Lorsqu’un investisseur immobilier mise sur l’optimisation locative, comme stratégie de création de valeur, il est primordial pour lui de savoir bien évaluer les projets qui se présentent. Ça semble évident dit comme ça, mais dans les faits, ce n’est pas tous les investisseurs qui savent comment s’y prendre.

Comme nous en parlions dans l’article La double capitalisation : faire de l’immobilier en 2020, l’investisseur d’aujourd’hui dispose d’une multitude d’options afin de créer de la valeur au sein des logements. De surcroît, la pandémie que nous vivons actuellement va assurément en faire ressortir davantage, comme les espaces dédiés au télétravail par exemple. Au final, chacune de ces techniques a pour but d’ajouter une couche supplémentaire à ce qui est offert aux locataires, tout en bonifiant la rentabilité des immeubles. Dans le contexte actuel, afin de maintenir un parc immobilier sain et prospère, les revenus doivent être plus que jamais au rendez-vous.

L’augmentation de revenu est la clé en optimisation parce qu’elle aura un impact direct sur la valeur de vos projets. Toujours dans l’article mentionné ci-haut, on y fait état qu’une augmentation de 1$ de loyer mensuel entraîne, de manière générale, une hausse entre 180$ et 240$ sur les valeurs économiques d’un immeuble. À Montréal, la hausse peut même atteindre plus de 260$, car il est possible d’obtenir des TGA de financement sous la barre des 5% en assurant votre prêt avec la SCHL notamment.

Petite mention au passage concernant la SCHL… Il faudra garder un œil ouvert sur les mesures qui seront prochainement annoncées par l’assureur. Nous savons néanmoins qu’une attention plus pointilleuse sera portée sur l’usage de l’équité suivant un refinancement, afin de s’assurer que l’argent demeure dans le marché immobilier et non qu’elle y soit retirée. Vous pouvez d’ailleurs avoir plus d’information à ce sujet en consultant cette rubrique.

Revenons aux valeurs marchandes des immeubles. 

Le multiple illustré ci-haut concernait les valeurs économiques. Si nous tenons compte de celles marchandes plutôt, alors une augmentation de 1$ mensuelle pourrait entraîner une augmentation de valeur avoisinant les 300$ (équivalent à un TGA de 4%). Il est donc facile de comprendre pourquoi les revenus sont aussi importants. Il ne faut également pas négliger les augmentations annuelles, qui en plus de contrer la hausse de certaines dépenses, aideront elles aussi à augmenter la valeur de vos immeubles.

C’est aussi pour cette raison qu’un outil comme Zipplex est primordial pour tout investisseur immobilier. 

Remarque importante concernant les optimisations locatives plus agressives

Avec la période que nous vivons actuellement, nous recommandons d’être un peu plus conservateur et non agressif dans les optimisations. Les capacités financières des locataires risquent d’être mises à rude épreuve avec la fin de la plupart des versements de PCU, avec la difficulté d’emploi (taux de chômage qui devrait demeurer plus élevé pour un certain temps) et la faiblesse économique qui s’installe. 

Dans notre article La rareté fait sa loi, on note également que plusieurs logements de type Airbnb sont revenus sur le marché de la location à long terme, ce qui contribue à l’accroissement de l’offre de logements meublés. Ces logements plus “haut de gamme” viendront directement compétitionner avec les logements dits “optimisés”.

Ajoutons à cela, l’interruption de l’immigration qui vient couper une bonne partie de la demande pour toutes les classes de logements. Finalement, on doit également mettre dans la balance les défis supplémentaires en construction qui sont venus accroître les délais de livraison d’unités. Et comme on le sait, qui dit délais, dit accroissement direct des coûts.

Les projets d’envergures visant une clientèle plus haut de gamme pourraient donc en faire les frais. Le risque est grand étant donné le fossé qui s’est créé entre l’offre et la demande pour ce type de bien. Vaut donc mieux y penser plus d’une fois avant de vous lancer dans ce type de construction ou d’optimisation. Si c’est tout de même votre plan, alors votre capacité d’endettement devrait nettement être revue à la hausse pour faire face à vos créanciers et obligations. 

