ça y est !

Techniquement, l’été n’est toujours pas terminé. Mais avec la rentrée, disons qu’on sent que la saison froide est à nos portes. Si la température tend à refroidir quelque peu vos ardeurs, les valeurs immobilières qui risquent de chuter dès 2023 pourraient elles aussi contribuer à ralentir vos élans.

En effet, ils sont plusieurs experts à prévoir une baisse à ce chapitre. Tout ça dans un contexte de contrôle de l’inflation. N’oublions pas aussi qu’on doit ajouter rapidement plus de 620 000 logements à ce qui était déjà prévu. L’objectif ici:  Que l’offre de logement soit « au bon niveau » en 2030. 

Même si Charles Braunt, analyste à l’APCIQ, se veut rassurant, y’a pas a dire, winter is coming dans tous les sens du terme (sur cette affirmation bien connue, on avoue avoir été inspiré par GOT qui renaît avec House of dragons). Bon, par chance ou par besoin de se divertir pour plusieurs parents, le retour en classe peut être aussi synonyme du début des « vraies vacances » haha !… Attention tout de même avec une reprise du plein contrôle de la télé et de vos séries favorites 🥴. 

Plus sérieusement, peu importe l’industrie, septembre marque indéniablement le dernier push vers l’atteinte des objectifs annuels. Et l’immobilier n’échappe pas à cette réalité ! Pas pour rien que l’offre de formation inonde nos fils d’actualités ces jours-ci. C’est un peu la même chose avec l’offre de « 5 à tard » à saveur du logement ou encore mieux, les événements de JP Jalbert. On vous invite d’ailleurs à son prochain tournoi de poker, axé surtout sur le réseautage. Plusieurs passionnés d’immobilier se donneront RDV pour une cause nous tenant tous à cœur : les enfants. Et ne vous en faites pas, vous n’avez pas besoin d’aimer les cartes 😜.

Mission solutions

Concernant l’agenda immobilier, nous sommes à peu près certains (🥸) que ce n’est pas anodin que le Sommet de l’habitation organisé par les villes de Laval et Longueuil sur le logement abordable fût inscrit à l’horaire d’un beau vendredi de la fin d’août. Oui, un moment quasi parfait, juste avant les élections et surtout, au tout début de cette période stratégique en vue de la fin d’année. Nous y reviendrons puisque nous avons excessivement apprécié cette journée 😯.

Tout ça pour dire que cette année, septembre sera définitivement à saveur de « solution ». Parce qu’avec l’approche des élections, disons que ce n’est pas ça qui manque dans la presse médiatique ! On fait bien sûr référence aux programmes des partis qui sont maintenant disponibles. 

À vous de vous forger votre propre opinion sur ce que chacun propose. On doit toutefois admettre qu’on a eu un petit sourire en voyant le volet sur le logement du PCQ. Tsé, ça fait longtemps qu’on prône l’approche de la subvention au loyer… Ce serait bien que tous les partis s’en inspirent aussi ! 

Bon, on le sait tous, c’est le même refrain à chaque 4 ans. Par contre, l’emphase sur les solutions et plus particulièrement celles qui touchent le logement semble être beaucoup plus importante actuellement. On ajoutera du logement abordable coute que coute. Avec chacun des engagements pris par les plus grandes villes du Québec à la conclusion du Sommet de l’habitation, nul doute là-dessus !

Avec tout le contenu et les propositions qu’on a reçues durant cette journée, il y aurait lieu d’écrire plusieurs infolettres ! Mais on retient tout particulièrement cette citation de la mairesse de Sherbrooke, Mme Évelyne Beaudin  : « C’est bien beau d’avoir le droit de préemption, mais sans argent, on ne peut pas faire grand-chose ».

Quelques propositions

Le nerf de la guerre restera toujours l’argent. Et ça, on l’a bien senti à travers les idées partagées vendredi dernier. Que ce soit une refonte de l’impôt foncier ou une taxe sur la spéculation immobilière, il manque d’argent dans les coffres des villes pour financer leurs projets à vocation sociale ! … On n’a pas fini d’en entendre parler. 

D’autres suggestions étaient orientées sur l’ajout de logement, plus particulièrement sur le zonage ou sur l’habitation accessoire. Les villes sont unanimes sur le sujet, il faut prôner la densification. En fait, on est tous d’accord pour densifier les villes… Mais évidemment, tant que ce n’est pas dans notre cours haha ! 