On ne dit pas de mettre un STOP aux optimisations d’envergure. L’idée ici est de redoubler de vigilance afin d’être certain que la clientèle visée soit preneuse de vos unités lorsqu’elles seront disponibles. S’il n’y a rien de plus sûr que l’immobilier locatif de bas et de moyen de gamme, la situation est moins certaine lorsqu’on grimpe aux unités luxueuses.

Nous vous conseillons plutôt de patienter, et si jamais vous êtes plus liquide, c’est le bon temps d’acquérir des immeubles avec un beau potentiel. Vous les aurez déjà en main lorsque le temps sera plus propice aux optimisations majeures.

Analyser financièrement un projet d’optimisation

Avant même de vous lancer dans les calculs, nous vous recommandons fortement de valider le potentiel du projet sur Zipplex au préalable. Ainsi, vous effectuerez un tri des projets en fonction de ce vous recherchez à titre d’investisseur, et comme potentiel d’optimisation qui cadre à vos objectifs.

Idéalement, il faudrait que vous ayez déterminé jusqu’où êtes-vous prêt à aller dans vos optimisations. Est-ce que votre produit final cadre avec ce qui est offert dans le secteur et ce qui risque d’être en demande ? Votre “cible” se définit grandement à partir de : 

  • L’analyse du secteur, c’est-à-dire en définissant bien votre clientèle type ; 
  • Ce qui prévaut dans le marché environnant comparativement à ce qu’offre votre produit ; 
  • Ce que les locataires valorisent ; 
  • Etc. 

Nous avons rédigé un beau résumé d’une démarche d’analyse complète d’un secteur pour vous aider.

Le modèle des discounted cash flows (DCF), un pilier de l’analyse financière

On ne peut pas parler d’analyse sans mentionner ce modèle, qui repose essentiellement sur l’actualisation des flux monétaires (la VAN, pour ceux qui connaissent le terme). Autrement dit, il s’agit de trouver les valeurs en date d’aujourd’hui de chacune des entrées et sorties d’argent futures (revenus et dépenses). C’est la méthode centrale de toute analyse financière, et elle s’applique bien évidemment à l’immobilier. 

Le but de cet article n’est pas d’approfondir ce sujet, sinon on ne serait pas sorti du bois ! Si vous voulez en savoir plus, vous pouvez consulter cet article, qui est assez complet. 

Si vous maîtrisez déjà cette méthode ou comptez l’apprendre, n’oubliez pas que l’optimisation locative joue sur vos revenus, mais aussi sur vos dépenses. Par exemple, si vous avez fait un emprunt, alors vous aurez des paiements à faire sur celui-ci. Vous devez aussi considérer les coûts indirects, comme les pertes probables de revenu, les compensations offertes aux locataires, etc.

L’usage de la valeur économique en projet d’optimisation

Bon nombre de projets d’optimisation d’immeubles locatifs ont comme objectif final, le refinancement. On veut donc pouvoir utiliser la nouvelle équité créée, pour rembourser un maximum de capitaux contractés pour le projet : les rénos, la mise de fonds encouru, les frais d’acquisitions divers, etc.

Pour tous les immeubles de 5 logements et plus, vaut mieux bien maîtriser le concept des valeurs économiques (nous simplifierons le terme pour VÉ). Dans cette optique, il devient nécessaire de calculer la valeur économique au moment de l’acquisition, ainsi que celle anticipée au moment du refinancement. Plus précisément, ce qui nous intéresse dans la démarche, c’est l’écart entre le prêt hypothécaire initial et prêt prévisionnel (basé sur la VÉ future).

Si vous détenez déjà l’immeuble et que le potentiel a été validé (sur Zipplex préférablement), vous n’avez qu’à trouver le montant d’hypothèque restant à votre projet en date d’aujourd’hui, et calculer le prêt hypothécaire prévisionnel au refinancement.