Ça va un peu à l’encontre du « pas dans ma cour », mais le logement accessoire semble avoir séduit plusieurs de nos élus municipaux. Il ne s’en est construit que 9000 entre 2010 et 2020, mais cette option pourrait bien devenir à la mode.

C’est un peu la preuve que toutes les manières de se loger seront bonnes. En fait, c’est en multipliant celle-ci qu’on atteindra (ouin ?) les chiffres mirobolants d’unités supposément nécessaires pour enrayer les pénuries de logements, bien entendu, une niche à la fois.

Est-ce une coïncidence que l’on voit tranquillement une offre de POD montréalais mis en marché ? Bien que ce soit plus coutume au japon, ce nouveau genre d’hébergement arrive tranquillement dans certains hôtels depuis 2 ans. Si pour certains, ça ne semble pas si pire que ça, pour d’autres, c’est moins le cas 😅. De toute manière, nous sommes loin d’une crise du logement qui se résorbera par l’ajout de « Pods », du moins, jusqu’à ce qu’on vive dans les métavers lol.

Avez-vous bien digéré l’annonce de la semaine passée ?

L’arrivée de septembre rime aussi avec taux d’intérêt. En effet, le 7 septembre dernier, la Banque du Canada a fait une annonce sur le taux directeur. Parce que ça aussi, c’est vu comme une « solution » aux pressions inflationnistes que nous vivons actuellement.

Par contre, à quel point étions-nous prêts, les investisseurs et les banques, pour cette annonce ? Entre deux études de loyer, on a eu envie d’analyser les états financiers des 6 plus grandes banques Canadiennes. Cela nous a permis de constater que 25 % de leur portefeuille de prêts hypothécaires arrivaient à échéance d’ici 2 ans (outch!). 

C’est le quart de leur portefeuille ! Ça fait pas mal de gens qui devront renouveler à un taux supérieur et se serrer encore plus la ceinture. Comme quoi l’inflation est une lame à double tranchant : hausse de valeur peut-être, mais hausse du coût de la vie assurément…

D’ailleurs, un récent article stipulait que 72 % des acheteurs récents d’une maison regrettaient leur acquisition aux États-Unis. Ce n’est pas peu dire ! De même, cette semaine c’était au tout de la Banque TD de prévoir une baisse de la valeur des maisons de plus de 25 %. Coup donc, le chiffre « 25 » revient pas mal !

Des garanties qui écopent théoriquement

La question intéressante à se poser ici est, dans quelle mesure la qualité des garanties des prêts sera soutenable pour celles-ci ? Avec un ratio prêt-valeur (ou Loan to Value) moyen de 45 % du portefeuille total canadien des banques, une réduction de 25 % se traduirait par un nouveau LTV de 60 %. Sans ajouter que les plus récents prêts accordés et non assurés ont un LTV de 65 %, qui ultimement se traduirait par un ratio de 87 %.

Relativisons un peu, la dernière grande baisse de valeur immobilière est survenue dans les années 90. Pour la période qui nous préoccupe, on parle d’une chute de 20-25 % suivant une hausse de près de 50 % des valeurs. On ne devrait pas parler de baisse, mais simplement de correction. Sur le plus long terme, cela continuera de monter, vous le savez bien.

« Il est bien beau d’émettre des solutions, mais ça vaut surtout si on a les connaissances et la bonne information pour prendre des décisions… Sinon, pas le choix, on mise tout sur la crème glacée molle jusqu’à ce que les crémeries ferment pour l’hiver ! » 

– Dany Di Vincenzo, 1er septembre 2022.

On termine cette infolettre en vous parlant un peu de nous. Car oui, nous aussi sommes en mode « solution » pour cet automne ! Comme vous le savez déjà, si vous nous lisez régulièrement, un calculateur fera bientôt son arrivée sur Zipplex. En fait, d’autres nouveautés verront aussi le jour prochainement. Nous vous dévoilerons tout ça dans les prochaines infolettres.

Important !

On tient également à avertir tous les développeurs immobiliers ou les investisseurs intéressés par ce créneau. Faites attention lorsque vous choisissez votre emplacement et le type de logement à bâtir. 

Beaucoup de projets de style « haut de gamme » ont vu le jour dans certains secteurs. S’ils se louaient très bien au départ, ce n’est plus vraiment le cas plus le marché devient saturé de ce type de bien.

C’est pourquoi plusieurs investisseurs ne nous mandatent pas uniquement pour connaître la valeur future de leurs unités, mais aussi pour connaître l’absorption de telles unités dans leur secteur. 

Si vous avez un projet d’optimisation majeure ou de développement immobilier, nous vous encourageons à tenir compte de la demande future de vos secteurs. N’hésitez pas non plus à nous présenter vos projets, il nous fera plaisir de vous aider quant à leur réussite.

Bon succès, et soyez vous aussi en mode « solution », mais surtout en quête de bonnes connaissances et informations cet automne ! L’hiver n’en sera que moins rigoureux.

Le café est-il plus corsé chez le voisin ?

Le café est-il plus corsé chez le voisin ?

Article repris de l’infolettre #144

Cette denrée rare qu’est le logement ne fait pas qu’attiser les passions chez nous. Les défis pour se loger sont présents partout sur la planète. Une image récemment publiée sur Twitter a justement percolé dans les médias sur la scène internationale. On y présente une file interminable de gens faisant la queue pour avoir la chance de louer une unité en Irlande.

Le tweet original provient d’un certain « Conor » et fait allusion à la situation difficile du logement au pays. Peut-on dire que le logement irlandais est un Lucky Charms ? Regardons de plus près l’état du marché locatif de Dublin, un milieu qui ne semble pas très « Landlord Friendly ».

Plusieurs initiatives ont été mises en place afin de réglementer la location sur ce marché. La ville a identifié certaines zones dans le Grand Dublin étant plus « bouillantes » pour le logement. Pour contrer les hausses de loyer et protéger les locataires, elle a limité les hausses accordées dans ces secteurs au niveau de l’inflation, et ce, jusqu’à un maximum de 2 %.

Rappelons que même si la cible inflationniste reste un idéal à 2 %, il se peut qu’on atteigne parfois des niveaux records. Sans trop vouloir s’attarder sur la législation irlandaise du logement, il faut savoir que les propriétaires doivent respecter une certaine prescription afin de cesser toute location. Mais ils peuvent tout de même le faire sans trop de « heurts » :

« A landlord is required to give a notice period to the RTB and to their tenant when they want to end a tenancy, ranging from 90 days if the tenant has lived there for less than six months, to 32 weeks if the tenant has lived there for 8 years. »

Un couteau à double tranchant

En lien avec ci-haut, vous avez peut-être vu passer dans l’actualité ces proprios forcés de verser 33 000 $ après avoir essayé d’évincer un locataire. Bien honnêtement, les magouilles pour sortir un locataire ne sont jamais une bonne idée. Mais cela démontre tout de même qu’on va loin ici avec le TAL concernant le droit d’occupation.

Revenons à nos propriétaires irlandais. Qu’advient-il lorsqu’ils voient leur propriété en location prendre autant de valeur tout en étant restreints pour leur hausse de loyer ? Disons que c’est tentant de vendre au prix du marché et fêter ça à grands coups de scotch. Toutefois, cela réduit les d’opportunités de location. C’est ce qu’on peut appeler les effets pervers de la législation.

Le marché se resserre

En fait, c’est quasiment comme un trou de beigne. Si on prend le Québec, les proprios achètent parfois à des prix exorbitants des projets à faibles revenus, ce qui cause une contraction des TGA*. La seule option viable pour eux est d’optimiser. Surtout en considérant le parc vieillissant et le manque d’investissement dans certains plex. Comme on le sait, la rentabilité ne s’achète plus, elle se crée.

Ils vont donc viser à leur tour des prix élevés s’ils doivent vendre pour justifier leur investissement. Ceci entraîne une fois de plus une contraction des TGA. En effet, ils ne vendraient pas à des TGA plus élevés que ceux auxquels ils ont acheté au départ.

* Contraction des TGA : diminution du coût d’acquisition par rapport au revenu net effectif.

Si le refinancement était jusqu’à récemment le mot d’ordre pour tout investisseur voulant faire le « boomerang » avec ses mises de fonds, il y a tout un bémol dorénavant…

Tout d’abord, la SCHL limite les usages des surplus de refinancement pour conserver l’argent dans le parc immobilier. Ensuite, les banques sont de plus en plus réticentes aux refinancements de projets d’optimisation. Elles vont même jusqu’à couper le financement de certains types de projets. L’incertitude économique et la nécessité d’avoir une plus forte gestion du risque interne les poussent naturellement dans cette voie.