Si nous parlons de VÉ, c’est qu’il faut compléter une grande partie des calculs afin d’obtenir le montant du prêt. Mais comment calcule-t-on la VÉ ? La fameuse question !

Il existe plusieurs façons, toutes centrées autour de divers ratios. Par exemple, les banques peuvent utiliser le MRB ou MRN (plus précis) pour les immeubles neufs. Elles se basent aussi sur le TGA de financement (souvent utilisé par les évaluateurs agréés) et le ratio de couverture de la dette (RDC). Ce que nous allons aborder dans cet article, c’est la méthode basée sur le RCD.

Globalement, ce que nous cherchons à estimer grâce au RCD, c’est un paiement hypothécaire. Grâce à ce paiement, ainsi qu’aux autres informations hypothécaires (Taux de qualification et amortissement entre autres), nous trouverons un montant total de prêt hypothétique (et par la suite, la VÉ).

Bien que cette méthode soit plus centrale, il est conseillé de la valider avec d’autres ratios pertinents utilisés par le prêteur. Par exemple, supposons que la VÉ que vous avez calculée répond au critère du RCD du prêteur, mais le TGA de financement obtenu dépasse celui qu’il emploie, alors la VÉ serait ajustée à la baisse pour répondre au critère du TGA.

Dans le contexte pré-Covid, cette situation était plutôt rare. Mais avec l’incertitude qui réside dans le marché, mieux vaut être plus prudent et plus “solide” dans vos analyses. Il est donc fortement conseillé de vous faire des scénarios optimistes, réalistes et pessimistes. N’hésitez surtout pas à jouer avec certains paramètres pour valider la solidité du projet, toujours selon vos perspectives envisagées et le niveau du risque que vous voulez prendre.

Maintenant, comment applique-t-on la méthode du RCD ? C’est ce que nous allons voir à l’instant. Veuillez prendre note que le calculateur employé pour la démarche est celui que nous offrons avec les abonnements Professionnels ou Corporatif de Zipplex (nous contacter pour plus de détails). Veuillez également prendre note qu’il serait judicieux de travailler de pair avec votre banquier ou votre courtier hypothécaire pour cette partie afin qu’il vous aiguille sur les paramètres de financement selon l’institution avec laquelle vous pourriez lever votre prêt. 

Première étape : Trouver le revenu net normalisé (RNN)

Lors de cette étape, vous devrez non seulement considérer les revenus et les dépenses d’exploitations (bien important de les inclure au complet), mais également celles dites normalisées. La plupart des prêteurs se basent sur la grille des dépenses normalisées de la SCHL et ajustent certains éléments. Vous pouvez donc obtenir de très bonnes approximations en utilisant cette grille. Pour ceux et celles qui utiliseront notre chiffrier, la grille SCHL a été intégrée à celui-ci. 

Veuillez prendre note que certaines dépenses normalisées peuvent également être présentes dans vos dépenses d’exploitation (par exemple, le frais de gestion). L’idée est prendre le montant le plus élevé entre les deux (les prêteurs n’aiment pas trop le risque ;)).

Vous devrez également considérer les mauvaises créances, dont le barème change selon le type d’immeuble et son emplacement (à Montréal, le % sera plus faible qu’à Trois-Rivières par exemple). Avec la pandémie actuelle, il ne serait pas surprenant que les prêteurs augmentent le taux de mauvaises créances, donc n’hésitez pas à augmenter cette métrique dans vos scénarios.

Pour trouver le RNN, vous devez simplement soustraire les dépenses d’exploitation (mauvaises créances incluses) et les dépenses normalisées aux revenus bruts. Faites l’exercice pour la VÉ d’acquisition (de départ) et la VÉ de refinancement (à laquelle vous allez devoir ajuster les revenus et les dépenses si nécessaire).