Les banques sont-elles toujours gagnantes ?

En parlant des banques, la majorité de celles-ci ont publié leurs résultats du 3e trimestre il y a 2 semaines. On pourrait croire que des taux d’intérêt plus élevés leur fassent engendrer de meilleurs profits. Pourtant, plusieurs d’entre elles se sont fait malmener en bourse récemment.

Les marges de profits s’amincissent et les réserves pour les mauvaises créances s’alourdissent. Sans ajouter que la valeur de leurs actifs détenus rétrécit par le fait de l’augmentation des taux. Ceci vient réduire l’équité attribuable aux actionnaires. Donc non, augmentation de l’intérêt ne rime pas avec profit.

La Banque Royale et la Scotia ne furent malheureusement pas épargnées par les mauvaises nouvelles. Depuis une semaine, elles ont perdu respectivement près de 3 % et 7 % de leurs capitalisations. 

Il n’en demeure pas moins que certains créditeurs s’en sortent mieux que d’autres. C’est le cas de la Banque National et de la TD qui atteignent les attentes des analystes. Il faut croire que réduire le débit du robinet des prêts a eu un effet positif alors que l’inflation s’enflammait en début d’année.

Ayant traversé la crise financière de 2007-2008 sans trop d’égratignures, notre système financier fut pendant longtemps vu comme l’un des plus solides au monde. Mais aujourd’hui, avec l’augmentation du ratio d’endettement du Canadien moyen et la tendance haussière des taux dans un contexte économique ralentissant, ce n’est plus trop le cas. Comme quoi les banques ne gagnent pas toujours. Vont-elles devoir troquer la pause café pour la pause RedBull ?

La force d’un groupe

Contrairement aux banques, ça va prendre plus qu’un stimulant pour résoudre la problématique du logement abordable au Québec. Le Black bull est peut-être à l’origine du miracle du petit Jésus, mais il ne le sera pas pour le nôtre…

En fait, susciter l’intérêt d’un maximum d’acteurs clés du milieu locatif est peut-être la voie à privilégier. 

Justement, nous avons été conviés au Sommet de l’habitation 2022 —Notre avenir en tête (sommethabitation.ca). Il s’agit d’une initiative des nouveaux maires de la Ville de Laval et de Longueuil, qui s’est déroulée le 26 août dernier. On y reviendra dans les prochaines infolettres… Mais ce qu’on peut déjà vous dire, c’est qu’il y a eu une absence majeure.

On disait qu’il était stratégiquement favorable pour le logement « social » d’y avoir le point de vue de l’ensemble des instances qui tiennent à bout de bras l’immobilier locatif au Québec…  

Eh bien, il n’y a pratiquement pas eu d’acteur du domaine privé. Seul le président de l’IDU y était pour représenter les promoteurs immobiliers. Pourtant, le privé est celui jongle avec la réglementation en vigueur tout en offrant des logements de qualité.

D’autres modèles locatifs

On a aussi eu la chance d’avoir une présentation du modèle locatif viennois (on parle bien de la ville autrichienne ici). Dommage, ça l’aurait été « concept » de nous y servir des viennoiseries pour accompagner le café (ou le RedBull). On le dit souvent, « marketing is everything » lol. 

Soyons tout de même bons joueurs. Même si on prône un modèle où l’état se sort au maximum de l’équation en subventionnant ceux qui en ont besoin, peut-être que nous resterons pantois face à ce que les intervenants auront à proposer. 

Reste que si vous avez lu l’article qui fait état du modèle viennois pour le logement social, vous aurez probablement remarqué qu’il faut avoir une « mise de fonds » pour accéder au programme. Ce serait quand même ironique de vouloir offrir des logements moins chers à des ménages à plus faible revenu, mais de leur demander un montant d’argent en partant ! 

Imaginez si le fameux Cash for keys devenait la nouvelle norme afin de garnir les poches des locataires. Oui, nous sommes ici à des années-lumière de Dubaï où les locataires doivent payer le loyer d’avance. À suivre…

Bon succès, comme toujours !

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