Deuxième étape : Trouver le paiement hypothécaire (estimé)

Une fois que vous avez trouvé le RNN, c’est là que le RCD de la banque sera utilisé. En divisant le RNN par le RCD, on obtient le paiement hypothécaire équivalent. La logique à comprendre ici : Si votre RNN est de 11 000$ et que votre RCD est de 1,1, alors la banque s’attend à ce que vos revenus nets normalisés soient 1,1 fois plus grands que le paiement hypothécaire (ou si vous préférez, que vous ayez un coussin de 10%), ce qui nous permet d’en déduire que le paiement hypothécaire est de 10 000$.

Dans notre calculateur, l’opération est également effectuée pour la VÉ de refinancement, considérant le nouveau RNN (trouvé à l’étape 1), et le RCD de refinancement, qui peut différer de celui qui prévalait à l’acquisition. Par exemple, les RCD d’acquisition et de refinancement sont respectivement 1,1 et 1,3 pour la SCHL.

Troisième étape : Trouver le montant total du prêt

Pour cette étape, le calcul est automatisé dans notre chiffrier, mais pour ceux qui voudraient le reproduire, il s’agit de la formule VA sur Excel. Pour que l’opération s’effectue, nous allons avoir besoin de quelques informations supplémentaires : 

  • Le taux de qualification, que vous pouvez estimer en bonifiant le taux d’intérêt en vigueur de 0,15% à 0,5% voire plus, tout dépendamment de votre projet et du type de prêt (conventionnel ou SCHL). Un courtier hypothécaire sera toujours recommandé ici, pour avoir le taux exact.
  • L’amortissement, qui est généralement de 25 ans pour du conventionnel ou 30 ans pour SCHL. Il peut même aller jusqu’à 35-40 ans pour une construction neuve.
  • La fréquence des versements, qui sera fixée à 12 fois par année (autrement dit, les paiements seront mensuels).

Pour ce qui est du refinancement, il existe des méthodes assez complexes pour estimer un taux d’intérêt futur. Afin de simplifier le tout, tenez-vous-en au taux de refinancement en vigueur, bonifié de 0,15% à 0,5% environ (encore une fois, l’usage de divers scénarios est recommandé ici).

Après cette étape, vous pouvez déjà estimer le surplus de refinancement en soustrayant les deux montants d’hypothèque (celui du départ et celui au refinancement).

Dernière étape (optionnelle) : Calculer la VÉ

Pour obtenir la VÉ à partir du montant du prêt, il suffit de diviser ce dernier par le ratio prêt-valeur (RPV). Si votre montant d’hypothèque est de 1M$ et que le RPV est de 80% (le prêteur vous finance à 80%), alors la VÉ donnerait 1,25M$. En comparant les 2 VÉ (celle de départ et celle de refinancement), vous pourrez voir de combien vous avez augmenté la valeur aux yeux de la banque, et aussi quelle est l’augmentation de valeur économique selon la variation d’un dollar dans votre projet (ces deux valeurs sont déjà calculées dans notre chiffrier).

Voici un exemple fictif tiré de notre chiffrier. Les taux d’intérêt sont également fictifs, et ne correspondent pas à ceux que vous obtiendrez.

Voici donc comment nous pouvons utiliser la VÉ pour estimer la rentabilité brute d’un projet. Bien sûr, vous devrez mettre en parallèle le résultat obtenu avec les coûts engendrés. N’oubliez pas que si vous refinancez dans disons 2 ans, vous aurez capitalisé sur votre prêt initial. En d’autres mots, le montant d’hypothèque aura baissé dans 2 ans puisque vous en remboursez une partie à chaque paiement hypothécaire. Cette portion est également comprise dans le calculateur de VÉ Zipplex.

Pour finir, nous tenons à vous rappeler que le calculateur est offert avec l’abonnement Professionnel 1 an, avec en plus un tutoriel vidéo pour l’utiliser sans problème. Restez à l’affût des développements en matière de critère de financement, mais n’arrêtez surtout pas de chercher. Des opportunités sont toujours présentes dans le marché !

À la prochaine.